Исследование ипотечного рынка…

В рамках исследования, проводимого с целью определения конкурентных преимуществ участников рынка ипотечного и жилищного кредитования, Международная академия ипотеки и недвижимости осуществляет анализ их деятельности по различным критериям. В нем задействован достаточно широкий круг коммерческих банков, работающих по ипотечным программам в Москве и Санкт-Петербурге, страховых компаний, оценщиков, агентств недвижимости, жилищно-строительных кооперативов и инвестиционно-строительных компаний.

На сегодняшний день существует несколько десятков банков, специализирующихся на выдаче ипотечных кредитов, но нет единой базы данных, где были бы отражены все имеющиеся в настоящее время условия кредитования. Каким образом потенциальному заемщику или риелтору, представляющему интересы своего клиента, выбрать банк для подачи кредитной заявки? Для ответа на этот вопрос недостаточно хорошо знать ипотечные программы банков, поскольку есть множество других немаловажных факторов, влия-ющих как на принятие кредитным комитетом положительного решения о выдаче кредита конкретному заемщику, так и на его реализацию (покупку недвижимости).

Сегодня лишь 15 % от всего рынка жилой недвижимости подходит под ипотеку, так как существует подоходный налог при реализации недвижимости для продавцов, владеющих ею менее трех лет (с 2005 года). Поэтому не каждый продавец готов продать свою недвижимость ипотечному клиенту. Но и эти 15 % при доскональном рассмотрении четырьмя инстанциями (агентством недвижимости, банком, оценщиком, страховщиком) сокращаются до минимума, а если учесть ограниченные сроки действия решения кредитного комитета банка (в среднем три месяца), то реализация кредита становится действительно проблематичной.

Наш опыт работы с посетителями выставок недвижимости показал, что слабая информативность в сфере ипотечного кредитования, а именно отсутствие единой базы данных по всем участникам и условиям предоставления услуг усложняют и затормаживают развитие ипотечного и жилищного рынка.

Исследования, проводимые академией, должны заинтересовать не только риелторские компании, работающие с ипотекой, но и коммерческие банки. Зная конкурентные преимущества лидеров и используя гибкость своей кредитной политики, можно выйти на первые позиции ипотечного и жилищного кредитования.

Анализ коммерческих банков идет по двум основным, с нашей точки зрения, направлениям. Первое — это исследование объективных факторов, влияющих на выбор банка-кредитора потенциальным заемщиком. К таким факторам можно отнести величину первоначального взноса; процент за пользование кредитом; возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций; величину накладных расходов на получение кредита в банке; соотношение величины ежемесячного дохода заемщика и размера выдаваемого на него кредита; срок кредитования.

Вторым направлением исследования обозначена группа субъективных факторов: срок рассмотрения заявки на получение кредита; строго формализованный или менее жесткий подход к подтверждению доходов заемщика; отношение коммерческого банка к наличию гражданства РФ, постоянной или временной регистрации; продолжительность деятельности банка, наличие филиалов (отделений), культура общения с клиентом, степень лояльности к потребителю, информативность и др.

Также особое внимание уделено категории «культура общения с клиентом, степень лояльности, информативность». Это обусловлено тем, что объект исследования (человек) на уровне подсознания всегда стремится в более комфортные условия обслуживания. В данном случае они формируются в процессе ведения первичных переговоров, являющихся острием экономических отношений. Помимо хорошего знания предмета обсуждения необходимо знать технику ведения переговоров, иметь определенную профессиональную подготовку. В развитых странах, где создана широкая сеть курсов обучения, большинство сотрудников коммерческих учреждений владеют искусством ведения переговоров. Так, во многих городах США функционируют специальные исследовательские учебные и консультационные курсы. Одним из пионеров изучения переговоров был профессор Гарвардского университета Х. Райффа.

В отличие от зарубежных коллег, с юности овладевающих переговорным процессом (а рынок без переговоров немыслим), для российских служащих компаний это совершенно новая область деятельности. Отсюда и соответствующее отношение к переговорам. Наши исследования показали, что подавляющее большинство коммерческих банков, агентств недвижимости, страховых компаний, не уделяют должного внимания этой проблеме. Нередко успех ведения первичных переговоров зависит от случайно сложившихся факторов, таких, как личностные качества консультанта, его профессионализм, владение темой переговоров, настроение и даже особенности климатических условий — погода.

Следующей областью исследования, проводимого Международной академией ипотеки и недвижимости, являются страховые компании. Как правило, большинство коммерческих банков сотрудничают с определенными страховщиками в течение всего периода работы по ипотечным программам (со слов сотрудников банка — «партнеры по сложившейся традиции»), при этом они практически не изучают всех других представителей данного рода услуг. Хотя в принципе, кто если не банк заинтересован в страховании квартиры, приобретенной на заемные средства банка? При наступлении страхового случая страховая компания погашает остаток кредита, а если уничтожение недвижимости или потеря права собственности происходит в случае, не предусмотренном страховым полюсом? Кто понесет убытки? Вполне вероятно — банк. Какие страховые компании предлагают наиболее интересные, выгодные условия страхования? Какие из них более надежные? Думаю, любого заемщика, вынужденного страховать квартиру, жизнь и потерю трудоспособности, должна интересовать не только стоимость страховки, но и содержание страхового полиса (перечень страховых случаев и условий, при которых страховка не выплачивается). В процессе проводимого исследования была поставлена задача ответить на эти, а также многие другие вопросы.

Следующие участники ипотечного и жилищного кредитования, входящие в область исследования, — это оценщики. Оценочные компании мы рассматриваем по таким интересующим нас критериям, как стоимость оценки и сроки ее исполнения, степень объективности оценки, круг банков, с которыми они осуществляют сотрудничество.

В настоящее время академия проводит исследование жилищно-строительных кооперативов, где анализирует степень их надежности, сроки кредитования и рассмотрения заявки на вступление, размеры вступительного, паевого взносов и др.; инвестиционно-строительные компании — по срокам рассмотрения кредитной заявки, процентным ставкам, первоначальному взносу и др.

Дата публикации: 10:37 24 января 2005

Источник: bpn.ru