АИЖК планирует использовать толлинговые схемы на рынке рефинансирования

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) представило новую стратегию развития российского ипотечного рынка. Для того чтобы банки могли и дальше наращивать объемы кредитования, АИЖК планирует внедрить новую схему рефинансирования — ипотечный толлинг, в рамках которого может быть рефинансировано около трети ипотечного рынка.

Гендиректор АИЖК Александр Семеняка в понедельник выступил на конференции «Секьюритизация в России и СНГ». На ней со ссылкой на данные ЦБ он сообщил, что в 2007 году рынок ипотеки удвоился: российские банки выдали 538 млрд руб. ипотечных кредитов против 263,6 млрд руб. годом ранее. По прогнозам АИЖК, к 2020 году ежегодный объем выдачи превысит 10 трлн руб., а объем обязательств физлиц по ипотеке — 48 трлн руб. А.Семеняка признал, что в последнее время на АИЖК усилилось давление со стороны региональных банков и администраций, требующих увеличения объемов выкупа ипотечных закладных. Задолженность заемщиков перед региональными банками на 1 января 2008 года достигла 260 млрд руб., или 35,3% от всего объема непогашенной задолженности по ипотеке. «У нас нет 260 млрд руб. на всех, те 64 млрд руб., которые запланированы для выкупа агентством закладных на 2008 год, не способны решить эту проблему», — сказал А.Семеняка.

Рефинансировать кредиты, которые выдают региональные банки, АИЖК планирует через схему ипотечного толлинга. Привлечение же финансирования от инвесторов (главным образом российских) и гарантии качества ипотечного пула берет на себя банк ВТБ.

Схема будет выглядеть следующим образом: агентство создает специализированного ипотечного агента (SPV-компанию), выкупающего пулы закладных у региональных банков на условиях отсрочки оплаты. Вместо денег банки получают высоколиквидные ипотечные ценные бумаги, которые, как предполагается, можно будет закладывать в ЦБ под операции РЕПО. Ипотечный толлинг реализуется АИЖК при участии ВТБ как совместная программа по рефинансированию банков. Агентство будет обеспечивать экспертизу закладных, подготовку выпуска ипотечных облигаций и через выдачу гарантий по траншам обеспечивать их рейтинг на уровне суверенного.

«Ипотечный толлинг — своевременная мера, главное, чтобы государство не пожелало остаться на этом рынке навсегда», — отмечает председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. По его словам, ситуация на рынке тяжелая: банки перегружены активами, которые никто не покупает, и поэтому новая схема рефинансирования будет ими востребована. При этом, как отмечает В.Пономарев, если АИЖК и будет проводить тендер на ипотечный толлинг, то он, скорее всего, будет формальным.

Если же банки смогут «упаковать» свои ипотечные активы в высоколиквидные облигации, они не только смогут снизить стоимость фондирования, что потенциально ведет к снижению ипотечных ставок, но и получить возможность заработать на операциях РЕПО до 30-50% годовых. «Но для реализации данной схемы необходимо включение ипотечных ценных бумаг в ломбардный список ЦБ, привлечение средств институтов развития, страховых компаний, а впоследствии и средств Пенсионного фонда», — поясняет старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков. Одним из главных препятствий для АИЖК и ВТБ является позиция ЦБ: с ним уже состоялся первый раунд переговоров, однако Банк России пока не дал согласия на включение бумаг в ломбардный список. По словам члена совета директоров ЦБ Алексея Симановского, действующий высокий рейтинг еще не дает гарантий того, что он может измениться в краткосрочном периоде.