Больше прав покупателям новостроек!

Продолжаем разбираться в законе о долевом строительстве (Продолжение. Начало смотреть здесь)

Чтобы фирма не подвела

Новый закон* вводит ряд жестких требований к компаниям-застройщикам. Эти правила предохраняют граждан от "подставы" со стороны нечистоплотных фирм и помогают выбрать наиболее выгодный и надежный вариант вложения денег.

Застройщик вправе заключать с будущими новоселами договоры долевого строительства и принимать деньги только после того, как оформит в собственность или аренду земельный участок и получит разрешение на строительство дома (ст. 3 Закона). Пока такое правило не вступило в силу, граждане рискуют вложить деньги в строительство, которое окажется замороженным или вовсе не начнется из-за нарушений в документации.

Чтобы помочь гражданам в выборе подходящих вариантов, закон обязывает застройщиков обнародовать (публиковать в СМИ или Интернете) подробную информацию о себе и о проекте строительства. В том числе требуется сообщать о жилых зданиях и иных объектах недвижимости, в строительстве которых застройщик участвовал в течение последних трех лет.
__________

* Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ официально опубликован в "Российской газете" 31 декабря 2004 г. и вступает в действие по истечении трех месяцев после опубликования.

Даешь гарантию, неустойку и компенсацию!

Закон четко оговаривает, какие пункты обязательно должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Это защитит клиентов от застройщиков, которые стремятся составить договор из пунктов, выгодных фирме, но малоприятных для будущего новосела.

Застройщик обязан указать срок передачи готовой квартиры. Сейчас фирмы часто уклоняются от обозначения точной даты. По словам руководителя филиала агентства "Кутузовский проспект" Андрея АЛЕКСАНДРОВА, в большинстве нынешних инвестиционных контрактов указываются лишь год и квартал. На практике дома сдаются в лучшем случае через полгода после обещанного срока. Добиться компенсации за просрочку очень сложно.

По новому закону за каждый день просрочки гражданину автоматически начисляется неустойка, которая рассчитывается, исходя из всей суммы его вклада в строительство (ст. 6 Закона).

В договоре твердо фиксируется сумма, которую должен заплатить будущий новосел. Какие бы то ни было доплаты допускаются только в том случае, если договор прямо предусматривает возможность изменения цены и конкретно определяет случаи и условия изменения (ст. 5 Закона).

Сейчас в инвестиционных контрактах сумма вклада тоже, как правило, фиксируется. При этом повсеместно практикуется доплата, если площадь готовой квартиры оказывается больше, чем в проекте. В среднем "прирост" составляет 1,5 - 2 метра на однокомнатную квартиру, а доплата - до 5% размера инвестиционного вклада.

Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на новостройку. Минимум - 5 лет. Если в период гарантии владелец квартиры обнаружит недостатки, делающие ее непригодной для проживания, то будет вправе предъявить претензии компании-застройщику. Можно потребовать бесплатного ремонта, либо соразмерного уменьшения вклада на строительство и возврата части уплаченных средств, либо возмещения своих расходов на ремонт. В случае "существенного нарушения требований к качеству объекта строительства", т. е. при особо серьезных недостатках гражданин будет вправе отказаться от квартиры, потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 3 ст. 7 Закона).

Договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

ВОЗВРАЩАЯСЬ К НАПЕЧАТАННОМУ

Застройщика можно наказать за просрочку уже сейчас?

В прошлом выпуске вы указали, что новый закон приравнивает граждан, внесших средства на строительство жилья, к потребителям. А еще в 2003 г. Верховный суд РФ дал разъяснения, что к отношениям между гражданами - участниками строительства и компаниями-застройщиками следует применять законодательство о защите прав потребителей. Это значит, что ДО вступления в силу нового закона все равно можно требовать неустойку за просрочку передачи квартиры, предъявлять претензии в связи с недостатками новостройки.

Алексей Д., Москва

НАШ КОММЕНТАРИЙ

Если вы уже включились в долевое строительство и застройщик затягивает срок сдачи дома, можно попробовать взыскать неустойку, ссылаясь на Закон "О защите прав потребителей". В изданном Верховным судом РФ Обобщении судебной практики по делам об участии граждан в долевом строительстве рекомендуется применять в подобных случаях п. 5 ст. 28 закона. Согласно этой норме за каждый день просрочки начисляется неустойка в размере 3% уплаченной суммы (т. е. вклада в строительство). Таким образом, всего за полтора месяца просрочки набегает полная стоимость вклада в новостройку! Правда, общий размер неустойки не может превысить суммы, уплаченной гражданином застройщику.

Но будьте готовы: выиграть такое дело непросто. Выводы Верховного суда, увы, не являются юридически обязательным руководством для остальных судов. Поэтому придется доказывать, почему именно в вашем случае имели место "потребительские" отношения.

После введения в действие нового закона отстоять свои права приобретателям новостроек станет гораздо легче: при просрочке будут автоматически применяться нормы закона о неустойке.

ПРОГНОЗ: Вызовет ли закон рост цен на жилье

Прежняя "сладкая жизнь" компаний-застройщиков, когда все риски можно было делить с будущими новоселами, заканчивается. По новому закону граждане получают дополнительные права, а фирмы обременяются массой обязанностей. Не отыграются ли они на нас рублем?

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин АПРЕЛЕВ:

- Опасаться роста цен на квартиры в строящихся домах не стоит.

До сих пор у застройщиков было два основных аргумента для привлечения клиентов. Первый: цены на жилье быстро растут, поэтому вкладывать деньги в строительство квартиры выгодно. Считается, что в среднем квадратный метр "квартиры будущего" обходится на 15 - 20% дешевле, чем метр в готовой новостройке. Однако в последнее время темп роста цен замедляется. Так, в 2003 г. цены на жилье в Москве выросли на 45%, а в 2004 г. уже на 25%. В этом году, по прогнозам, повысятся на 15%. Так что покупка готовой квартиры и вложение в новостройку со временем будут обходиться примерно одинаково. Это нейтрализует и второй аргумент застройщиков: берите сейчас, а то к моменту окончания строительства все квартиры будут распроданы. Не будут, потому что надежнее и ненамного дороже можно будет купить готовое жилье.

Так что застройщики, повысив цены, просто не найдут спроса на свой продукт. Скорее им даже придется понижать расценки, чтобы выдержать конкуренцию с продажей готового жилья и ипотечными кредитами, которые подешевеют благодаря новому законодательству.

Дата публикации: 14:40 25 января 2005

Источник: bpn.ru