Ипотечное кредитование-2005: укрепление позиций?

В 2004 году активно обсуждались правовые преобразования в области ипотеки. Отчасти эта работа не была закончена из-за ее значительного объема: изменения касаются не одного, а целого ряда взаимосвязанных документов. В 2005 году депутаты Госдумы РФ продолжат принимать законы, которые должны создать условия для эффективного функционирования ипотеки.

По прогнозам специалистов, конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 году должна усилиться. Подтверждается этот прогноз двумя причинами. Во-первых, доходы населения в этот период времени должны сохраниться на прежнем уровне. К тому же, несмотря на продолжающийся отток капиталов из страны, деньги, остающиеся в России, будут требовать размещения. И в этом случае ипотека может оказаться очень востребованной. Во-вторых, постепенно расширяется круг игроков рынка, соответственно, возрастает конкуренция в ипотечном секторе. Подобному развитию событий может воспрепятствовать только резкий рост количества выдаваемых кредитов.

Что нам готовит государство?

Нововведения в законодательство, часть из которых уже принята, должны еще быть восприняты рынком, доказать свою действенность: ведь если вспомнить, то ипотека упоминалась еще в Законе о залоге 1996 года, но не стала повсеместно применяемой.

Формирование Федеральной ипотечной системы будет продолжено. В первую очередь за счет деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако еще не со всеми регионами агентство заключило соглашения, на основе которых оно строит свою деятельность, и эта работа будет продолжена. Если говорить о финансовой стороне дела, то уже объявлено о выделении государственных гарантий для рефинансирования ипотечной деятельности. Так что стоит ожидать очередных выпусков корпоративных облигаций АИЖК. Что касается вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, то есть вероятность, что они поступят в обращение в 2005 году. Правда, предполагалось, что это произойдет еще в 2004 году.

И хотя закон об ипотечных ценных бумагах на сегодняшний момент уже принят, требуется еще утверждение непосредственно прописанных в законе нормативных актов. Эти документы — их 18 — пройдут согласование и принятие в первой половине 2005 года. Серьезное влияние на рынок может оказать разрешение на выпуск банками так называемых кредитных нот — долговых обязательств, обеспеченных кредитами, которые выдал банк-эмитент.

А как же «маленький человек»?

Нельзя забывать — ипотека не панацея. Но не стоит подменять развитие ипотеки как одного из способов передачи жилья в собственность граждан государственной идеей о создании рынка «доступного жилья». Наконец-то граждане начинают понимать, что разговоры представителей власти о «доступном жилье» обозначают всего лишь то, что государство намерено сложить с себя решение жилищных проблем населения, предложив людям делать это самостоятельно при помощи ипотеки. Правда, остаются еще различные льготные и дотационные программы местных органов власти.

Получение и погашение ипотечного кредита целиком зависят от достатка граждан-заемщиков. Поэтому величина их доходов имеет непосредственное влияние на жилищное кредитование. Планируемое дальнейшее увеличение цен и тарифов в области ЖКХ, равно как увеличение налога на имущество, является здесь отрицательным фактором, делая жилье для населения менее доступным.

С другой стороны, имеются и положительные сдвиги. Например, любопытную схему анализа платежеспособности заемщиков, учитывающую только «белые» доходы, применил Сбербанк РФ в рамках программы «Молодая семья». Согласно ее условиям, при необходимости рассматриваются официальные доходы не только супругов-молодоженов, но и их семьи в широком понимании этого слова — например, родителей. Таким образом, собрав большое количество родственников, удается «взять числом» — это особенно удобно для тех заемщиков, чьих доходов хватает для возвращения ссуды, но кто не может подтвердить их официально. Использование такого расширительного подхода при разработке банками своих кредитных продуктов весьма заманчиво.

Такие разные кредиторы

В 2005 году будут предприняты усилия по дальнейшему обособлению ипотечной деятельности в рамках банковской системы. Одна из целей этих действий — установление особых режимов по ряду операций. В авангарде ратующих за введение новых принципов, по всей видимости, выступят Московское ипотечное агентство (МИА), АИЖК, банки ДельтаКредит и Городской ипотечный. Стоит заметить, что ДельтаКредит уже не первый год заявляет о себе именно как о специализированном ипотечном банке.

Формирующийся круг ипотечных кредиторов можно разделить на несколько секторов. Это, во-первых, иностранный капитал. Для зарубежных кредиторов, исходя из разницы ставок, кредитование выгодно. На Западе в настоящее время ссуды выдают под 5–6% годовых, в России же это — около 15%. Судя по всему, участие иностранного капитала способно несколько уменьшить проценты по кредиту.

Второй сегмент ипотечного рынка представляет АИЖК, которое является правительственной организацией, обладающей государственными гарантиями. Политика АИЖК на 2005 год уже известна: из-за присутствующих рисков фондового рынка ставка по кредитам не опустится ниже 15% годовых в рублях.

Третья группа — российские банки, кредитующие население, исходя из имеющихся у них ресурсов. Правда, отечественные кредитные организации находятся в наименее выгодном положении: им сложно конкурировать с иностранными банками и ЦБ РФ в области установления низких процентных ставок по ипотечным кредитам. К тому же им необходимо поддерживать собственные фонды на должном уровне ликвидности.

Необходимо сказать и о том, что местные власти ряда регионов прилагают значительные усилия для решения жилищных проблем населения. Создаваемые в этих целях программы обычно не являются рыночными, предоставляя льготы их участникам. Например, их действие может распространяться только на граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Таким образом, во многом ситуация в области ипотечного кредитования в 2005 году будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости, положительных законодательных изменений и готовности игроков ипотечного рынка идти на снижение ставок.

Дата публикации: 10:12 31 января 2005

Источник: bpn.ru