Есть ли выбор у бедных собственников?

Правом приватизации квартир воспользовались примерно две трети россиян. Остальные, видимо, колеблются и раздумывают, пытаясь оценить возможные последствия этого шага.

Пусть государство отдувается

Между тем от выбора граждан зависит будущее жилищно-коммунального хозяйства России. Если жилищный фонд так и останется большей частью частным, то коммунальщики будут иметь дело с ТСЖ, ЖСК, ЖК и управляющими компаниями. Если же наберет силу процесс расприватизации и к 2010 году значительная часть жилья будет возвращена государству, процессы в ЖКХ попадут под жесткое регулирование государства и муниципальных органов власти.

Между тем деприватизация постепенно «входит в моду». Прежде всего, в небольших городах и поселениях городского типа, где конкуренции среди поставщиков жилищно-коммунальных услуг нет. Граждане возвращают государству приватизированные квартиры, и в этом случае муниципалитеты как собственники жилых помещений вынуждены предметно заниматься содержанием и ремонтом домов, создавать условия для сдерживания роста цен в ЖКХ.

Причины «возвратов» понятны. Жилищный кодекс РФ обязывает собственников нести бремя ответственности, связанное с управлением общим имуществом многоквартирного дома. Речь идет о текущем и капитальном ремонте не только своей квартиры, но и всего жилого здания со всеми коммуникациями, инженерным оборудованием и придомовой территорией. Граждане, деприватизировавшие квартиры, полагают, что быть собственниками – «себе дороже». Хотя в Москве сейчас, к примеру, разницы в коммунальных платежах у собственников единственного жилья и нанимателей практически нет, а в некоторых случаях наниматели жилых помещений в совокупности платят за квартиру даже больше, чем собственники.

Еще деталь: российское законодательство позволяет нанимателям получать доход путем сдачи квартиры в поднаем, чем пользуются пенсионеры и малоимущие граждане, имеющие возможность проживать на селе или у родственников.

Возвращая квартиры государству, люди полагают, что тем самым страхуют себя и от опасностей, которые подстерегают собственников в будущем. В том числе – от неизбежного роста налога на имущество физических лиц (планируется его исчислять от рыночной стоимости жилья), от появления весомого земельного налога. Не много радости и от того, что надо будет ходить на общие собрания собственников, лично участвовать в голосованиях и реализации решений собраний, выполнять поручения, страховать свое и общедомовое имущество.

У нанимателя квартиры подобных забот нет, так как все эти вопросы решает государство в лице города или муниципалитета. У нанимателя также нет риска потерять квартиру в результате неудачной сделки или мошенничества, пожара или другого бедствия. По закону ему предоставят равноценное или даже лучшее жилье взамен утраченного (с учетом состава семьи и по установленным государством нормам). За нанимателем сохраняется право на улучшение жилищных условий по социальным нормам, на бесплатное получение дополнительной жилой площади по социальному найму при увеличении состава семьи и при образовании новых молодых семей (если доходы и имущество семей не превышают установленных местными законами значений).

Правда, стоять в очереди на получение бесплатного социального жилья малоимущим гражданам в Москве приходится пока 15–20 лет, а в других городах и регионах России – и того больше.

Разъезда ради

В столице отправят под снос не только пятиэтажки, но и 9–12-этажные дома. Намерение городской администрации зафиксировано в проекте Генплана развития мегаполиса до 2025 года. Решение московских властей коснется каждого пятого москвича. До 2025-го сносу подлежат около полутора тысяч жилых домов. Новое жилье получат более 500 тысяч московских семей.

При сносе панельных пятиэтажек немалое число жильцов, приватизировавших квартиры, оформили возврат жилья государству с тем, чтобы улучшить жилищные условия за счет города по социальным стандартам. Нередко из одной деприватизированной квартиры в сносимом доме две-три семьи переезжали в отдельные квартиры. При сносе собственники получают в собственность равноценное жилье в пределах метража старой квартиры независимо от состава и численности проживающих в ней семей.

Согласно действующему законодательству, повторная приватизация жилья невозможна. По оценкам специалистов, примерно 20 процентов москвичей, проживающих в домах, подлежащих сносу, перестанут быть собственниками и перейдут в категорию нанимателей. Если учесть, что неприватизированным в Москве остается от 20 до 25 процентов жилья, то общее число квартир, находящихся в социальном найме, может вырасти до 40–45 процентов от их общего числа.

С насиженного места

Граждане, не участвовавшие в приватизации жилых помещений, по закону потеряют право на приватизацию и деприватизацию квартир и комнат в коммунальных квартирах после 1 марта 2010 года. Так есть ли выбор у бедных собственников?

В Москве, в Санкт-Петербурге и других больших городах собственник должен определиться: продавать или не продавать приватизированную квартиру по рыночной цене с целью получить максимальную выгоду от этой сделки. Прежде всего, об этой возможности задумываются пенсионеры и малоимущие семьи.

За треть или половину вырученной суммы можно приобрести равноценное по качеству жилье в другом городе или переехать в сельскую местность, приобрести собственный дом с земельным участком. При этом оставшихся денег может хватить на безбедное существование семьи в течение десятка лет. Разумеется, ими необходимо будет правильно распорядиться, чтобы вырученные от продажи недвижимости деньги не только сохранились, но и приносили доход. Это могут быть или выгодные долгосрочные вклады в банках, или приобретение паев в инвестиционных фондах, или открытие собственного предпринимательского дела по новому месту жительства.

При наличии пенсии или работы у членов малоимущей семьи на новом месте отложенных денег хватит на достаточно длительный срок. Так что малоимущие собственники, которые не смогут в будущем финансово содержать свое недвижимое имущество в престижных и дорогих городах, имеют возможность распорядиться им по своему усмотрению с большой выгодой для себя и своей семьи.

Те малоимущие собственники, которые по различным причинам не хотят покидать насиженные места, будут вынуждены или зарабатывать значительно больше, или воспользоваться возможностью и, пока закон это позволяет, расприватизировать квартиру, надеясь на субсидии по оплате жилищно-коммунальных услуг, на иные формы помощи малоимущим гражданам.

Сценарий массового исхода пенсионеров и малоимущих семей в тихие и уютные пригороды будет способствовать росту числа собственников, так как купленную на новом месте квартиру невозможно деприватизировать. Пригороды крупных городов могут заметно «постареть», а крупные города – «помолодеть».

Если возобладает тенденция сохранения пенсионерами и малоимущими гражданами квартир в крупных городах через деприватизацию, начнет складываться прямо противоположная картина. Когда в доме ТСЖ большинство собственников (более 50%) вернут квартиры государству, то по закону ТСЖ должно быть ликвидировано, и нанимать управляющую организацию станет город.

Дата публикации: 17:47 22 февраля 2008

Источник: bpn.ru