Три сценария ипотечного бума

Ипотечный рынок России живет в преддверии бума. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро. Пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса. А у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что "победит" нейтральный вариант развития событий.

В России появляется инструмент, способный совершить революцию в сфере ипотечного кредитования, находящегося пока в зачаточном состоянии. Этот же институт может серьезно оживить российский фондовый рынок, который одни считают крайне неразвитым, а другие – и вовсе стоящим на краю гибели. Речь идет об ипотечных ценных бумагах. В конце прошлого года Госдума дала мощный толчок к их появлению в России.

В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к закону "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России.

И хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций. Если все необходимые акты будут скоро приняты, агентство эмитирует первые бумаги уже в этом году.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, – нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум. По словам президента Европейского трастового банка, председателя комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрея Крысина, потенциальный объем рынка ипотеки может в 30 раз превысить нынешние $500 млн, то есть достичь $15 млрд. А по прогнозам фонда "Институт экономики города", развитие ипотечных облигаций позволит банкам уже к 2007 году полностью удовлетворить спрос платежеспособного населения на ипотечные кредиты.

Правда, такая ситуация возможна лишь при условии, что все необходимые нормативные акты будут приниматься в срок и развитию рынка ипотеки и ипотечных облигаций не помешают разнообразные внешние факторы. Но рассчитывать на благополучный сценарий в России вряд ли приходится: как показывает практика, ни одно благое начинание в нашей стране не проходило гладко, по заранее выработанному плану. Однако иногда бывают и исключения из правил. "Секрет фирмы" предлагает три варианта развития событий на рынке ипотеки: позитивный (идеализированный), негативный (ничего не изменится) и умеренный (развитие будет тормозиться, но не останавливаться).

"Само слово "ипотека" пока большая загадка для большинства граждан", – критиковал два года назад неразвитость системы кредитования населения на покупку жилья президент России Владимир Путин. Сегодня лишь небольшой части россиян известна разгадка таинственного понятия. За последние два года, по информации вице-президента Ассоциации российских банков (АРБ) Юрия Кормоша, количество выданных ипотечных кредитов увеличилось вдвое. Однако, учитывая, что увеличение происходило практически с нуля, объемы рынка ипотеки по-прежнему очень маленькие. Всего 1,5% взрослого населения получили сегодня доступ к ипотечным кредитам. По оценкам Всемирного банка, ипотека в России составляет приблизительно 0,1% ВВП. В сравнении с местом, которое занимает этот институт в валовом внутреннем продукте других стран (как развитых, так и большинства развивающихся), эта цифра просто ничтожна. Скажем, в странах Европейского союза на ипотеку приходится 53% ВВП. В Колумбии этот показатель составляет 12%, в Южной Корее – 14%.

Окончательно одобренный Госдумой в конце минувшего года пакет жилищных законопроектов может кардинально изменить ситуацию. С определенными оговорками эксперты практически единодушно называют его принятие одним из наиболее прогрессивных шагов российских законодателей. "После полутора лет напряженной работы в конце декабря 2004 года принят пакет федеральных законов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья. Событие само по себе беспрецедентное,– комментирует президент фонда „Институт экономики города” Надежда Косарева.– И не только потому, что пакет по числу правовых норм, по оценке юристов, может претендовать на первенство в истории Государственной думы. Сама задача имеет поистине исторический характер. До сих пор жилищную проблему пытались решить за счет прямого государственного управления и бюджетных ресурсов, а также административного распределения жилья между очередниками. Сегодня речь идет о создании условий для развития рыночных институтов и механизмов решения жилищной проблемы". Однако даже принятие столь важного пакета законов не позволяет однозначно ответить на вопрос, каким же будет дальнейшее развитие событий. Можно лишь представить три возможных сценария.

Взгляд оптимиста

Одним из наиболее значительных для развития ипотеки законопроектов из одобренного Думой пакета стали поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах". Сам документ действует уже более года, однако до сих пор выпуск ипотечных бумаг был невозможен. Одной из основных недоработок закона было отсутствие четко прописанной процедуры удовлетворения требований владельцев ипотечных облигаций в случае банкротства эмитента. С принятием поправок пробел удалось ликвидировать. Кроме того, было снято противоречие между законом об ипотечных бумагах и законом о банкротстве. И перед Россией забрезжила надежда получить в ближайшее время динамично развивающийся рынок ипотеки.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" вводит два вида бумаг – облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Ипотечные облигации отличаются от корпоративных тем, что они обеспечены залогом ипотечного покрытия (требования о возврате основной суммы долга и уплате процентов). Благодаря этому ипотечные облигации являются бумагами с высокой степенью надежности. Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, могут объединить права по кредитам в пул и под их залог выпустить облигации, которые потом можно продавать инвесторам, в том числе и на фондовом рынке. Ипотечные сертификаты участия – более сложные инструменты, предполагающие наличие доверительной собственности на жилье, которая в России пока отсутствует.

Существует и третий вид ипотечных ценных бумаг – закладные, которые в нашей стране уже действуют. Их выпускают банки, выдающие ипотечные кредиты. Выкупом закладных у банков для их рефинансирования занимается АИЖК. Однако агентство предъявляет очень жесткие требования к параметрам ипотечных закладных, поэтому воспользоваться таким способом рефинансирования могут далеко не все кредитные учреждения.

"Во всем мире ипотечные ценные бумаги – основной источник финансирования ипотечных кредитов. Они обладают высокой надежностью, позволяя привлекать долгосрочные ресурсы по минимальным ставкам, – отмечает начальник управления федеральных программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Денис Гришухин. – У нас же сегодня банки выдают кредиты в основном за счет собственных средств. И если "коротких" денег в банковской системе сейчас даже слишком много, то „длинных” практически нет. А ипотечные кредиты выдаются, как правило, на 10–15 лет. Поэтому возможности увеличения объемов ипотечного кредитования достаточно ограничены. В этой ситуации формирование рынка ипотечных ценных бумаг становится ключевым моментом для дальнейшего развития ипотеки".

Дальнейшее же развитие, судя по опыту зарубежных стран, подразумевает снижение процентных ставок по кредитам (в среднем до 5–10% годовых), увеличение сроков возврата кредита (как правило, до 30 лет), снижение минимального размера первоначального взноса (до 5% или ниже). Причем произойти все эти позитивные изменения должны в течение ближайших лет.

Более того, возможности, которые таит в себе внедрение института ипотечных бумаг, простираются значительно дальше рынка жилья и просто поражают воображение. Развитие механизма действия ипотечных облигаций способно серьезно поправить положение дел на российском фондовом рынке, который в последнее время переживает далеко не лучшие времена. Как сообщил в конце прошлого года глава Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Олег Вьюгин, торговая активность по ценным бумагам российских эмитентов в последнее время заметно смещается в сторону Запада. Иными словами, капитал уходит с отечественного фондового рынка. Появление на нем ипотечных облигаций может заметно его оживить. "В большинстве развитых стран примерно 50% фондового рынка занимают именно ипотечные ценные бумаги. А есть страны, где на их долю приходится и 70%, – утверждает Юрий Кормош. – То есть значительная часть фондового рынка может быть занята ипотечными ценными бумагами".

Таким образом, ипотечные облигации могут стать прекрасным инструментом перетока нефтедолларов в реальную экономику. "Сейчас приток денег в страну, прежде всего от экспорта энергоносителей, остается стабильно высоким, а инвестировать их практически некуда. В результате они создают давление на финансовую систему, толкают вверх курс рубля и инфляцию, – подчеркивает Денис Гришухин. – Ипотечные бумаги помогут решить эту проблему и одновременно придадут дополнительный импульс экономическому росту, с которым тоже не все в порядке". Одновременно, по его словам, "появится возможность повышения эффективности управления пенсионными средствами, которые сегодня вкладываются практически только в госбумаги, имеющие отрицательную доходность".

Взгляд пессимиста

Негативный сценарий развития рынка ипотеки, предполагающий, что несмотря на ряд благоприятных законодательных инициатив по сути ничего не изменится, способен серьезно охладить разыгравшуюся от описанных выше возможностей фантазию. И, как подчеркивают специалисты, развитие событий в соответствии с пессимистичным вариантом отнюдь не исключено.

"Законы-то приняты, но теперь мы стоим перед задачей их практической реализации. Потому что любой самый мудрый законопроект можно легко похоронить, если на его пути останутся либо технические, либо бюрократические преграды", – подчеркивал на одном из прошлогодних заседаний комитета по ипотечному кредитованию АРБ вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков. Так, серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. "Мы вынуждены посылать своих сотрудников куда-то в регионы каждый день с тем, чтобы они везли туда документы, а потом возвращались обратно. Бизнес так не пойдет. То есть техника исполнения закона может поставить под сомнение реализацию крупных общегосударственных программ", – заключил он.

К тому же, как утверждают специалисты, динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать "внешние силы", например инфляция. Институт ипотеки в постсоветской России уже пережил ряд спадов, но так и не увидел периода бурного расцвета. В последний раз результаты, которых достиг рынок к 1998 году, были перечеркнуты дефолтом.

Взгляд реалиста

Развитие событий по третьему сценарию – умеренному, когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происходить, хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы,– представляется наиболее реальным.

Хотя поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах", снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. В частности, ФСФР должна разработать около десятка документов, которые бы регламентировали правила торговли ипотечными бумагами на фондовой бирже.

Кроме того, подчеркивает Денис Гришухин, необходимо обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой. "Для этого, – утверждает он, – тоже нужны изменения в законодательстве. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек".

Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. Иначе ликвидный рынок не сформировать, считают эксперты. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы являются наиболее привлекательными для рынка ипотечных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд рублей в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует.

Под надзором президента

После того как Владимир Путин объявил реформу жилищных отношений одним из приоритетов своего второго президентского срока, стало очевидно, что чиновники будут прилагать все усилия, чтобы выполнить наказ главы государства и создать в России в ближайшие годы эффективно действующий институт ипотечного кредитования.

То, насколько мощным аргументом для представителей власти являются слова президента, продемонстрировала в минувшем году Госдума, принявшая во всех трех чтениях пакет из почти трех десятков жилищных законопроектов. В сентябре минувшего года председатель комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы Анатолий Аксаков так прокомментировал сомнения некоторых представителей банков в том, что все законы пакета будут приняты быстро и единовременно: "Высказывались опасения, достаточно обоснованные, по поводу того, что пакет законов будет принят не одномоментно. А поскольку это все-таки законы, входящие в определенную систему, то, естественно, и задумки могут быть не реализованы. Так вот, поскольку данный пакет был предложен исходя из послания президента РФ Федеральному собранию и поскольку этот пакет вносился крупнейшей партией нашей страны – "Единой Россией", то есть большая уверенность, что весь пакет за небольшим исключением будет принят. Причем вот какая ситуация: я хотел перенести принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах", поскольку были сомнения, что не все четко прописано о выводе ипотечного покрытия из общей конкурсной массы, о реализации этого ипотечного покрытия. Политическое руководство сказало: нет, надо рассматривать осенью. То есть такая установка есть, и она будет реализовываться".

Спустя пару месяцев прогноз господина Аксакова был воплощен в жизнь: парламент одобрил пакет жилищных законопроектов. Вероятнее всего, чиновники, ответственные за принятие других мер, необходимых для развития рынка ипотечных ценных бумаг и ипотеки в целом, будут вынуждены действовать столь же оперативно.

Дата публикации: 09:43 24 января 2005

Источник: bpn.ru