Первично-вторичные колебания

Вопрос сравнительных преимуществ жилья на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники. Не появилось пока одного: четкого, всем понятного и вместе с тем простого алгоритма принятия решения по этому вопросу. Остается только сравнивать, учитывать обстановку и пытаться увидеть будущее.

Вначале неплохо в принципе разобраться в том, что следует понимать под категорией "вторичное жилье", считает начальник отдела рекламы и маркетинга ЗАО "ЮИТ Московия" Виталий Осьминин: "Если дом сдан, а непроданные квартиры оформлены в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при реализации вторичным. Аналогичная ситуация — с жильем, которое перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые стоят по 10—15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно "пощупать" — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку, подчеркивает Осьминин, географический объем предложения новостроек и "вторички" несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись значительно больше двух.

За и против

Приобретая жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого "сомнительного" прошлого. В этой связи директор по маркетингу компании "Домострой" Анжелика Куклина обращает внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок — "ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор". Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности.

К недостаткам "первички" логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Дмитрий Дементьев уточняет: как правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного метра, зато на вторичном рынке "есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома". К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость первичного "квадрата" говорит и коммерческий директор ОАО "Межрегиональная Девелоперская Компания" Алексей Остробородов: "Это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра все время растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме". Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Зато на вторичном рынке не бывает "недостроя" и мала опасность, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным рынком.

"Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации, — резюмирует директор по маркетингу Группы компаний "Конти" Юрий Синяев. — Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно подойти к выбору девелопера и обязательно поинтересоваться его репутацией.

Если давать жить другим

Квартиры на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом у элитных покупателей, считает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. "Квартиры, расположенные в реконструированных исторических особняках, индивидуальны, имеют свою "изюминку", большинство их сосредоточено в центре Москвы и они обладают прекрасными видовыми характеристиками. Если говорить о сталинских и "цековских" домах, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью уже нельзя". Среди плюсов этих зданий — уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки. Рассмотрим ситуацию, продолжает Новикова, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования.

Если покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении.

Правда, здесь есть свои риски, связанные прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Тем не менее рост цен в элитном сегменте продолжается. И хотя рынок находится в состоянии стабилизации, инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи — по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

Для сдачи в аренду недвижимость покупают еще реже. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду приносит 10—12% годовых, о сверхприбылях тут речи нет. Зато этот бизнес считается надежным источником постоянных доходов, а риски здесь невелики. Цены здесь растут медленнее, чем стоимость продаваемых квартир, но сегмент дорогой аренды еще долгое время будет находиться на подъеме, а арендные ставки продолжат стабильно подниматься.

Опять виновата Америка

Свои, и довольно убедительные "за" и "против", есть у каждого вида жилья. А что говорит статистика? Директор Аналитического консалтингового центра холдинга "МИЭЛЬ" Владислав Луцков подчеркивает, что объем предложения в новостройках не вырос, хотя, по данным Росстата, объемы ввода жилья по сравнению с 2006 годом значительно увеличились. "А вот цены растут высокими темпами — как в новостройках, так и на вторичном рынке, — говорит он. — Показатели спроса на рынке жилой недвижимости также высоки. Движение курса доллара, кризис банковской ликвидности, рецессия экономики США и другие макроэкономические факторы привлекли на наш жилищный рынок дополнительные инвестиции". О том, как российский рынок реагирует на международную экономическую ситуацию, говорят и данные аналитической службы "МИАН-агентство недвижимости". В течение последней декады декабря новости о кризисе на мировых финансовых рынках, отразившемся падением котировок на отечественном фондовом рынке, и ожидаемом перемещении инвестиций в недвижимость привели к существенному для начала года увеличению спроса на рынке городского жилья. По сравнению с декабрем 2007 года он вырос на 30—35%.

Активизация спроса и продолжающееся снижение количества предложений отразилось на увеличении стоимостных характеристик жилья. В Москве рост по сравнению с декабрем составил 1,6% на квартиры в новостройках (средняя стоимость новостроек в январе — $4259 за квадратный метр) и 3,6% — на вторичное жилье (средняя стоимость — $5110). В Подмосковье аналогичные показатели составили 2% (при $1885 за кв. м) и 2,3% ($2618) соответственно.

Впрочем, на росте цен отчасти сказалось и снижение предложений, фиксируемое как в столице, так и в Московской области. И первичный, и вторичный сегменты жилья продемонстрировали снижение количества выставленных на продажу квартир — от 1—2% до 18% соответственно по сравнению с декабрем 2007 года. Анализируя динамику января, можно предположить, что цены по инерции продолжат рост до весны, а потом станут увеличиваться в пределах общей инфляции. Объем предложения, сократившийся и по количеству адресов, и по объему предлагаемых квартир по одному адресу, уже сейчас не позволит части платежеспособных покупателей реализовать свои потребности. Но маловероятно, что при достигнутом сегодня уровне цен это приведет к их существенному скачку.

Дата публикации: 13:52 28 февраля 2008

Источник: bpn.ru