Нужна ли россиянам ипотека "наоборот"

Отечественный рынок финансовых услуг может пополниться новым для России и уже опробованным на Западе кредитным продуктом. В ближайшее время в нашей стране может быть введена обратная ипотека, об этом сообщил член бюджетного комитета Совета Федерации Александр Починок.

Предполагается, что ее появление сможет решить ряд социальных проблем: обратная ипотека помогает собственникам квартир, которые имеют низкие доходы, заложить имеющееся у них имущество и получать единовременные или постоянные денежные выплаты. Однако эксперты не спешат разделять оптимистичные оценки чиновников, а участники рынка банковских услуг не верят, что модель обратной ипотеки может быть востребована российским потребителем.

Обратная ипотека – это предоставление банку недвижимости в залог на определенный срок для получения дохода. При этом заемщик сохраняет возможность проживания в квартире, если он регулярно оплачивает страхование и другие платежи по недвижимости. Такая форма ипотеки имеет смысл при небольшой пенсии или зарплате. На Западе подобные схемы успешно работают, создавая фундамент пенсионной системы. Однако там подобные операции максимально прозрачны, а количество банков, предоставляющих услуги, ограничено. Так, инструмент обратной ипотеки широко применим в США, где этот опыт используется уже на протяжении 20 лет. Тем не менее он не нашел сторонников в Германии, что подтверждает точку зрения тех, кто полагает, что успех подобной модели определяется в большей степени менталитетом.

Пока восстребованность подобного механизма в России вызывает очень много вопросов, причем многие из них лежат скорее в этической плоскости: почему наше государство вместо того чтобы обеспечить достойную старость пенсионерам, предлагает им самим решать свои проблемы? «Пенсионеры, с одной стороны, обладают правом на достойную жизнь, но порой единственный актив, который у них есть, – квартира. Причем сейчас его использование затруднительно, поскольку существующие варианты продажи квартиры или ее обмена невыгодны и очень хлопотны для пожилых людей», – такой точки зрения придерживается Александр Починок, но многим она кажется весьма спорной.

Ведь по большому счету, зная специфику российского законодательства и характер его практического применения, можно предположить, что оно потребует доработки, уточнения, в то время как десятки людей – наиболее уязвимых и социально незащищенных – могут оказаться на улице (можно вспомнить пример обманутых дольщиков).

Вице-президент, руководитель департамента развития розничного бизнеса АКБ «Связь-Банк» Сергей Теймуразян считает, что механизм, лежащий в основе обратной ипотеки, может стать выходом для многих людей. Однако применительно к российской практике сначала нужно обеспечить схемы его реализации. По словам эксперта, на сегодняшний день непонятно, как это будет работать. Что будет в случае дефолта банка? Как определить оценочную стоимость квартиры, учитывая волатильность российского рынка? «Без четкого регламента неизбежно будет ущемлена одна из сторон-участниц процесса», – полагает специалист.

«При видимом удобстве такой формы для пенсионеров существует много сложных и спорных вопросов, – говорит директор департамента розничного бизнеса НОМОС-банка Анна Панкратова. – Например, проблема наследования, когда родственники заемщика не согласны с лишением наследства, на которое они рассчитывали, сложности с выпиской родственников из квартиры, обязанности по сохранению квартиры в хорошем состоянии и т.д.». Кроме того, отмечает эксперт, в России нет доверия пенсионеров к банкам, а именно на них в первую очередь рассчитан этот инструмент.

В то же время и для самих банков обратная ипотека не так привлекательна, как это может показаться на первый взгляд. Сторонники появления данной модели отмечают, что она выгодна банкам, поскольку их риски минимальны, учитывая высокую стоимость квартир. Однако очевидно, что в подобных историях не избежать судебных исков от потенциальных наследников. Кроме того, возникает вопрос, каким образом сохранить квартиру в хорошем состоянии, чтобы она не потеряла в цене с годами? Эти вопросы не добавляют желания финансовым организациям искать себе дополнительную головную боль, и в среднесрочной перспективе они будут тормозить распространение обратной ипотеки в России, считают специалисты.