Максим Шубарев: «Проблему доступного жилья решит малоэтажное строительство»

Развитие новых форм жилищного строительства станет одной из главных тем Петербургского ипотечного форума-2008. О том, как можно увеличить объемы возводимого в стране жилья, рассказывает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Максим Шубарев.

- Максим Валерьевич, Ассоциация «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» выступает соорганизатором Петербургского ипотечного форума-2008. Каких результатов ожидает строительное сообщество от его проведения? Что необходимо обсудить на мероприятии в первую очередь?

- Как всегда, тем для обсуждения достаточно. С одной стороны, очевидна положительная динамика взаимодействия строителей и банкиров. Финансовые учреждения все активнее выдают кредиты на приобретение квартир в возводимых домах. Значительно сократились сроки согласования документов, необходимых для покупки жилья с помощью заемных средств.

Радужная картина омрачилась случившимся в прошлом году кризисом рынка ипотечного кредитования в США, который оказал непосредственное влияние и на нашу страну. В частности, ужесточились требования к заемщикам и условия предоставления средств на приобретение жилья.В предыдущие годы объемы ипотечных сделок планомерно росли, однако сейчас говорить об этой тенденции не приходится.

В России с помощью заемных средств приобретается лишь 5%-6% всего продаваемого жилья, тогда как в Европе данный показатель составляет порядка 80%.

Большинство банков повысили кредитные ставки и размеры первоначальных взносов, многие привлекательные для потенциальных покупателей жилья программы просто перестали существовать. Резко возросло количество отказов заемщикам.

Зачастую людям предлагаются неприемлемые условия, в результате чего из большого числа программ ипотечного кредитования востребованы лишь единицы.

Вместе с тем, за последнее время значительно увеличился спрос на строящееся жилье. В результате чего растет потребность в новых ипотечных продуктах.

На Форуме-2008 необходимо обсудить варианты урегулирования сложившейся ситуации.

Думаю, большое внимание мы уделим теме развития ипотечного брокериджа.

Увязывая интересы покупателя, строительной компании и банка, представители этой сферы услуг могут сыграть ключевую роль в дальнейшем росте рынка жилищного кредитования.

В компаниях, где существуют и эффективно работают отделы ипотечного брокериджа, доля сделок с участием кредитных средств значительно превышает средние показатели рынка и достигает 30%-40%, а порой – и 60%.

Ипотечные брокеры могут эффективно работать и в других компаниях, постепенно охватывая весь рынок недвижимости. Однако для достижения этой цели нам еще придется поработать.

В рамках Петербургского ипотечного форума-2008 необходимо также обсудить тему урегулирования спроса и предложения на рынке строящегося жилья. Система ипотечного кредитования является мощным стимулом для увеличения покупательских возможностей населения. В свою очередь, предложение будет расти с каждым годом.

Важно соблюсти баланс, обеспечив планомерный рост объемов ипотечного кредитования и предложения на рынке.

- Вы заявлены в качестве ведущего конференции «Развитие жилищного строительства в РФ», которая состоится в рамках Форума-2008. Какие вопросы будут обсуждены на ней? Какими мерами, на Ваш взгляд, можно увеличить объемы возводимого в стране жилья?

- Программа конференции пока только формируется. Думаю, что обязательно будет затронута тема комплексного освоения территорий в Петербурге и других городах.

Необходимо, в частности, обсудить механизмы внедрения в эти проекты системы ипотечного кредитования. Кроме того, на конференции нужно затронуть вопросы новых форм финансирования проектов возведения жилья, опыт работы инвесторов в условиях действия закона «О долевом участии в строительстве…» и многое другое.

Стоит отметить, что меры по увеличению объемов возводимого жилья уже принимаются. На федеральном уровне утвержден ряд важных решений, способствующих скорейшей реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Больше года назад при Президенте РФ создана комиссия по развитию рынка доступного жилья, и в целом ее работа нас устраивает.

Намечаются положительные тенденции, рынок стабильно растет, хотя сиюминутного результата в этом глобальном процессе, конечно, ожидать не следует.

- Какие еще шаги необходимо предпринять для поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий?

- Необходимо создать эффективно работающие программы для социально незащищенных слоев населения.

Государство должно взять на себя вопросы расселения, строительства социального жилья, отрегулировать схемы работы уже работающих механизмов. В которых, надо отметить, пока полно юридических противоречий.

Существующие сегодня программы не позволяют в массовом порядке улучшить жилищные условия людей.

Кроме того, необходимо думать о том, как сформировать рынок доступного жилья для граждан, не относящихся к категориям малоимущих и очередников. Для решения данного вопроса необходимо прилагать все усилия - нужно сбалансировать развитие рынка недвижимости и системы ипотечного кредитования.

- Устраивает ли застройщиков существующая в Петербурге система распределения земли? Эффективна ли она для развития жилищного строительства?

- Существующая сегодня система распределения земельных участков через торги вполне эффективна. Девелоперы могут участвовать в аукционах и приобретать землю и другие объекты недвижимости – в последние два года этот процесс заметно активизировался.

Другое дело, что площадь продаваемых участков и их стоимость настолько велики, что небольшим компаниям все труднее конкурировать с крупными инвесторами.

Однако таковы тенденции рынка. Далеко не все могут позволить себе браться за реализацию крупных проектов, благодаря которым в ближайшие годы будет сформирована основная часть предложения на рынке жилья.

Однако свою нишу в проектах-миллионниках могут найти и небольшие фирмы. Произойдет это в том случае, если они сосредоточат свои усилия на подрядной деятельности.

- Какие меры может предпринять федеральная и местная власть для улучшения инвестиционного климата и увеличения объемов строительства?

- В первую очередь - активно участвовать в создании инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Со всем остальным участники рынка справятся сами. В Петербурге проекты комплексного освоения территорий подразумевают строительство миллионов квадратных метров жилья. Инженерной подготовкой территорий девелоперы уже занимаются, но с объектами транспортной инфраструктуры и социальными учреждениями дела обстоят сложнее. Согласно градостроительным нормам, в новых кварталах необходимо строить детские сады, школы и поликлиники. Девелоперы могут возвести их, однако по закону эти объекты должны быть муниципальными. А механизма их передачи городу на сегодняшний день нет.

Не существует и системы передачи построенных внутри квартала дорог. Нет внешних подъездных трасс, без которых новые кварталы, пусть даже с архитектурой высочайшего качества, могут оказаться всего лишь новыми гетто. Дороги внутри города уже не справляются с транспортными потоками - ситуация усугубляется с каждым днем.

Эти проблемы требуют кардинального решения.

- Рефинансирование жилищных займов является одним из наиболее перспективных направлений развития системы ипотечного кредитования. Что необходимо сделать для его массового внедрения?

- Действительно, у этого вида деятельности большие перспективы. Система рефинансирования жилищных кредитов очень востребована гражданами, приобретающими недвижимость на первичном рынке. Ведь условия предоставления займов на покупку строящегося жилья более жесткие, чем при приобретении уже готовых квартир. Поэтому после получения права собственности покупатель с готовностью переоформит свой кредит в другом банке, который предоставит ему более лояльные условия.

Проблема заключается в том, что на сегодняшний день эта услуга практически отсутствует. В условиях ипотечного кризиса многие банки стремятся не расширить, а сократить кредитный портфель, и не заинтересованы в рефинансировании дополнительных займов.

Этим видом деятельности занимаются лишь самые крупные и стабильные банки, да и то лишь в качестве эксперимента.

Возможно, что борьба за заемщиков обострится после того, как рынок стабилизируется. Вследствие чего интерес к этой услуге со стороны банков возрастет. Пока же система рефинансирования кредитов находится в зачаточном состоянии.

- Малоэтажное строительство является одним из важнейших направлений реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Какие меры необходимо предпринять для развития этой сферы рынка?

- К сожалению, пока малоэтажное строительство в нашей стране развито недостаточно. Проектов возведения коттеджных поселков эконом-класса практически нет. Хотя данный сегмент загородного жилья является самым перспективным и востребованным. В дальнейшем это направление строительства должно стать ключевым в процессе формирования рынка доступного жилья.

На сегодняшний день большинство проектов малоэтажного строительства относятся к сегментам бизнес- и премиум-класса. При этом конкуренция в этой сфере постоянно растет. Однако инвесторы по-прежнему не торопятся возводить дешевое жилье.

И проблема заключается отнюдь не в том, что застройщики гонятся за прибылью.

Дело в том, что из-за высокой стоимости земли, ее инженерной подготовки и последующей эксплуатации реализация проектов эконом-класса часто оказывается экономически невыгодной.

Изменить ситуацию можно, например, путем создания механизма льготного распределения участков под реализацию подобных проектов. С учетом высокого спроса на жилье эконом-класса, такой шаг повысит интерес инвесторов. Пока же они вынуждены закладывать в цену квадратных метров стоимость земли и ее инженерной подготовки.

Кроме того, необходимо развивать технологии недорогого строительства, опираясь на мировой опыт.

- Готовы ли крупные компании, реализующие проекты по строительству многоквартирных домов, осваивать рынок загородной недвижимости? Какова рентабельность подобных проектов по сравнению со строительством жилья в Петербурге?

- Застройщики нашего города уже несколько лет работают на рынке загородной недвижимости. С каждым годом количество реализуемых проектов становится все больше.

Например, возглавляемый мной холдинг Setl Group возводит несколько коттеджных поселков во Всеволожском, Приозерском, Курортном районах.

Но, как уже говорилось, в основном на рынке представлены проекты средней и высокой ценовой категории. Рентабельность их строительства несколько ниже, чем при возведении многоквартирных домов – около 10%.

- Каким образом можно привлечь граждан к приобретению объектов загородной недвижимости?

- В первую очередь - развивать сегмент эконом-класса, а также дорожную и социальную инфраструктуру. Жизнь за городом не отменяет необходимости водить детей в школу, пользоваться медицинскими услугами. Отсутствие таких учреждений на территории малоэтажного комплекса снижает его привлекательность.

Тем не менее, ни одного примера удачного решения этой проблемы на рынке я не знаю.

Но ведь существуют нормы обеспечения населения объектами социальной инфраструктуры. И в крупных проектах такие объекты обязаны быть.

Даже если речь идет об относительно небольшом коттеджном поселке, девелоперы должны понимать свою социальную ответственность. Инвесторам необходимо объединять свои усилия по созданию социальных объектов, услугами которых могут пользоваться жители нескольких поселков.

В то же время развитие социальной инфраструктуры входит в компетенцию государства. Проблема заключается в том, что на сегодняшний день не существует механизма компенсации затрат на строительство школ, больниц и детских садов. Государство в этом процессе участвует довольно пассивно. То же самое касается вопросов дорожного хозяйства.

Но есть и позитивные тенденции: заметно активизировалась работа по реализации Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Мы очень надеемся, что вскоре правительство примет шаги к развитию малоэтажного строительства, ведь именно оно должно стать локомотивом формирования рынка доступного жилья на ближайшие годы.

Дата публикации: 16:22 12 марта 2008

Источник: bpn.ru