Цена на распутье

Недвижимость считается одним из самых надежных и выгодных способов вложения капитала. Особенно актуальным данное утверждение стало в связи с кризисом на мировом рынке ценных бумаг, последствия которого сказались и на российских фондовых биржах.

Многие инвесторы, вкладывающие средства в акции и облигации, обратили внимание и на другие способы сохранения и преумножения своих капиталов. К недвижимости, как к одному из объектов для инвестиций, проявляют все больший интерес. Что, в свою очередь, вызывает увеличение спроса на жилье.

Однако сложившуюся ситуацию вряд ли стоит рассматривать в качестве причины, вызвавшей подъем цен на недвижимость. Наблюдавшийся в последнее время рост стоимости жилья обусловлен, скорее, не трудностями российского фондового рынка, а значительным расширением объемов ипотечного кредитования.

Какое влияние окажет на стоимость квадратного метра увеличение цены основных строительных материалов? С одной стороны, удорожание цемента и других материалов, применяемых в многоэтажном строительстве, неминуемо поднимает планку стоимости городского жилья. С другой – данная тенденция вынуждает строителей обращаться к «малоэтажке», использовать не столь дорогостоящую древесину, технологии каркасного домостроения.

В скором времени объем предложения жилья увеличится за счет вывода на рынок крупных проектов квартальной застройки. В городе реализуется несколько проектов по комплексному освоению территорий, где планируется возвести миллионы квадратных метров жилья. Что значительно поднимет предложение.

Свою роль в сдерживании цен может сыграть выход на петербургский рынок крупных московских застройщиков. Свои проекты уже реализуют такие строительные гиганты, как «Главстрой» и СУ-155. Скорее всего их примеру последуют и другие крупные столичные холдинги, которым придется конкурировать с местными строительными организациями.

Комплекс факторов, сложившихся сегодня на рынке недвижимости, вызывает волнения среди потенциальных покупателей жилья. Все ощущают, что «с ценами что-то произойдет». Но куда они двинутся: вверх или вниз? Ответить на этот вопрос мы предложили ведущим экспертам рынка недвижимости.

Что произойдет с ценами на жилье в текущем году?

Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга:

– При отсутствии макроэкономических потрясений рост цен на жилье не должен превысить показателей инфляции.

Серьезное беспокойство вызывает ситуация, связанная с недавним падением котировок ценных бумаг многих ведущих российских компаний. Полученные в результате продажи таких активов средства могут быть вложены в жилую недвижимость, что приведет к скачку цен. Надеюсь, что ситуация на фондовом рынке стабилизируется и серьезных изменений не произойдет.

Больше всего подорожает элитная недвижимость. В городе недостаточно объектов такого рода, и спрос на них увеличивается. Думаю, что рост цен на жилье в данном сегменте по итогам текущего года составит порядка 40%.

Сергей Бобашев, руководитель отдела исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»:

– Кризис на фондовом рынке может послужить своеобразным сигналом для работающих с ценными бумагами инвесторов. Возможно, они задумаются об альтернативных вариантах вложения своих средств и начнут приобретать недвижимость.

Однако не стоит забывать, что кризис рынка ценных бумаг – явление временное. И с точки зрения экономической целесообразности гораздо выгодней все-таки приобретать акции и другие подобные активы.

Несмотря на всю свою привлекательность, вложения в недвижимость имеют существенные недостатки. Во-первых, жилье является далеко не ликвидным товаром. Продать квартиру через несколько дней или даже недель порой бывает невозможно. В отличие, кстати, от ценных бумаг, которые реализуются довольно быстро.

Кроме того, вложения в недвижимое имущество неделимы. Другими словами, инвестор не может получить часть средств, продав, к примеру, 3 кв. м.

Однако если процесс падения фондового рынка затянется, это будет способствовать увеличению цен. Начавшийся в конце прошлого года рост объемов ипотечного кредитования также привел к подорожанию жилья. В настоящее время цены на квартиры и комнаты поднимаются более чем на 1,5% в неделю.

Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития компании «Петербургская Недвижимость»:

– Динамика удорожания жилья будет зависеть от сегмента рынка. Снижения цен на недвижимость в текущем году не ожидается. Ситуацию может изменить вывод на рынок жилья, строящегося в крупных кварталах, таких как «Балтийская Жемчужина».

Рост стоимости квартир в сегменте массового спроса в этом году составит порядка 16–17%.

В первом полугодии подъем цен на жилье класса «комфорт» будет происходить неравномерно – по итогам года увеличение стоимости может составить 16–18%. Быстрее будут дорожать объекты, имеющие соответствующие своему классу характеристики.

Больше всего вырастут цены элитных квартир – минимум на 19–22%. Дело в том, что в историческом центре реализуется все меньше подобных проектов, каждый из которых становится в своем роде уникальным.

Ситуацию на рынке жилья будет подогревать рост объемов ипотечного кредитования. Прежде всего увеличится число займов, выдаваемых на покупку строящегося жилья.

Михаил Васильев, руководитель отдела маркетинга Центрального агентства недвижимости:

– Мы не прогнозируем резкого скачка цен, по крайней мере – до президентских выборов. В настоящее время стоимость жилья планомерно увеличивается на 1–2% в месяц – в зависимости от количества комнат в квартире и месторасположения дома. Скорее всего существующая тенденция постепенного подорожания жилой недвижимости продолжится.

Резкий скачок стоимости жилья может произойти весной. Вероятно, подорожают даже те квартиры, которые сегодня пользуются относительно небольшим спросом – в непопулярных хрущевках и «кораблях». И все же мы не ожидаем повторения ценовой гонки, наблюдавшейся в 2006 году.

Подорожают и элитные квартиры, однако увеличение их стоимости будет носить равномерный характер.

Ирина Гудкина, директор агентства недвижимости «Бекар»:

– Рынок недвижимости цикличен. Поэтому не исключена вероятность повторения ситуации 2006 года, когда рост цен носил скачкообразный характер. По итогам текущего года увеличение стоимости жилья во всех сегментах рынка может составить порядка 30–40%.

Элитная недвижимость наиболее стабильна и почти не подвержена резким скачкам цен. Данное положение дел объясняется тем, что такое жилье практически всегда продается равномерно – вне зависимости от сезона и меняющейся покупательской активности. Элитные объекты могут ждать своего покупателя довольно продолжительное время. В других сегментах рынка жилья стоимость будет увеличиваться в течение всего года.

Очередной ценовой скачок уже начался: в январе рост цен постепенно стал набирать обороты. Наибольшим спросом будут пользоваться квартиры, выставленные на прямую продажу.

Многие предпочитают приобретать загородное жилье. Покупаются все виды недвижимости: коттеджи в организованных поселках, участки в садоводствах, небольшие летние домики, расположенные на шести сотках.

Особым спросом пользуются объекты, предназначенные для постоянного проживания и расположенные в 30–40 км от Петербурга. Для отдыха люди предпочитают покупать недвижимость, находящуюся в 80–100 км от города. По итогам прошлого года земля подорожала примерно на 40%. Рост цен продолжится и в ближайшие 11 месяцев.

Анна Максимова, председатель совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:

– Не думаю, что цены на недвижимость в этом году вырастут. Скорее, даже наоборот. В последнее время строительным компаниям все сложнее находить покупателей жилья. Поэтому не исключено, что разговоры о возможном подорожании жилой недвижимости связаны с их желанием увеличить спрос.

Свою лепту в дело снижения цен может внести и кризис рынка ипотечного кредитования в США. В условиях, когда все говорят об ужесточении требований банков к заемщикам и повышении ставок, немногие согласятся брать кредиты.

Тем более – при нынешних ценах на жилье. Что, в свою очередь, может привести к сокращению объема выдаваемых займов и падению спроса.

В Петербург приходят крупные инвесторы, реализующие проекты комплексной застройки территорий, объемы строительства жилья постоянно увеличиваются.

В условиях роста предложения и отсутствия спроса развитие ситуации предсказать несложно.

Геннадий Стерник, главный аналитик Российской Гильдии риэлторов:

– После стремительного скачка цен в 2006 году рынок недвижимости стабилизировался. Однако рост цен продолжается, и данная тенденция будет иметь место и в дальнейшем. Этому способствуют несколько причин.

В страну приходит крупный капитал, что стимулирует население к реализации отложенного спроса, подкрепленного существенным повышением реальных доходов и накоплений. В конце минувшего года увеличились цены на нефть, вырос объем инвестиций в экономику со всеми вытекающими отсюда последствиями для рынка недвижимости. Укрепление рубля и всплеск инфляции вызвали новую волну недоверия населения к состоянию валютно-финансовой системы государства, что стимулировало интерес инвесторов к рынку недвижимости.

Думаю, что к концу 2008 года жилье в Петербурге будет стоить порядка $4 тыс. за кв. м.

Резюме:

Мнения экспертов разделились. Большинство аналитиков считает, что снижения цен на жилье в этом году ждать не стоит. Они уверены, что недвижимость продолжит прибавлять в цене, чему во многом будет способствовать увеличение выдаваемых населению ипотечных кредитов. Замедление темпов прироста или даже некоторое снижение цен тоже не исключено. Но в любом случае эта тенденция вряд ли станет долгосрочной. Недвижимость как реальный актив, вероятно, всегда будет расти в цене, особенно если речь идет о таком востребованном городе, как Петербург.

Имеет ли смысл сейчас сломя голову покупать жилье, любое, то, на которое хватит денег? Едва ли такая спешка уместна. Специалисты не устают повторять: приобретение недвижимости – важный и ответственный шаг, не стоит делать его второпях, под влиянием тех или иных колебаний рынка. Сколько людей, поддавшись паническим настроениям 2006-го, купили первое попавшееся жилье у не вполне добросовестных продавцов…

Предложение на рынке Северной столицы со временем будет лишь увеличиваться. В продажу поступят квартиры в жилых проектах-миллионниках. У покупателей появится неплохой выбор. В подобной ситуации вряд ли стоит делать поспешные выводы.

Дата публикации: 10:28 04 февраля 2008

Источник: bpn.ru