Юристы посчитали выгоду от ТСЖ

По мнению юристов, застройщики, создавая подконтрольное себе ТСЖ, получают как минимум три источники прибыли: от коммунальных услуг жильцам, услуг самому ТСЖ и от распоряжения имуществом ТСЖ.

Алексей Дегтярев, главный юристконсульт ЗАО «Объединенная консалтинговая группа»

«Многие застройщики Санкт-Петербурга осуществляют прямое или косвенное управление возведенным ими жилищным фондом. Оказывается, это довольно прибыльное дело. Особенно прибыльно управление ЖКХ в новых домах.

Основными источниками доходов, оказывающихся в руках застройщика, либо в руках зависимого от застройщика ТСЖ, либо в руках зависимых (дочерних и т.п.) фирм, то есть, в конечном счете, в любом случае тоже в руках застройщика являются:

1. Доходы от коммунальных и иных услуг, оказываемых жильцам:

Разница в тарифах на коммунальные услуги между ценами, по которой ТСЖ получает услуги и той ценой, по которой эти услуги потребляет потребитель. К этой категории отнесем и стоимость иных услуг, оказываемых жильцам.

Наличие такой разницы в ценах в большинстве случаев абсолютно законно. Вопрос лишь в том, идет ли эта разница на нужды жильцов или перекачивается, иногда в ходе многоступенчатых комбинаций застройщику или подконтрольным ему лицам. Однако встречаются и откровенные нарушения, когда ТСЖ устанавливает завышенные коммунальные тарифы, не предусмотренные законом.

Еще чаще можно встретить включение в квитанцию квартплаты платежей, не предусмотренных законом или в размерах превышающих, установленные законом.

К этой категории отнесем и включение в квитанцию плату за услуги, которые должны оплачиваться за счет других пунктов квитанции. Например, за счет взносов на техническое обслуживание. То есть за одно и тоже жилец может платить дважды.

2. Доходы от услуг оказанных самому ТСЖ.

ТСЖ., подконтрольное застройщику заключает договоры на обслуживание с фирмами, которые официально, а иногда неофициально, являются дочерними или зависимыми от застройщика. Тут есть варианты. Например, якобы сторонняя, на самом деле зависимая от застройщика фирма, заключает договор на ремонт общего имущества ТСЖ. При этом ремонт может происходить по завышенным расценкам.

Однако завышать расценки вовсе не обязательно. Выгода застройщика может быть в том, что вместо устранения недоделок, расходы по их устранению под видом ремонта возлагаются на ТСЖ. Подконтрольное застройщику ТСЖ заключает договоры с подконтрольными застройщику фирмами. ТСЖ оплачивает эти работы за счет взносов (квартплаты) жильцов. Застройщик освобождается от исправления недостатков и от расходов по такому исправлению.

Сюда же отнесем и случаи откровенных приписок, когда жильцы оплачивают несуществующие услуги - дератизацию, например. Даже минимальные платежи в масштабах большого дома, в течение большого срока могут дать неплохой доход.

3. Распоряжение имуществом ТСЖ.

Согласно гражданскому законодательству, Закону о ТСЖ, действующему до 1 марта 2005 года и ст. 36 Жилищного кодекса вступающему в силу после этой даты, чердачные, подвальные и некоторые другие помещения относятся к общему имуществу дома. Владение, пользование и распоряжения ими должно происходить только на основе решения или с согласия общего собрания ТСЖ. Однако часто председатель ТСЖ или застройщик сами решают эти опросы.

А) отчуждение помещений.

На практике подвальные, чердачные и иные помещения не редко продаются застройщиком или подконтрольным ему руководством ТСЖ. ТСЖ, избавившееся от власти застройщика, теряет возможный источник доходов в виде арендной платы. Куда поступает доход от продажи - большой вопрос.

Б) аренда. Примерно также обстоит дело со сдаваемыми в аренду помещениями - важно получает ли ТСЖ арендную плату легально на расчетный счет, в полном ли объеме и куда потом эта выручка распределяется.

В) распоряжение иными имущественными правами

Большую выгоду сулит выдача разрешений на размещение рекламы. Особенно если дом расположен в выгодном сточки зрения рекламораспространителей месте. Разрешение на размещение большой рекламы может принести десятки тысяч долларов. Существующая практика позволяет взимать еще и ежемесячные или ежеквартальные платежи. Легальное зачисление этих денег на счета ТСЖ могло бы не только дать большие возможности для благоустройства дома, но и существенно снизить расходы жильцов. Примечательно, что в некоторых домах, избавившихся от власти застройщика, квартплата ниже, а уровень благоустройства выше, чем обычно.

С целью избежания вышеизложенного, чтобы управление в ТСЖ осуществило правление, не связанное с застройщиком, надо также сформировать ревизионную комиссию, несвязанную ни с застройщиками, ни с членами правления».

Дата публикации: 11:32 24 января 2005

Источник: bpn.ru