Если аренду жилья нельзя узаконить, то ее надо запретить

Рынок аренды московского жилья продолжает на данный момент развиваться бурно и хаотично. Власти регулярно предпринимают попытки сделать этот рынок прозрачным, «белым и пушистым». Тем не менее, в некоторых его секторах он не только не белый, но даже и не серый, а цвета безлунной южной ночи. Намерения у властей самые добрые и законные: во-первых, навести хоть какой-то порядок, во-вторых, хоть как-то контролировать процесс и, в-третьих (и в главных), — получить свой «властный» кусочек масла на хлеб. Граждане квартиры сдают? Сдают. Тринадцать процентов подоходного налога платят? Нет. Непорядок.

Сейчас вводится в действие целый пакет законов по недвижимости. Правда, аренде (или, если говорить точнее, жилищному найму) там отводится немного места, хотя в крупных городах для очень многих — это единственный способ решения жилищной проблемы. Намерения властей пока столь же решительны, сколь и невнятны: несознательных граждан собираются как-то находить, ловить и наказывать, причем иногда даже в соответствии не только с кодексом гражданским, но и с уголовным. Но рынок живет не только намерениями властей, но и своими реалиями. Во что все это выльется? Как сейчас выглядит реальная ситуация на этом рынке? За комментарием мы обратились к Ирине БОБКО, руководителю направления аренды жилья ЗАО «Корпорация МИАН».

— Похоже, что цены на вторичном рынке стабилизировались. Как это отразилось на рынке аренды?

— Ситуация здесь тоже довольно стабильная. Надолго или нет — покажет время. Однако реально, по сравнению с существующими зарплатами, ставки аренды продолжают оставаться очень высокими. Но рынок неоднороден. На сегодняшний момент в условиях неоднородного рынка, пожалуй, имеет смысл выделить два сектора этого рынка с кардинально отличающимися принципами работы и подходами к формированию цен на них. Сектор первый: так называемое «дешевое жилье» — однокомнатные квартиры в основном в панельных домах в непрестижных районах Москвы. Дешевое, естественно, по московским меркам, так как в действительности аренда такой квартиры составляет 500 долларов в месяц, если появляется квартира за 400 — то она улетает буквально за несколько часов, а спрос в этом сегменте превышает предложение в несколько раз.

Этот сегмент пока является так называемым черным рынком, и законодательство здесь пока ничего сделать не может. Причины как чисто экономические, так и психологические. Экономические причины следующие: представьте себе, что наниматель такой квартиры требует от наймодателя «засветить» официальным договором получаемую сумму и, более того, официально оформить временную регистрацию его, нанимателя, на данной площади. Для наймодателя это означает не только то, что его заставят платить пресловутые тринадцать процентов, но и иметь, в случае чего, проблемы, связанные с регистрацией, а проблем таких у нас в достатке. Владелец квартиры, безусловно, от этого варианта откажется, ибо желающих арендовать эту квартиру более чем достаточно, и далеко не каждый такие условия выдвигает. Наниматель оказывается абсолютно бесправен: жить ему где-то надо, а гарантии, что его не выгонят через два-три месяца, у него нет никакой.

— Но ведь он обращается за помощью к профессионалам? А может ли ему помочь риэлтор?

— Безусловно, может. Более того, часто кто-то становится нашими постоянными клиентами. Поясню. Владельцев квартир, которые их сдают разово в Москве не так уж много. Обычно квартиры сдаются несколько лет подряд. Список таких хороших, порядочных клиентов есть в каждом агентстве, равно как и единый на все агентства черный список, информацией по которому риэлторы обмениваются честно и оперативно, поскольку это одна из существеннейших гарантий отсутствия проблем при сделке. Риэлтор может порекомендовать грамотный типовой договор. После этого он, как правило, получает свой гонорар и уходит. Он — посредник. Минимум девяносто процентов таких договоров граждане подписывают уже после ухода со сцены риэлтора, а мы не МНС и не милиция и не имеем ни привычки, ни права излишне любопытствовать.

— А дальше?

— Ну а дальше — это уж как нашему нанимателю повезет. В большинстве случаев все обходится нормально и спокойно, но бывает и иначе. Как показывает практика, в подавляющем большинстве случаев стороны не злонамеренны, просто возникают чисто житейские обстоятельства. К примеру, поговорила хозяйка квартиры на лавочке со своей соседкой, а та ей сказала: «Мало тебе платят. Вот Маша из соседнего дома такую же квартиру сдает на сто долларов дороже». Или просто у той же хозяйки «по техническим причинам» срочно женился сын, и жить ему с молодой семьей негде. И приходит наша хозяйка к нанимателю и говорит: «Освобождайте квартиру». Документы нигде не «засвечены», так что в суд обратиться нельзя. Вот и оказывается наш наниматель, честно заплативший риэлторам за посредничество положенную сумму, на улице, ибо по закону все оказывается правильно: в квартире прописана (и проживает) именно ее законная хозяйка, а документов, удостоверяющих иное, — в природе не существует.

— Видимо, в неприятную ситуацию может попасть и наймодатель, не желающий законно оформлять сделку и платить положенный налог?

— Конечно, бывает и такое. И теряет он при этом больше, чем упоминавшиеся 13 процентов. Типичный вариант: сдает он квартиру одинокому молодому человеку, а потом вдруг оказывается, что проживают там на самом деле пятеро таких молодых людей и все одинокие. В итоге, они почему-то вывозят всю хозяйскую мебель. И здесь тоже в суд обращаться бесполезно: документов нет.

— Риэлторы, наверное, нередко сталкиваются с разными необычными ситуациями? Рынок-то, как бы это сказать, колоритный:

— Еще какой! Бывают случаи и вовсе экзотические. Приведу недавний московский пример. Интеллигентная хозяйка и интеллигентная супружеская пара, по которой сразу видно: ни пьянствовать, ни хулиганить не будут. Люди обеспеченные и добропорядочные. Был составлен договор найма. В одном пункте вышла заминка: хозяйка терпеть не может домашних животных, тем более, квартира прекрасно отделана белым ковролином. Но супружеская пара предъявила ей маленькую, чистенькую и невероятно трогательную собачку, которая посмотрела на хозяйку грустными глазками и лизнула ее в руку. Хозяйка растрогалась, и домашних животных держать позволила.

Посетив свою квартиру через пару месяцев, она встретила там уже совсем другую собаку — кавказскую овчарку (почти по Маршаку: «За время пути собака могла подрасти»). Но это было еще не все. Пройдя в комнату, она увидела натурального живого: пингвина! На короткое время бедная женщина усомнилась в своем психическом здоровье, но, увидев полностью изодранный ковролин, пришла в себя и отреагировала вполне прогнозируемо. На что наниматели ей заявили, что пингвин — «птичка божия» и ведет себя согласно своему пингвиньему естеству, а договоренности о том, что пингвинов держать нельзя — не было. Судить пингвина за злонамеренные действия хозяйка не решилась, и пришлось оставить все так как есть. Понятное дело, семье через некоторое время пришлось из этой квартиры выехать вместе с живностью.

— А может ли внимание налоговых органов к доходам от сдачи квартир реально поднять цены на аренду?

— Если мы говорим о новых законах, связанных с налогообложением, мы их, конечно, изучили. Мое мнение, в том виде, в котором они вводятся сегодня, серьезные изменения вряд ли возможны, так как пока не прописано конкретных механизмов их реализации. Так, к примеру, все еще практически не возможно доказать, что квартира сдается. Хотя период временной легкой паники на рынке я не исключаю.

— Как решаются вопросы временной регистрации? Власти в последнее время заявляют, что это необходимо для борьбы с терроризмом и контроля за криминогенной обстановкой.

— Здесь, к сожалению, ситуация пока тоже далека от идеальной. Прежде всего, хочется отметить очевидные вещи: во-первых, это нарушение нашей Конституции, ибо российский гражданин имеет право спокойно жить и работать в любом городе своей страны. Во-вторых, и это самое главное, криминалу эти законы никоим образом не мешают: всем прекрасно известно, что и временная регистрация, и постоянная сегодня в Москве покупаются, а прейскурант на эти услуги чуть ли не вывешен в паспортных столах.

Так что, в большинстве случаев попадет под эти законы не криминал, а честный молодой человек, скажем, из города Кинешмы, который приехал в Москву честно заработать, или даже ваша престарелая тетушка, приехавшая к вам из Питера погостить. Правда, большинство этих проблем сегодня элементарно решаются при помощи взяток проверяющей инстанции. Более того, даже гражданин одного из государств СНГ, снимающий данную квартиру, вполне может быть ровно за те же деньги зарегистрирован совсем по другому адресу. И о каком контроле здесь идет речь? Аренда и регистрация — вещи, между собой на данный момент никаким образом не связанные.

— Расскажите, пожалуйста, об аренде жилья в так называемом бизнес-секторе, и что под бизнес-жильем сегодня понимается?

— При всей условности этого понятия принято считать, что бизнес-жилье начинается от тысячи долларов в месяц и выше. Следующая ступень — это жилье элитное, но его мы сейчас рассматривать вообще не будем — это отдельный сегмент рынка. А в бизнес-секторе ситуация гораздо более отрадная, поскольку — цивилизованная. Причины, опять-таки, чисто экономические. Рассмотрим две типичные ситуации. Наймодатель едет работать по контракту за границу и ездит туда регулярно. Во-первых, наездившись по заграницам, он просто привык платить налоги и считает это нормальным. Во-вторых, он ни в коем случае не хочет лет эдак через пять вернуться к разбитому корыту с костром из паркета. Еще один существенный момент: здесь совсем иной баланс спроса и предложения, и сдать такое жилье не так-то просто.

Другая ситуация: человек, зарабатывающий нефтяные деньги, вложил их в жилье в Москве, купив две или три квартиры с намерением их сдавать и получать стабильный доход. И в том, и в другом случае — речь идет уже не просто о сдаче, а об управлении этим имуществом. Это уже нормальные цивилизованные западные отношения, на которые мы с удовольствием идем. Стоит это сегодня в зависимости от формы управления около 10 процентов от ставки аренды в месяц. Пока этим занимаются только крупные риэлторские компании, ибо слишком велика ответственность. Мы отвечаем в случае чего не только своей репутацией, но и своими деньгами. Соответствующие документы здесь исключительно прозрачны и законны, поэтому подоходный налог нашему клиенту платить приходится. Но он на это идет, ибо существующие риски черного рынка обходятся реально дороже.

Дата публикации: 11:02 21 января 2005

Источник: bpn.ru