Ипотечное рефинансирование не пользуется спросом в РФ

Невозможность массовой ипотеки в РФ носит принципиальный характер, говорят эксперты. По разным данным, жилье в кредит ежегодно покупает только 1-3% населения. Несмотря на почти ежегодное удвоение суммы выданных ипотечных кредитов, их доля в сделках с недвижимостью не превышает 5%. Причиной тому быстро растущие цены на жилье и ставки по кредитам.

Условия кредитования будут ужесточаться, не скрывают банкиры. Так как российские банки зачастую рефинансируют активы за рубежом, им приходится мириться с тем, что стоимость подобного привлечения средств резко возросла по причине последнего кризиса ликвидности.

"Если ситуация не изменится, российский рынок ипотеки окажется под ударом", – объясняет в программе "Капитал" первый зампред правления "Городского ипотечного банка" Руслан Исеев.

Ввиду дефицита ликвидности реанимируется идея секьюритизации ипотечных ценных бумаг. Напомним, закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят в 2003г., а первая сделка по секьюритизации состоялась только в 2006г. "До кризиса ставки по мере секьюритизации понижались реально: этот процесс происходил в течение полутора лет, если не больше", - вспоминает начальник управления ипотечного кредитования "Кредит Европа Банк" Сергей Огродников. Но объемы привлечений через секьюритизацию оставляли желать лучшего. Впрочем, сегодня речь уже идет не о понижении ставок, но хотя бы об их фиксации.

"Секьюритизация является оптимальным способом поддержки норматива достаточности капитала. Упрощенно говоря, банки продают ипотечные кредиты специализированным компаниям, которые осуществляют выпуск облигаций, обеспеченных платежами по этим кредитам", – объясняет Р.Исеев. Секьюритизируя портфель, банк-оригинатор оставляет за собой сервисный спрэд, то есть маржу, которая в течение всей сделки этому банку выплачивается. Также распространенным способом привлечения средств является продажа кредитного портфеля, но в этом случае банк получает премию в момент сделки и больше ничего. "Секьюритизировать кредитный пул на 30% выгоднее, чем продавать", - считает Р.Исеев.

В тоже время российские банки предпочитают обращаться к ликвидности зарубежных коллег. "Западный инвестор не предъявляет спрос на российские ипотечные ценные бумаги. А российский инвестор как класс еще не сформирован: в этом смысле продать по достойной цене производные бумаги невозможно!", – объясняет С.Огородников.

Тем не менее, путем расширения инвесторской базы этот инструмент мог бы получить большее распространение. "Одна из наших инициатив уже получила развитие, – говорит директор департамента финансов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Наталья Кольцова. – В конце 2007г. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) изменила положение о допуске к торгам в части возможности включения ипотечных ценных бумаг в листинг высшего уровня – A1. Это уже дает доступ ряду страховых компаний, негосударственным пенсионным фондам к инвестициям в ценные бумаги с ипотечным покрытием". По словам Н.Кольцовой, ведется работа по включению этих ценных бумаг и в ломбардный список Центрального банка, что позволило бы банкам-оригинаторам получать во время кризисов краткосрочное финансирование этих бумаг в самом ЦБ.

Также ограничением является то, что Пенсионный фонд РФ не может свои резервы вкладывать в ипотечные ценные бумаги, – добавляет Р.Исеев. Но в любом случае не стоит ждать от секъюритизации большого эффекта: нет базы для оценки рисковости этих бумаг в долгосрочной перспективе, – говорит С.Огородников.

Добавим, дополнительным стимулом для секъюритизации ипотечных активов может стать и специализированный закон "О секъюритизации", проект которого уже более 3 лет готовится ФСФР. "Если банки не смогут решить вопрос секьюритизации активов, все параметры кредитов будут ужесточены, – прогнозирует в заключение программы "Капитал" на РБК-ТВ Р.Исеев. – Главное, резко замедлится рост рынка – банкам некуда сбрасывать пулы со своего баланса и они будут нарушать нормативы достаточности капитала".

Но мало сохранить темпы ипотечного кредитования, необходимо расширять клиентуру ипотечных программ. На сегодня фактически это 3% населения России. По оценкам, данным первым вице-премьером и победителем президентских выборов, Дмитрием Медведевым, которые он дал еще, будучи на посту первого вице-премьера, в 2007г. ипотечный кредит был потенциально доступен не более 10% населения России. "В Москве ипотека потенциально доступна 5% москвичей", – подсчитал первый заместитель мэра в правительстве Москвы Юрий Росляк.