Рынок загородного жилья: новые этапы развития

В середине апреля в отеле Marriott Grand Hotel прошла вторая ежегодная конференция «Коттеджный поселок: от А до Я», организованная информационно-аналитическим порталом по загородной недвижимости Cottage.ru. Официальным спонсором мероприятия выступил концерн HONKA. Обсудить актуальные вопросы инвестиций и девелопмента, маркетинга и управления, а также основные тенденции развития рынка загородного жилья собрались ведущие представители российских и зарубежных компаний, работающие в области недвижимости.

Анализу состояния рынка малоэтажного строительства был посвящен доклад Натальи Прониной, заместителя директора отдела исследований рынка компании Knight Frank. По ее мнению, постепенное увеличение численности среднего класса в российской общественной структуре стало возможным лишь недавно. Ранее сохранялся большой разрыв между стремительно разбогатевшими и бедными слоями населения. Загородный рынок реагировал в соответствии с ситуацией — вначале шло насыщение потребностей в самом дорогом сегменте недвижимости.

Появлялись элитные поселки, которые со временем становились все более изысканным продуктом. Сейчас же, как отметила Н. Пронина, наблюдается процесс демократизации. Все заметнее тенденция комплексной застройки поселков, где присутствуют несколько видов жилья — коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома. Кроме того, сами проекты загородного строительства приобретают все больший размах. Сегодня уже никого не удивишь появлением мегапоселка на территории около 100 га (Резиденция Бенилюкс, Княжье Озеро). При этом расширение объекта зачастую происходит за счет выхода на рынок новых очередей. Однако, как утверждает Н. Пронина, загородный сегмент развивается отнюдь не хаотично — к нему применим закон метрополии, изучив который можно понять потенциал и перспективы той или иной территории Подмосковья. Согласно закону метрополии (который знаком уже многим читателям) вокруг крупного культурного и экономического центра, каковым является мегаполис, концентрируются пригороды. При этом на западе сосредотачивается население с высокими доходами, на юго- и северо-западе, а также северо-востоке проживают граждане со средними доходами, а более низкий достаток характерен для тех, кто проживает в юго-восточной части области. Именно поэтому крупные землеотводы будут осваиваться преимущественно к западу от Москвы. По словам Н. Прониной, концепция масштабного проекта, его наполнение должны исходить из привязки к существующей и планируемой транспортной инфраструктуры и создания рабочих мест.

Тему укрупнения загородных проектов продолжил директор по стратегии и развитию RDI Group Алексей Савченко. В 2005 году, сообщил он, появилась тенденция объединения поселков в конгломераты, что ознаменовало новый этап эволюции рынка загородной недвижимости. Этому способствовала позитивная макроэкономическая ситуация, политическая стабильность, благоприятный инвестиционный климат, наличие платежеспособного спроса, появление новых ипотечных продуктов. Современные потребители все чаще рассматривают загородное жилье как удачную альтернативу городской квартире. В результате, по данным А. Савченко, в настоящее время в Подмосковье насчитывается около 18 проектов на территории площадью 100 га и более каждый. Самые известные из них — Рублево-Архангельское, Большое Домодедово, А101, Ивакино. Для города-спутника характерны различные типы жилья — много- и малоэтажные дома, таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Девелоперы также предусматривают строительство объектов коммерческой недвижимости, где, как ожидается, и будет работать значительная часть жителей города-спутника. Большая территория предполагает наличие общей градостроительной концепции, включающей продуманную транспортную сеть, инфраструктуру, единый архитектурный стиль, ландшафтный дизайн и т. д. Грандиозные объемы привлекут широкую потребительскую аудиторию, значительную часть которой составят покупатели недвижимости экономкласса. В случае если девелопер станет участником национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», он сможет получить компенсацию затрат на создание транспортной инфраструктуры, а также кредит на льготных условиях. Как утверждает А. Савченко, реализация мегапроектов предопределит развитие рынка недвижимости на ближайшие годы.

Сравнительному анализу рынков загородной недвижимости различных российских регионов было посвящено выступление директора по маркетингу и региональному развитию компании GVA Sawyer Дмитрия Сазанчикова. За исключением Московской и Ленинградской областей, рынок организованных коттеджных объединений повсеместно находится на начальной стадии формирования. Если в Подмосковье насчитывается около 400 поселков в состоянии активной фазы реализации, в пригородах Санкт-Петербурга — 136 объектов, то в Уфе и Краснодаре можно найти лишь единичные предложения. Так, в Уфе строят только один организованный поселок, в Краснодаре — два, а три объекта находятся на стадии проектирования. Вместе с тем Д. Сазанчиков назвал исследуемые рынки перспективными и дал краткую характеристику каждому из них. Наиболее престижным в Ленинградской области в настоящее время считают северное направление, но и юг становится довольно привлекательным для инвесторов. Основная часть востребованных загородных объектов расположена в пределах 50 км от границ Северной столицы. На территории более 5 га может располагаться от 50 до 100 домов площадью 130–250 кв. м (наблюдается тенденция к уменьшению площадей коттеджей). Оптимальным земельным участком для домовладения считается 20 соток, минимальным — 12. Дома возводят преимущественно каркасно-панельные или из газопенобетонных блоков, хотя отмечен рост интереса и к деревянному строительству. В поселке проводят центральные коммуникации (газо-, электро- и водоснабжение), обеспечивают минимальный ландшафтный дизайн. Из объектов инфраструктуры построят кафе, бассейн, магазин товаров повседневного спроса.

В Уфе приемлемым расстоянием от города до поселка считается 20 км. В строящемся Акбердино Вилледж запланированы центральные коммуникации, детская и спортивная площадки, супермаркет, кафе, фитнес-клуб. Площадь кирпичных домов составляет 270–340 кв. м. Эксплуатацией загородного объекта будет заниматься управляющая компания.

В Краснодаре на территории в 3 га ведут строительство поселка Екатериновка с центральным газо-, электро- и водоснабжением. Под дом площадью 300–400 кв. м отводится 10–30 соток. На территории предполагают разместить бассейн, спортивную и детскую площадки. Здесь также будет своя управляющая компания.

Директор московского представительства компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора концерна HONKA в России, Александр Львовский в своем докладе остановился на проблемах и перспективах развития деревянного домостроения в нашей стране. По его словам, в процентном соотношении интерес к дереву и другим стройматериалам составляет 40 к 60. Сегмент деревянного домостроения будет расти и впредь, причем как в регионах с активно развивающейся строительной отраслью, так и в находящихся в стадии становления. Рынок производства деревянных стройматериалов в настоящее время подвержен значительной дифференциации. Эта тенденция появилась в России после того, как в Министерстве природных ресурсов и Министерстве экономического развития и торговли разработали ряд мероприятий по ограничению вывоза сырья за границу и созданию комфортного инвестиционного климата в деревообрабатывающей отрасли. Однако А. Львовский убежден, что все эти действия приведут скорее к развитию целлюлозно-бумажного комплекса, появлению заводов по первичной обработке и заготовке стройматериалов, но никак не к росту качественного производства деревянных домов. Все дело в том, что «в России никто не тратил десятилетия на выращивание промышленного леса, поэтому качественные деревья произрастают далеко не в том объеме, как, например, в Финляндии».

В своем выступлении А. Львовский счел необходимым развеять несколько мифов, связанных с деревянным домостроением. В частности, считается, что дерево — самый пожароопасный материал. «На самом деле горит все — бетон, кирпич. Вопрос уже давно не в стройматериалах, а в качестве производства и технологиях строительства», — подчеркнул глава московского представительства компании «Росса Ракенне СПб». Он считает, что основная причина возникновения пожаров — неправильная эксплуатация каминов либо дефект монтажа электропроводки. «В нашей компании применяется европейский метод скрытой проводки, что дает гарантию качества», — отметил А. Львовский.

Еще одна легенда о дереве — ограниченность архитектурных решений при проектировании домов. Сегодня производственные технологии позволяют создавать большепролетные конструкции, огромные площади остекления.

«Поэтому в современных деревянных коттеджах может быть представлено любое стилистическое направление, чем охотно пользуются многие российские и зарубежные архитекторы», — сказал А. Львовский. Он также подчеркнул, что стоимость квадратного метра в деревянном доме от HONKA не превышает цен в панельном доме серии П3-М.

В последнее время среди девелоперов стал все чаще подниматься вопрос о зеленом строительстве — минимальном воздействии возводимого здания на природу. «За рубежом уже более десяти лет действуют стандарты экологического строительства», — отметил генеральный директор RIGroup Дмитрий Котляренко. В России же еще нет системного подхода, который мог бы заставить всех игроков рынка говорить на одном языке: девелоперы, консультанты, риелторы и покупатели имеют разное представление о том, что такое экопоселок. Многие застройщики проводят независимые изыскания, получают различные сертификаты, которые гарантируют чистоту окружающей среды и экологическую безопасность проживания. Однако гораздо большее значение, подчеркнул Д. Котляренко, имеет не факт получения статуса, а дальнейшее его поддержание на соответствующем уровне. Зачастую аргументы в пользу экологичности поселка ограничиваются фактом его расположения вблизи лесного массива или водоема. Развитие зеленого строительства в России сдерживает ряд факторов. Так, ресурсосберегающие технологии существуют у нас лишь в теории. «Низкая стоимость традиционных энергоносителей на местном рынке замедляет процесс разработки альтернативных источников, — считает А. Котляренко. — Кроме того, долгая бюрократическая процедура получения разрешительной документации на использование новых технологий может стать угрозой для реализации всего проекта».

Наталья Монахова

Дата публикации: 12:29 14 мая 2008

Источник: bpn.ru