Галина Хованская: «Кто должен управлять домами?»

Галина Петровна Хованская депутат четвертого и пятого созывов Государственной Думы, эксперт по вопросам жилищной политики. Совсем недавно под ее руководством начала работу ассоциация «Жилищная стратегия». Почему принято решение создать ассоциацию? Что это за организация? Какие задачи стоят перед ней? На эти вопросы отвечает руководитель ассоциации.

Власти не готовы проводить конкурсы

– Выбор управляющих компаний собственниками помещений – тема сегодня очень актуальная. Этот процесс сейчас носит в значительной степени стихийный характер. По всей России наблюдаем тенденцию ухода властей от проведения конкурсов. Причин тут несколько. Но одна из основных – неготовность властей к проведению конкурсов управляющих компаний. И если для Москвы отсутствие бюджетного финансирования не главное, то для маленьких городов это достаточно серьезный аргумент. В бюджете должны быть заложены деньги на проведение конкурсов, но денег таких нет.

Вторая причина – нежелание, неготовность представить все документы, которые перечислены в постановлении правительства РФ № 75 о проведении конкурсов. И если составить перечень услуг – обязательных и дополнительных – это довольно просто, то подготовить перечень общего имущества многоквартирного дома – тяжелая задача. Кроме разве что домов, где созданы товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы. Но там проводить конкурсы и не надо. Они сами решают проблемы управления домом.

Основной камень преткновения – земельный участок, который входит в перечень общего имущества. В большинстве своем земельные участки не оформлены. Хотя они в силу закона являются собственностью граждан, приватизировавших или купивших жилые и нежилые помещения в домах. Но оформить земельный участок и получить кадастровый номер очень сложно. Начинать нужно с межевания, а для этого необходимо обратиться сначала к архитектору города или округа, если речь идет о Москве. Чтобы провести межевание, естественно, нужны деньги. Хочу напомнить: »Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления» (часть 4 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Средства эти опять же должны быть заложены в бюджете. Но их тоже нет. А есть предложение собственникам квартир за свой счет провести межевание. В Москве межевание проходит по кварталам. И это было бы неплохо, если бы не требовалось собрать весьма приличную сумму – от 300 до 500 тыс. рублей в зависимости от местонахождения дома. Чем ближе к центру города – тем дороже, потому что уже есть кадастр, и имеется оценка земельных участков. Мне известны буквально несколько случаев, за исключением судебных решений, когда в установленном порядке были оформлены земельные участки в районах сложившейся застройки.

Второй вопрос – подвалы. В городах идет массовое незаконное изъятие технических подвалов многоквартирных домов. Сдача в аренду, а затем передача их в собственность добросовестным приобретателям.

Исполнительная власть совершает, с моей точки зрения, противоречивые действия. С одной стороны, она призывает нас брать управление домами в свои руки, а с другой – совершает действия, препятствующие этому. Очень не хочется отпускать финансовые потоки.

Теоретически право есть, а фактически?

– В законе сказано, что собственники в любой момент могут на общем собрании принять решение и изменить способ управления домом, привлечь другую управляющую компанию. Но при этом, если захотите жить самостоятельно, можете лишиться бюджетных субсидий. Людей ставят в такие условия, когда теоретически они право имеют, а практически лишены права выбора. Сегодня жители должны заключать договора на обслуживание своих домов с государственными учреждениями »Инженерные службы районов» (ГУ ИС районов). К ним ушла существенная часть функций ДЕЗов, в том числе и бюджетные средства. (Постановление правительства города Москвы от 24 апреля 2007 года №299 «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации»).

Исключение составляют жители многоквартирных домов района Тропарево-Никулино Западного административного округа города Москвы, собственники которых выбрали управляющую организацию ООО «Миракс Сервис».

– Выход – создать ТСЖ и самим управлять домом?

– Товарищества собственников жилья – не панацея от всех бед. Я стою на позиции, что власть еще много должна сделать для того, чтобы создавались ТСЖ. В том числе и на законодательном уровне. В первую очередь убрать налоги, которые не только с нашей точки зрения, но и, по мнению арбитражного суда (постановление пленума Высшего арбитражного суда РФ от 5 октября 2007 года № 57), неправомерно взимаются с ТСЖ. К счастью, уже отменен налог на прибыль, а вот налог на НДС еще не отменен. И взимается незаконно. И, к сожалению, не любой председатель ТСЖ дойдет до суда. Поэтому, безусловно, нужно корректировать Налоговый кодекс, чтобы не было даже соблазна ставить в неравные условия ТСЖ и неорганизованных собственников.

– Есть ли альтернатива? Подготовлены ли профессиональные кадры управленцев?

– Этим мы и собираемся заниматься. Домом должны управлять профессионалы. Но сегодня их очень мало. Власть в этой части тоже не подготовилась. Были курсы по обучению председателей ТСЖ, это замечательно. Но председатель ТСЖ должен представлять собственников как потребителей услуг, жилищных и коммунальных.

Считаю совершенно неправильным, чтобы все собственники погрузились в проблему управления домом. У каждого своя работа, семья, проблемы. Почему все жители должны стать юристами, бухгалтерами, электриками, ремонтниками? Обязанность собственников – вовремя заплатить за жилищно-коммунальные услуги и прийти на общее собрание, чтобы утвердить смету или выразить свои претензии, если недовольны управлением.

Поэтому мы и создали общероссийскую ассоциацию организаций в сфере управления недвижимостью «Жилищная стратегия». Мы объединяем, в первую очередь, управленцев. Но к нам приходят и организации, которые предоставляют жилищные услуги: санитарную обработку и вывоз мусора, замену лифтового оборудования, некрупные строительные организации, занятые текущим, а возможно, и капитальным ремонтом.

Вы обращали внимание, что крупные строительные фирмы не заинтересованы в выполнении работ по капитальному ремонту жилищного фонда Москвы? Они не идут на конкурс, потому что по цене вопроса капитальный ремонт существенно отличается от строительства дома. Этим уже озабочены городские власти.

Конкуренция скажется на платежах

– Мы считаем, что управление недвижимостью – зона деятельности малого и среднего бизнеса. Но другая позиция у »Миракс Сервис». Они считают, что должен на этот рынок прийти крупный бизнес. Ну а это будет означать, что в сфере, где возможна и должна быть конкуренция, где за нас, потребителей, компании должны бороться, появятся пусть локальные, в каком-то одном районе, но монополисты. И, конечно, это скажется на наших платежах. Хотя я еще раз подчеркиваю, теоретически, по закону выход из этой ситуации есть.

Остается и проблема непроизведенного капитального ремонта. Крупные организации »Миракс Сервис», ПИК не хотят управлять старыми домами. Их интересует жилищный фонд в хорошем состоянии, либо вновь построенный ими же.

Если они после окончания гарантийного срока по ликвидации недоделок не уйдут, а продолжат управлять своими домами, продолжат этот бизнес, тогда это достойно уважения. К сожалению, известны другие примеры. Застройщики создают ТСЖ, проходит два-три года, и они уходят.

– Какие задачи сейчас предстоит решить ассоциации?

– В перспективе наша ассоциация станет саморегулируемой организацией. Федеральный закон был принят в конце прошлого года и начал действовать с 1 декабря. Он выдвигает ряд обязательных требований к саморегулируемым организациям, которые необходимо выполнить. Как только мы их выполним, ассоциацию внесут в реестр. Организация считается саморегулируемой после внесения ее в такой реестр. Пока еще реестры не созданы. Вести их будут профильные министерства.

Подвел потребителя – плати– Очень важный инструмент – создание компенсационного фонда, который позволит в случае, если член ассоциации проштрафился, подвел потребителя, компенсировать его убытки. Это необходимое условие самоконтроля, потому что лицензирования услуг управления недвижимостью нет. Наша организация некоммерческая, работает в открытом режиме. Это значит, что ежегодно будут проходить проверки ее деятельности.

Мы предполагаем, что будем проводить добровольную сертификацию, выдавать сертификат тем, кто у нас пройдет курс обучения. Но для этого сама ассоциация тоже должна получить лицензию на программы обучения. Этим занимается Министерство образования РФ. Критерий – уровень профессионализма самих преподавателей.

– Будут ли у ассоциации представительства в городах России?

– Представительства обязательно будут. Интерес к нашей ассоциации большой. Предполагаем создавать и филиалы. Это будут структурные подразделения без образования юридического лица. Они объединят управляющие компании в регионах. Мы приглашаем профессиональных, порядочных, заинтересованных людей. Но всех подряд брать не будем.

Членство в ассоциации должно означать, как раньше говорили, знак качества. Наладить предоставление услуг хорошего качества, создать конкуренцию на рынке, чтобы люди при этом платили не больше, а меньше. Услуга лучшего качества за меньшие деньги. Многие управленцы говорят, что за те деньги, которые сейчас платят жители, они могли бы предоставлять услуги лучшего качества.

«Жилищная стратегия» заключила соглашение о сотрудничестве с Ассоциацией строителей России. У строителей возникают проблемы управления и в момент сдачи дома и раньше, когда новостройку подключают к коммуникациям. В принципе, имеет право на существование схема, если, например, в одной организации есть несколько подразделений – строительное и управления. При такой схеме строителям будет выгодно качественно строить, потому что потом дешевле эксплуатировать. А прибыль-то общая.

Создавая ассоциацию, мы преследовали сразу несколько целей. Защитить граждан от прихода мошенников на рынок услуг. Обучить как можно больше профессиональных управленцев. Защитить самих управленцев. В том числе и на законодательном уровне. О концепции этого закона мы сейчас как раз и думаем. Будем благодарны за любые предложения.

О нашем собеседнике

Галина Петровна Хованская родилась в семье преподавателей. Окончила Московский инженерно-физический институт и Академический правовой университет. Работала научным сотрудником Института прикладной математики Академии наук СССР.

С 1993 года была депутатом Московской городской Думы, председателем комиссии по жилищной политике, руководит общественным советом по жилищной политике. Избрана повторно депутатом Государственной Думы ФС РФ. Член комитета по строительству и земельным отношениям.

Дата публикации: 11:36 17 марта 2008

Источник: bpn.ru