Дорогой Петербург: высокий старт года

C декабря цены на жилье в Петербурге начали расти более чем на 1% в неделю. Только за январь они прибавили 4%, притом что одна неделя месяца была нерабочей. К началу февраля средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке составляла уже 85 тыс., а на первичном – 74 тыс. руб.

В годовом исчислении такая динамика может означать увеличение цен примерно на 75%, т. е. почти удвоение расценок. В результате стоимость квадратного метра на рынке массового жилья Северной столицы может перешагнуть не только психологический рубеж в $4 тыс. за кв. м, но и сразу следующий – «умопомрачительную» для местного рынка планку в $5 тыс. (означающую порядка 120 тыс. руб. за 1 кв. м).

Интересно, что согласно данным опроса ВЦИОМ, в таких городах, как Москва и Петербург, приобретать жилье планируют лишь 9% жителей. По данным вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, доля российских семей, которые в 2007 году смогли приобрести жилье на первичном рынке, составила 1,45% ( в 2006 году эта цифра составляла 1,25%, в 2005 году – 1,2%). Еще около 3% россиян приобрело жилье на вторичном рынке. Заметную роль на рынке жилья Петербурга играют покупатели из Москвы и северных регионов страны. Помешать бурному росту цен могут только масштабные жилищные проекты, такие как «Кудрово», «Балтийская жемчужина», «Новая Ижора». Но эти проекты начнут выходить на рынок не ранее 2009 года, хотя первые продажи начнутся уже в 2008 году.

Другим ограничителем роста цен может выступить благосостояние граждан, однако покупка жилья нередко выступает как инвестиционный инструмент в условиях низкой привлекательности других вариантов сохранения и приумножения сбережений. Интерес к жилью в 2008 году обусловлен уходом денежных средств с рынка ценных бумаг (в первую очередь из ПИФов) в связи с кризисом на финансовых рынках. Так что к улучшению условий жилья покупка новой квартиры далеко не всегда имеет прямое отношение.

Рваная динамика

Будет ли стоимость жилья в Петербурге расти равномерно (сценарии 2007 года) или увеличение цены пойдет скачками (как это было в ажиотажном 2006 году)? Относительная стабильность 2007 года обуславливалась во многом тем, что в 2006 году цены на жилье в Петербурге удвоились. По данным компании Praktis, до 40% выросло количество сделок по однокомнатным квартирам и до 12% упало по трехкомнатным. Это означает, что покупатели стремились к приобретению менее дорогого и в то же время более ликвидного жилья.

Самым динамичным сегментом в 2007 году был элитный. Рост цен в нем за 12 месяцев 2007 года превысил темпы роста всех остальных сегментов рынка и составил 46,5% в долларовом и 37,0% в рублевом эквиваленте. Сегмент жилья повышенной комфортности показал в прошлом году прирост в 27,6% в долларовом и 19,3% в рублевом эквиваленте. Рост цен в сегменте типового жилья массового спроса в 2007 году по сравнению с остальными сегментами рынка жилья был невелик и составил 20,0% в долларовом и 12,2% в рублевом эквиваленте.

«В элитном сегменте цены выросли в том числе за счет вывода на рынок новых качественных проектов, – поясняет Михаил Бимон, директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская недвижимость». – Между тем на малогабаритное жилье спрос начал сильно поляризоваться: на один и тот же тип жилья цены могут различаться в зависимости от района и типа дома уже не на 15-20%, как прежде, а в разы».

Судя по всему, 2008 год будут характеризовать те же структурные тренды, что были присущи и 2007 году. «Мы ожидаем общего роста цен в пределах 15-25%, при этом меньше всего будет дорожать новое строительство в классе эконом – в пределах 15%, – прогнозирует Алексей Бегунов, генеральный директор «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – Жилье класса комфорт и элит подорожает в пределах 25%. Это связано с повышенным интересом к этим классам жилья и недостатком предложения, особенно элитного жилья. Такими же темпами будет дорожать жилье на "вторичке". Быстрее будет подниматься в цене качественное жилье, расположенное в хороших районах. Меньше всего рост затронет некачественное жилье, например, хрущевки и "брежневки"».

«Кривая роста цен в 2008 году, как мне кажется, будет такой же, как и в 2006 году, т. е. растем до весны, растем летом, замедляемся к осени», – рассуждает Ирина Гудкина, директор агентства недвижимости группы компаний «Бекар».

Ряд экспертов полагает, что весной будет традиционный сезонный рост цен на землю. А так как покупатели предпочитают вкладывать средства в более инвестиционно привлекательные сегменты, то весной они увлекутся землей, а к квартирному вопросу вернутся летом и осенью.

Михаил Бимон смещает акцент в подорожании квартир на вторую половину года: «Рынок жилья разогреется к осени 2008 года. Причиной резкого скачка цен осенью станет отложенный спрос и повышение цен на стройматериалы и услуги монополий». Сергей Дроздов, генеральный директор компании «Петербургская недвижимость», добавляет, что раньше осени вряд ли стоит ожидать оживления на рынке ипотеки, а на вторичном рынке последствия ипотечного кризиса выступают как реально сдерживающий фактор.

Тенденции

В элит-классе эксперты отмечают следующие тенденции и прогнозы на 2008 год:

Сокращение объемов элитного жилья в связи с нехваткой участков в локациях, считающихся элитными.

Децентрализация элитного рынка – вовлечение под строительство элитных домов территорий, выходящих за границы центральных районов.

Появление масштабных проектов с большим количеством квартир, в том числе связанных с реконструкцией целых кварталов, формирующих однородную социальную среду.

Политика застройщиков, направленная на открытие продаж квартир в элитных жилых домах на высокой стадии готовности дома, что позволит продавать элитные квартиры по более высокой цене, чем на нулевой стадии.

Сейчас основная часть (более 30%) строящихся и проектируемых элитных домов сконцентрирована в Петроградском районе, особенно на Крестовском острове. Далее с большим отставанием идут Центральный (около 12%) и Выборгский (4%) районы. Ожидается, что в дальнейшем новые объекты элитной недвижимости будут строиться в удаленных районах, где можно формировать масштабные проекты с однородной социальной средой.

В классе бизнес эксперты отмечают следующие тенденции и прогнозы на 2008 год:

Продолжится освоение крупных территорий, в том числе прибрежных, под застройку жилого и смешанного назначения. Наиболее привлекательными для потребителя станут предложения квартир, расположенные в кварталах, полностью застроенных одним застройщиком, с развитой инфраструктурой, обустроенными территориями и однородным социальным окружением. Ипотечное кредитование останется мощным средством привлечения покупателей.

«В силу активного участия города в строительстве жилья эконом-класса на бюджетные средства, доля этого жилья в 2008 году вырастет. Но на рынок в целом этот рост влияния не окажет, ведь жилье будет распределяться между очередниками, – рассуждает Алексей Бегунов. – Между тем, полагаю, привычный для нас рынок петербургских новостроек доживает свои последние годы. В 2008–2010 годах пока еще ничего не изменится, но затем изменения начнутся глобальные. До сих пор проекты строительства жилья носили локальный характер, сейчас же речь идет о строительстве новых городов с населением в 30-60 тыс. жителей. Продавать квартиры в них застройщикам придется в условиях жесткой конкуренции. И будущее новых территорий зависит от концепции квартальных проектов, «эмоциональных якорей». В каждом должна быть собственная изюминка: тишина и экология или, наоборот, все блага урбанизации, включая обилие торговых и развлекательных объектов».

Вопрос еще в том, с какими предложениями будут конкурировать квартиры в новых масштабных проектах – с жильем в городе в спальных районах или с жильем в области. Из-за психологических нюансов в настрое покупателей разные конкурентные пары будут означать совершенно разные ценовые диапазоны.

«Среди тенденций 2008 года в секторе жилой недвижимости можно отметить сохранение моды на загородное жилье, – отмечает Ирина Гудкина. – Причем этот интерес укрепляется среди всех слоев населения. Успешные люди, купившие «хорошие» и «отличные» квартиры 5 лет назад в городе, скорее всего, для того чтобы соответствовать своему растущему статусу, теперь захотят улучшить свои жилищные условия, так как за минувшее время появились объекты, которые существенно лучше в качественном отношении. Но свой выбор покупатели теперь делают не только между районами города, но и между городом и загородом».

Справка:

В 2007 году в Петербурге было сдано в эксплуатацию около 1100 жилых домов общей площадью 2,64 млн кв. м. В наступившем году объемы ввода жилья, по прогнозу, вырастут до 2,75 млн кв. м. (в 2006 году – 2,4 млн кв. м). по данным вице-губернатора Петербурга Александра Вахмистрова.

Дата публикации: 11:52 13 февраля 2008

Источник: bpn.ru