Каждому московскому району указали свое место

Аналитики агентства РосБизнесКонсалтинг и сайта о недвижимости arn.ru проанализировали динамику цен на столичные квартиры за второе полугодие 2004 года и составили рейтинг районов Москвы. Новостройки (или "первичка"), а также квартиры из элитного сегмента в обзор не попали в силу их малочисленности по сравнению с объемом вторичного рынка жилья эконом-класса. Исследование показало, что цены на квартиры, сходные по качеству, но расположенные в разных районах Москвы, различаются более чем вдвое.

Бросается в глаза, что сразу несколько традиционно привлекательных районов Западного и Юго-Западного округов к декабрю опустились на несколько пунктов рейтинга. Например, Ломоносовский по сравнению с июнем - на 6, Можайский - на 5, Кунцевский и Донской - на 4, Крылатское и Академический - на 3. Эксперты полагают, что причиной тому - высокая концентрация в этих районах так называемых инвестиционных квартир, то есть купленных два-три года назад в период ценового бума с целью перепродажи. Но в конце весны 2004 года цены остановились, квартировладельцы простились с надеждами на их рост и выставили свою недвижимость на продажу, понемногу снижая цену. Рекорд побило Лианозово в Северо-Восточном округе: за полгода рейтинг района снизился на 18 пунктов. Здесь инвестиционный фактор малозначителен, причины провала скорее всего лежат не в экономической, а в социальной плоскости - экология, безопасность и т.д.

Нескольким районам, несмотря на среднестатистическую ценовую стагнацию, удалось не просто занять более высокое место в рейтинге, но и повысить среднюю стоимость квартир. Из 116 районов, попавших в рейтинг, подросли в цене всего 35, почти все - на доли процента. Но есть исключения. Фили-Давыдково за месяц подорожало почти на 8%, Нагатинский Затон и Нагатино-Садовники - на 3,3%. Оптимисты полагают, что покупателей привлекает близость облагороженных парковых зон: в первом случае - Филевского парка и поймы Сетуни, во втором - усадьбы "Коломенское". А может быть, просто кто-то очень ловко продал свои квартиры, подозревают скептики, и подправил статистику. Вполне возможно: на долю Нагатино-Садовников приходится всего 2,4% предложений о продаже в Южном округе, то есть меньше десятка.

- Чтобы можно было констатировать существенное улучшение имиджа района в глазах покупателей, - объяснил "Известиям" директор агентства "РБК-Рейтинг" Данила Ткачев, - должна просматриваться стабильная тенденция перемещения по рейтинговой шкале на протяжении хотя бы полугода. Но пока что этого нет. То же Фили-Давыдково с ноября поднялось на 13 пунктов, но по сравнению с июнем опустилось на 2. А Лефортово наоборот: в декабре упало на 3, но с июня поднялось на 8. И так далее. Хотя, например, в "призовой зоне", где даже небольшие изменения имеют гораздо большее значение, чем в "хвосте", что-то такое просматривается. Пока Арбат и Китай-город поочередно занимали 1-е и 2-е места, Хамовники упорно, не отступая, шли вперед и в результате оказались на 2-м месте. Китай-город же скатился на 7-е, но далеко идущих выводов из этого обстоятельства делать не стоит: район поставляет на вторичный рынок всего 2-4 квартиры в месяц.

При более детальном изучении помесячного рейтинга мы нашли еще несколько похожих примеров. С июня по декабрь Выхино-Жулебино поднялось на 12 пунктов, Левобережный, также без срывов, - на 14, Северное Измайлово, правда, пережив провал в сентябре, поднялось на 9 пунктов. Впрочем, вышеперечисленные достижения практически никак не сказались на динамике квартирных цен в этих районах. Встречаются даже парадоксы: немало районов поднимались по ступенькам рейтинга, по дороге слегка дешевея. Причиной тому - другие районы, которые, падая, дешевели еще сильнее.

Отдельного упоминания заслуживают районы Беговой, Сокол и Гагаринский. Опровергая расхожее мнение о том, что сам статус Центрального округа побуждает расщедриться покупателей квартир, три этих района обошли Таганский. А Гагаринский - еще и Красносельский район Центрального округа. Что, впрочем, не помешало Гагаринскому подешеветь в декабре на 3,2%.