Система ниппель московского рынка недвижимости

«…Э-эх! Мне бы тогда колесо побольше, да ниппель понадёжнее, я бы этот Урал тыщу раз переплыл!» Василий Иванович, военнослужащий.

Настал момент, когда факты, о которых в последние месяц-два говорили между собой профессионалы рынка, благодаря СМИ стали достоянием общественности. Я имею в виду существенный рост цен на московские квартиры, что называется, «с ничего» - значительно выше уровня инфляции, что идёт вразрез с мнениями большинства профессионалов «перегретого» московского рынка.

Уже названы причины этого явления. Это и отложенный спрос 2007 года со стороны покупателей – ожидавших, но не дождавшихся более существенного снижения цен. Это и слухи о дефолте-деноминации, не остановленные вовремя «цветочно-горшочными» аргументами, но, напротив, как будто специально внедряемые в общественное сознание. Это и нестабильность фондовых рынков, побуждающая инвесторов «переложиться» в более надежные активы. Наконец, ставшая привычной напряжённость накануне президентских выборов, несмотря на впечатление, что все стулья расставлены и почти все записки «кто – где», на них разложены.

Не буду с этим спорить – на то они и аналитики с теоретиками, чтобы всё толково объяснить. Есть такой анекдот из серии «физики шутят». Теоретику показывают график с результатами эксперимента. Он уверенно объясняет обнаруженную закономерность. Экспериментатор, обалдевший от услышанного, в недоумении сам смотрит на график и видит, что держит его «вверх ногами». Со словами «извините, я перепутал», поворачивает его на 180 градусов. Теоретик без запинки продолжает: «Ну,... это же очевидно…»

Хочу отметить ещё один аспект, который не был упомянут (по крайней мере, мне не встречался) в потоке объяснений, но сыграл, на мой взгляд, очень существенную роль и значительно усилил эффект вышеперечисленных причин. А поскольку этот фактор никуда не исчезает, то интересно понять, как дальше он будет влиять на события, в том числе и в случае коррекции рынка.

Давайте вспомним, как развивались события в конце прошлого года. Как всегда, многие хотели закончить свои квартирные дела к концу года. Плюс к этому покупатели подогревались слухами о дефолте-деноминации. В итоге уже в конце года ощущался острый дефицит «свободных» квартир, за которыми не тянулись цепочки альтернативных сделок.

Поэтому многие покупатели встречали Новый год «неотоваренными», но под успокаивающие заверения риэлторов относительно того, что после Нового года ажиотаж пройдёт, рынок остынет, вздёрнутые цены вернутся на прежние уровни и всё будет хорошо...

Первые две-три недели января, естественно, никем не воспринимались всерьёз и только в конце января - начале февраля стало понятным, что «откатываться» рынок не намерен.

Пострадавшие в прошлом году от развалившихся цепочек покупатели, ринулись искать свободные квартиры. Продавцы оных, почуяв интерес, быстро поменяли ценники. Альтернативщики, посмотрев на цены свободных квартир, поступили так же, т.к. уже «не вписывались». Вот и всё – скачок цен произошёл. А главное – свободные квартиры стали дефицитом. Соответственно, цепочки альтернативных сделок встали намертво.

«Да, но причем здесь ниппель?» - спросит читатель.

А при том, что такого роста и последующего коллапса рынка не случилось бы, если бы не было практики многозвенных сделок. Эта практика сложилась еще в те времена, когда выписать «в никуда» в Москве было непозволительно. Затем эта метода была еще усилена изменением процедуры регистрации по месту жительства на ещё более «надежную».

Таким образом, и был создан этот ниппель. У меня нет точных данных, но предполагаю, что количество денег, столь существенно «вздёрнувших» рынок было совершенно незначительным по сравнению с объемом рынка. И будь эти деньги распределены по всему спектру спроса-предложения, а не только по сегменту свободных квартир, мы бы это влияние и не заметили.

Хочу обратить внимание ещё на один ниппелёчек – отмену после Нового года недельной регистрации сделок. Из-за этого, те альтернативщики, которые могли легко уйти в «новострой», также создали дополнительную толчею в универмаге «свободных квартир».

Итак, на малых объемах рынок значительно вырос. Классика фондового рынка гласит, что движение рынка вверх или вниз на больших объемах обозначает или укрепляет тенденцию, а на малых – скорее свидетельствует о ее завершении. Впрочем, если даже рынок развернется, его быстрая коррекция все равно невозможна благодаря тому же ниппелю. В первую очередь будут сброшены, опять же, свободные квартиры. Большинство покупателей, купивших свободные квартиры не будут сразу их продавать, по разным причинам: кто-то будет жить-сдавать, другие не захотят "уходить в минус". Остальные сделки – застопорятся.

Если бы удалось избавить рынок недвижимости от обозначенного ниппеля, значительно повысилась бы его ликвидность, более адекватными стали цены, да и работа риэлторов была бы совсем иной. Не так ли?

P.S. Некоторые вещи и явления настолько прочно вошли в нашу жизнь, что мы перестаём их замечать. Тем, кто так и не вспомнил, что такое «ниппель», рекомендую посмотреть на колесо ближайшего авто или своего «велика» на балконе и вспомнить благодаря какой «фитюльке» его можно накачать и удерживать давление в пару-тройку атмосфер.

Валерий Ильман

Дата публикации: 11:21 26 февраля 2008

Источник: bpn.ru