Ипотека: часто задаваемые вопросы

Оправившись после летнего затишья, кривые роста цен на квартиры вновь поползли вверх - по итогам прошедшего года, московское жилье подорожало в среднем на 20-25%. Неудивительно, что лишь очень состоятельные люди могут позволить себе единовременно выплатить всю стоимость квартиры. Что же делать тем, чей уровень доходов не позволяет подобной роскоши? На помощь им приходит ипотека.

На Западе решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредита давно стало нормой жизни. В одной из наиболее развитых стран - США, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья.

Российскому рынку ипотечного кредитования пока еще далеко до западного уровня. По оценке Всемирного банка, данный сегмент рынка составляет 0,1% ВВП, в то время как средний показатель по Европе, находится на уровне 39%. Согласно другой статистике, в России только 5% из общего числа сделок, связанных с покупкой жилья, осуществляются с помощью кредита.

Вместе с тем, специалисты утверждают, что у российской ипотеки большое будущее.

Подтверждением этому служат объективные данные - с начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг 500 млн. долларов. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в 4 раза.

Представители риэлторских компаний соглашаются с данным прогнозом. Ежедневно, крупнейшие агентства принимают до 250 звонков от людей, интересующихся возможностью покупки жилья с помощью ипотечного кредита.

Однако, несмотря на всю привлекательность идеи приобретения квартиры через ипотеку, многие из потенциальных заемщиков даже не задумываются о том, что могут прибегнуть к помощи жилищного кредитования уже сегодня. Во многом это связано с отсутствием информации, необходимой для принятия решения. На сегодняшний день лишь немногие четко представляют себе, что такое ипотечный кредит и каковы условия, на которых можно его получить.

Что такое ипотека?

Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество этого способа состоит в том, что покупателю предоставляется возможность внести первоначальный взнос, который обычно составляет 10-30% от стоимости квартиры, и начинать жить на новом месте. Оставшаяся сумма будет выплачиваться в течении 10-15 лет. В качестве залога банк будет учитывать новую квартиру.

Одним из наиболее распространенных заблуждений, связанных с ипотекой, является убеждение, что человек, не обладающий высокой официальной зарплатой, не сможет рассчитывать на получение кредита. В России, практика неофициального вознаграждения является достаточно распространенной - подтвержденный доход человека может не превышать 300 долларов, в то время как сумма неофициального является вполне достаточной для приобретения жилья с помощью кредита. Учитывая данную особенность российский экономики, многие банки охотно принимают в расчет неофициальный доход заемщика.

Кроме того, если на получение кредита претендует семейная пара, банки учтут суммарный доход супругов.

Выбор банка

В каждом отдельном случае ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов. По мнению специалистов, одним из наиболее важных моментов является выбор банка.

Каждый банк имеет свои условия выдачи ипотечного кредита. Например, кто-то предлагает клиентам минимальную процентную ставку – 9,5% годовых. В то же время, в договоре оговаривается мораторий на досрочный возврат кредита. Другими словами, в случае улучшения материального положения, заемщик не сможет рассчитаться с банком досрочно. Некоторые банки допускают возврат кредита ранее оговоренного срока, но в этом случае клиент будет обязан выплатить штрафные проценты. Бывает и так, что в банке, где на первый взгляд самые выгодные условия, клиенту, по тем или иным причинам, не могут предоставить кредит в необходимом размере.

По мнению экспертов, на этапе выбора банка лучше обратиться к профессиональным риэлторам. Они выяснят возможности клиента, расскажут о наиболее подходящих кредитных продуктах и подберут квартиру, соответствующую его пожеланиям.

Квартира в новостройке - это реально!

В последнее время активно развивается кредитование первичного рынка жилья. Однако, покупка квартиры в новостройке с использованием ипотечного кредита имеет ряд особенностей. Если на вторичном рынке человеку, претендующему на получение кредита, достаточно подтвердить банку свою платежеспособность, то при покупке квартиры на этапе строительства, заемщику необходимо дополнительно получить согласование того объекта недвижимости, который он хочет купить.

Как показывает практика, самостоятельно собрать и представить в банк все необходимые документы удается далеко не всем. В этом случае специалисты советуют обратиться в надежную риэлторскую компанию, которая возьмет на себя все заботы клиента по сбору документов и согласованию объектов.

Наиболее подходящим вариантом является покупка квартиры в доме, или жилом комплексе, чей риэлтор имеет эксклюзивное соглашение с крупным банком о предоставлении своим клиентам упрощенной схемы получения ипотечного кредита.

Примером может служить район «Гранд-Паркъ», возводимый на севере столицы. Генеральный риэлтор «Гранд-Парка» и Сбербанк России разработали уникальный ипотечный продукт для тех, кто хочет приобрести жилья в этом районе. По этой программе собственные средства заемщика на покупку квартиры составляют от 10%. Таким образом, банк готов предоставить кредит в размере до 90% от стоимости квартиры. Заем предоставляется на 15 лет под 11% годовых по валютному и 18% годовых по рублевому кредитам. При этом договор не предусматривает каких-либо штрафных санкций на досрочный возврат кредита.

Цена вопроса

На сегодняшний день, средняя стоимость 1-2-х комнатной квартиры в новостройке, приобретаемой с помощью кредита, составляет $80-200 тыс. Причем, по данным специалистов, наиболее востребованы квартиры в новостройках бизнес-класса. Каким уровнем дохода должен обладать человек, чтобы позволить себе жилье в новом доме?

Допустим, человек с официально подтвержденным доходом хочет купить квартиру стоимостью $120 тыс. Заплатив в качестве первоначального взноса 10% от стоимости жилья (что будет составлять $12 тыс.), он может взять кредит на $108 тыс. Для этого ему надо иметь зарплату, эквивалентную $1800. Если же заемщик вносит 30% от стоимости квартиры, что будет составлять $36 тыс., сумма кредита будет составлять $84 тыс. Для выплаты взносов по этому кредиту, доход заемщика должен равняться $1460 в месяц.

Однако, даже если человек получает от 500 долларов в месяц, у него есть возможность взять кредит на небольшую сумму и поменять уже имеющееся жилья на лучшее.

Покупать или подождать?

Активное обсуждение законопроектов, призванных создать в России рынок доступного жилья, создает благоприятную почву для разговоров о скором снижении ипотечных ставок. Многие из потенциальных заемщиков опасаются, что, взяв кредит сейчас, они будут вынуждены на протяжении долгого времени платить установленные проценты, в то время как те, у кого хватило терпения выждать пару лет, смогут получить ипотечный кредит по сниженным ставкам. Специалисты считают подобные опасения необоснованными. Во-первых, никто не может ручаться, что проценты по жилищным кредитам действительно снизятся в ближайшие годы.

Во-вторых, в том случае, если падение ставок произойдет, банки будут вынуждены провести рефинансирование уже выданных кредитов с учетом изменившейся конъюнктуры.

И в третьих, ежегодный рост цен на московскую недвижимость абсолютно несоизмерим с ипотечными ставками. Как уже говорилось, за 2004 год цены выросли на 20-25%, в то время как средние проценты по кредиту составляют 10-18% годовых. Элементарный арифметический подсчет показывает, что процентные выплаты полностью перекрываются растущей стоимостью жилья.

В целом, несмотря на то, что на сегодняшний день российская ипотека находится в зачаточном состоянии, большинство экспертов сходятся во мнении, что данный институт сможет в скором будущем стать для россиян реальным инструментом для решения жилищной проблемы.

Дата публикации: 10:09 01 февраля 2005