Ипотечный кризис в США мало отразится на российских ценах на жилье

В декабре 2007 году Москоммерцбанк завершил первый этап сделки по секьюритизации — продал пул закладных голландской компании Moscow Stars 2 B.V. на сумму свыше 311 млн долл. Это фактически первая попытка секьюритизации ипотечных активов, проведенная российским банком за минувшие полгода, поскольку из-за кризиса ликвидности спрос на такие облигации был на нуле. О подробностях этой сделки и текущем состоянии ипотечного рынка специальному корреспонденту ИГОРЮ ПЫЛАЕВУ рассказал первый зампред правления Москоммерцбанка АЛЬБЕРТ ХИСАМЕТДИНОВ.

— Я не думаю, что наша декабрьская сделка — это крик отчаяния. Еще в марте 2007 года Москоммерцбанк объявил тендер на право организации сделок по секьюритизации наших пулов ипотечных закладных общим объемом 1 млрд долл. И в июле банк завершил первую сделку, выпустив облигаций на сумму 180 млн долл. Понятно, что ипотечный кризис, который разразился в США в середине лета, внес некоторые коррективы и в объемы сделки, и в размер процентных ставок. Проведя декабрьскую сделку, банк доказал, что даже в кризис можно найти инвесторов, которые в состоянии рефинансировать ипотечные кредиты в России. Хочу сказать, что с момента мирового кризиса резко ужесточились проверочные процедуры аудиторских и рейтинговых компаний. В частности, пул, который мы продали, отслеживался несколько месяцев до момента совершения сделки. Причем отслеживали «жизнь» даже того пула, который мы не собирались продавать. Всего же сейчас объем ипотечного портфеля Москоммерцбанка сотавляет 1,2 млрд долл.

— Между тем сейчас вы лишь продали ипотечный пул, а выпуск облигаций, обеспеченных этими активами, состоится в течение 2008 года.

— Мы используем такую схему, при которой не будет возврата актива на баланс банка. То есть фактически мы для себя инвестора нашли. Если наши организаторы в течение года не смогут разместить бумаги, то актив остается на балансе Moscow Stars 2 B.V.

— В чем заключается интерес инвестора?

— Он получает очень хороший актив. У нас нет кредитов, выданных под 100—120% от стоимости жилья. Наш заемщики в этом портфеле демонстрирует устойчивую платежеспособность.

— Вы собираетесь секьюритизировать оставшийся пул закладных?

— Конечно. Во-первых, нам предоставлена револьверная кредитная линия, то есть Moscow Stars 2 B.V. за счет накопленных средств может еще приобретать ипотечные активы нашего банка. Деньги, полученные от сделки, банк направит на финансирование следующих кредитных портфелей. При этом у нас нет мотивации покупать чужие кредитные портфели.

— А почему вы не хотите перекупать чужие кредиты?

— Секьюритизация чужих кредитов вызывает очень серьезные вопросы со стороны рейтинговых агентств, поскольку при покупке ипотечных кредитов вы берем на себя и чужие риски. В результате при их секьюритизации приходится платить премию за этот риск. Нам это ни к чему, тем более что Москоммерцбанк совершенно спокойно может сам выдавать большие объемы кредитов.

— Если цена размещения облигаций, выпущенных под залог ипотечных кредитов, будет достаточно высокой, вы будете повышать ставки по ипотечным кредитам?

— Мы предвидели такую ситуацию еще в августе, и поэтому уже тогда в первый раз повысили ставки по кредитам. Второе повышение произошло в ноябре. В результате мы уже повысили ставки примерно на 1,5%, возросла и комиссия за выдачу кредита. Нашему примеру последуют и другие банки. Полагаю, что еще на 0,5% ставки должны вырасти. Иными словами, если сейчас у нас двадцатипятилетний кредит, номинированный в долларах, выдается под 12%, то в течение года банки могут поднять ставки до 12,5—13%.

— Будут ли другие российские банки в 2008 году секьюритизировать ипотечные активы?

— Полагаю, это случится не раньше второго полугодия. И дело не только в последствиях ипотечного кризиса в мире, но и в достаточно тяжелой и длительной подготовительной работе по организации секьюритизации.

— Москоммерцбанк по-прежнему будет делать секьюритизацию за границей или же какие-то сделки переориентирует на Россию?

— При нынешней инфляции в России в 12% не думаю, что найдется много инвесторов, желающих вложиться в российские облигации, обеспеченные секьюритизированными ипотечными активами. Будут, наверно, лишь какие-то «клубные» сделки между своими фондами и банками, но вряд ли это будет массовый продукт. Тем более что АИЖК ужесточило свои условия по рефинансированию ипотечных закладных, не исключено, что в ближайшее время АИЖК и ставки начнет повышать. У нас же была задача создать собственную систему рефинансирования. Поскольку два года назад я не видел больших объемов рефинансирования рублевых продуктов, наша ипотека привязана исключительно к доллару. Будущее рефинансирование мы также связываем с долларовыми активами и пассивами. Хотя если инфляция упадет, то мы будем выпускать и рублевый продукт. Но при 12-процентной инфляции, еще раз повторяю, бессмысленно в больших объемах выпускать ипотечные облигации.

— А выпускать ипотеку в другой иностранной валюте, например в евро или швейцарских франках вы не планируете?

— Наверное, уже имеет смысл выпускать ипотечные продукты в евро, а рынок рефинансирования ипотечных продуктов, номинированных в других валютах, несомненно, мал.

— Правительство планирует разрешить Банку развития и другим госкорпорациям размещать временно свободные денежные средства в ипотечные облигации. Подстегнут ли эти игроки спрос на ипотечные бумаги, в том числе секьюритизированные?

— На мой взгляд, в краткосрочной перспективе они вряд ли проявят интерес к таким бумагам, поскольку ипотечные бумаги являются долгосрочными, а горизонт инвестирования средств госкорпораций скорее всего будет небольшим.

— Казахские банки испытывают более серьезные проблемы с ликвидностью, чем российские. Как отразятся на Москоммерц­банке проблемы вашей материнской компании — Казкоммерцбанка?

— Никак. Мы для того и создали собственную систему рефинансирования, чтобы меньше зависеть от материнской компании. Да, у нас упали объемы кредитования, причем очень прилично упали, потому что мы отказались от некоторых продуктов (прежде всего от больших кредитов). В частности, сейчас банк выдает кредитов раз в пять меньше , чем в апреле—мае 2007 года. Но это нормальная ситуация.

— Каков ваш прогноз на 2008 год, что будет с ипотечным рынком в России и в целом в мире, с ценами на недвижимость в Москве?

— В этом году цены на недвижимость в столице вырастут на 15—20%, поскольку практически весь минувший год они стояли на месте, аналогичный рост можно ожидать и в целом по стране. Ипотечный кризис в США мало отразится на российских ценах на жилье, так как сам ипотечный рынок у нас невелик и рынок плохих кредитов у нас еще не родился. Мы также понимаем, что ставки по ипотечным облигациям будут расти и, наверное, мы уже не скоро достигнем таких спредов, как в первой половине 2007 года. Думаю, что никто уже не будет секрюритизировать по 50—70 млн долл., как это было пару лет назад, объем портфелей будет хотя бы пределах 200—250 млн долл. — такой объем экономически обоснован.

Дата публикации: 10:59 21 января 2008

Источник: bpn.ru