«Пограничные» сегменты рынка

У каждого предмета есть свои признаки, по которым человек относит его к тому или иному классу. Рынок недвижимости в этом смысле — не исключение. Он разделен на определенные сегменты, в которых жилье объединено по разным параметрам. Это позволяет формировать цену на него, определять потребительский спрос и многое другое.

Незаполненные ниши

Отечественный рынок недвижимости сегодня представлен домами экономкласса, бизнес-класса и элитными. К основным критериям, которые и разделяют все жилье на сегменты, относятся, прежде всего, местоположение объекта, его транспортная доступность, безопасность и комфорт. Возьмем, для примера, экономкласс. У этих строений нет привязки к каким-либо определенным районам города. Такое жилье может находиться как в центре мегаполиса, так и на его окраине. А вот дома бизнес-класса, напротив, обязательно должны располагаться в престижных районах столицы (в основном в Центральном, Юго-Западном, Северо-Западном и Западном округах). Что касается строительных характеристик, то жилье экономкласса может быть представлено как монолитно-кирпичными домами, так и панельными, в то время как строения бизнес-класса возводятся только по индивидуальным проектам с использованием исключительно монолитно-кирпичной технологии.

Казалось бы, такое деление облегчает жизнь всем – и строителям, и риэлторам, и самим жителям. Но не все так просто. Дело в том, что на рынке недвижимости существуют еще и «пограничные» сегменты. Специалисты относят сюда квадраты, которые явно переросли экономкласс, но еще не дотянулись до бизнес-класса. «На сегодняшний день существует следующая пропорция между сегментами: 11% – экономкласс, 52% – бизнес-класс, 25% – «пограничный» между ними сегмент и 13% – элитный», – обрисовывает ситуацию Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки». Таким образом, получается, что четверть жилья, предлагаемого покупателю (что не так уж и мало), занимает пограничную нишу.

Есть еще одна вариация на эту же тему – например, когда застройщики возводят жилье бизнес-класса, а позиционируют его как элитное. Продаются такие квартиры, естественно, по цене дорогого сегмента. «Пограничное состояние – это результат отсутствия четких критериев классности жилья, – говорит Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED. – У каждой компании свои критерии. Поэтому один и тот же объект может быть отнесен как к элитному, так и к бизнес-классу». Но в данном случае, скорее, речь идет о ситуации на рынке, а точнее – о возросшем спросе на качественный продукт.

Существует еще одна версия появления «пограничного» сегмента. «Это произошло, – поясняет Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости «МИАН», – в связи с постепенным расширением границ бизнес-зоны, когда качественные дома бизнес-класса начали появляться в менее благополучных районах и на значительном удалении от Центра (например, в ВАО или ЮВАО). И наоборот, есть единичные объекты точечной застройки экономкласса в престижных районах». Стоимость таких объектов, по словам специалистов, варьируется от 125 до 175 тыс. руб. за кв.м, где нижняя граница – это бизнес-класс в непрестижном районе, верхняя – экономкласс в центре города.

Дорогие детали

Примерно то же самое происходит и тогда, когда проекты, реализованные за пределами Садового кольца, в «элиту» не попадают. Даже несмотря на все другие позиции, которые приближают их к дорогому сегменту. Именно поэтому они и стоят дешевле, чем точно такие же квартиры, но в домах, расположенных в Центре. В то же время профессионалы рынка не отрицают, что порой средняя стоимость элитных апартаментов и бизнес-квадратов не сильно отличается.

Причина в том, что менее дорогой объект приукрашивают элитными деталями, а затем позиционируют его как luxury. Допустим, строят здание бизнес-класса, в котором делают шикарную входную группу, и новостройка выводится на рынок уже как элитный объект.

«Элитное жилье должно соответствовать следующим параметрам: во-первых, находиться в центре города, во-вторых, в здании не должно быть много квартир. Важна архитектура, высокое качество строительства, техническое оснащение помещений, наличие паркинга. И, наконец, высокий профессиональный уровень управляющей компании», – считает Жанна Бессараб, исполнительный директор компании «Столичная палата недвижимости».

Однако все эти критерии вызывают споры у специалистов. Например, некоторые считают, что такой показатель, как количество квартир в доме, не является столь значительным при определении класса жилья. Иными словами, многоэтажную новостройку с несколькими десятками квартир тоже причисляют к этому сегменту. В одном только участники рынка единодушны: строительство должно быть качественным. «Мы делим жилье на низкий уровень и высокий, – поясняет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ-Недвижимость». – Есть еще категория – «прочее», но сюда относится все что угодно (и даже нетиповые квартиры). В связи с этим я предложил бы расширить границы эконом-класса до бизнес-класса, а некачественное жилье вообще «вырезать» из класса эконом. В результате получилось бы: низкокачественное жилье, экономкласс (приличное и доступное), бизнес-класс (качественные и хорошие квартиры в монолитных домах), ну и, конечно же, элитная недвижимость».

На самом деле вопрос, какие квадраты считать элитными, остается до сих пор открытым. Риэлторы успокаивают: мол, так и должно быть, поскольку рынок еще только формируется. Причем обращают внимание на то, что в процессе его становления могут происходить различные метаморфозы. Поскольку новых площадок под застройку в центре города практически не осталось, границы дорогих кварталов расширяются. В результате район, считавшийся элитным, может утратить свои позиции. А кварталы, остававшиеся долгое время «в тени», наоборот, начнут купаться в лучах престижности. За примером далеко ходить не надо: и территория фабрики «Красный Октябрь», и ее производственные корпуса вскоре станут «элитой».

Со временем также меняются вкусы и при-страстия покупателей, клиенты становятся более требовательными, соответственно качество строительства тоже меняется в лучшую сторону. И если еще недавно некоторые новостройки бизнес-класса позиционировались на рынке как элитное жилье, теперь они даже до своего класса не дотягивают, так как построены без подземных гаражей, а наличие паркинга сегодня является одним из обязательных условий дорогого сегмента.

Прощание с «панелью»

Отсутствие определенности в четком разграничении сегментов не может не сказываться и на цене квадрата. «В настоящее время на рынке нет общепринятых ценовых границ для каждого из сложившихся классов жилья, – замечает Алексей Кудрявцев. – Наиболее крупные участники рынка условно обозначают ценовые параметры, руководствуясь как сложившимися рыночными тенденциями, так и состоянием собственного портфеля предложений, а также предпочтениями потенциальных покупателей».

Кстати, о покупателях. Специалисты говорят, что нижняя ценовая планка формируется из экономики объекта, а вот верхняя задается как раз покупателями. Чем больше спрос на объект, тем дороже он стоит. «Сегодня недвижимость более высокого класса дорожает быстрее, чем остальное жилье», – говорит Дмитрий Таганов. Происходит это в силу того, что уровень жизни населения в целом стал выше, качество строительства значительно возросло, потому и потребительский спрос плавно перетекает в этот сегмент. Тем более что низкокачественное жилье вообще уходит с рынка: панельные пятиэтажки и ветхие строения в городе попросту сносят.

Основной объем рынка на данный момент составляет качественное жилье. Это элитные новостройки, «сталинки», кирпичные дома с большой кухней, современные монолитные и сборно-монолитные строения. Наибольшим спросом пользуется жилье в Западном и Юго-Западном округах, самые популярные районы в Центре – Хамовники, Тверская и Замоскворечье.

Специалисты рынка схожи в своих прогнозах: последнее слово будет за проектами бизнес-класса. Новостройки этого сегмента постепенно будут вытеснять экономкласс. «В ближайшие несколько лет, – говорит Наталия Тихоновская, – жилье экономкласса переместится в пригород. При этом «пограничный» сегмент должен будет примкнуть к бизнес-классу, разделив его тем самым на три сегмента: нижний (125–150 тыс. руб.), средний (150–187,5 тыс. руб.) и бизнес-премиум (187,5–350 тыс. руб.). Причиной этому послужат соображения экономической целесообразности, поскольку с точки зрения покупателя он слишком дорог для эконом-жилья, при этом не по всем параметрам подходит под понятие бизнес-класса. Таким образом, покупатели не станут платить за квартиры, не отвечающие всем их требованиям, поэтому девелоперы будут вынуждены детально анализировать покупательские предпочтения и «подтягивать» свои проекты к заявленному классу».

Перспективных проектов достаточно много. Но несмотря на то, что этот сегмент станет фаворитом рынка, у него будет достойный соперник. «Этот сегмент не перевесит экономкласс, видимо, никогда, как, собственно, и элитное жилье не приблизится по объему к «бизнесу», – говорит Алена Бригаднова. – И это понятно: количество покупателей элитной недвижимости в среднем по миру – 2%. Приобретателей жилья бизнес-класса в каждой стране разное количество, в России их численность составляет 10–15%. Остальные клиенты приобретают экономкласс».

Нельзя не согласиться с подобным выводом относительно элитного жилья: этот сегмент как был обособленным, таким и останется. На него всегда будет спрос, пусть и не такой значительный, как на другие квартиры. А вот границы каждого сегмента в результате развития рынка обещают стать более четкими и ясными. Просто должно пройти время.

Дата публикации: 11:42 14 февраля 2008

Источник: bpn.ru