Проверено: жилье за $100-300 тысяч еще существует

Тезис о том, что все в этом мире относительно, известен давно. 100, 200, 300 тысяч долларов – такие деньги, взятые абстрактно, вряд ли покажутся кому-то мизерными. Но стоит подумать о них применительно к столичному и подмосковному рынку, как выясняется, что это совсем немного. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru решил выяснить, на что именно может рассчитывать обладатель такой суммы, приобретая квартиру в Москве или городах Московской области.

$100 тысяч: или пригород, или комната

Покупателю, располагающему минимальной из рассматриваемых нами сумм, не позавидуешь. Московских квартир за такие деньги просто не существует – даже «гостинки» начинаются от $120 тысяч. Тем, кому непременно нужно иметь в паспорте штамп о регистрации, начинающийся со слов «г. Москва», говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», придется довольствоваться комнатой. Надобно отметить, что даже на этом рынке покупатель не будет чувствовать себя королем: комнаты в 15-16 кв. м стоят сегодня 2,1-2,2 млн. рублей ($87,5-91,7 тыс.), т.е. почти весь наш бюджет. Если же предложение хотя бы чуть-чуть поприличнее (например, 20 кв. м в трехкомнатной квартире с кухней 9 кв. м в кирпичной пятиэтажке на м. «Шоссе Энтузиастов»), то ее цена уже 2,4 млн., т.е. почти столько, сколько у нас имеется.

В подмосковных городах выбор больше, и там уже можно рассчитывать на отдельную квартиру. Однако, говорит Валерия Косенкова, руководитель группы заключения договоров АННТ «Открытая Компания», в городах, находящихся на небольшом удалении от столицы (Жуковский, Видное, Мытищи, не говоря уже о таких недешевых местах, как Химки или Одинцово), претендовать можно только на очень небольшие объекты: в пределах 22-32 кв. м общей площади. Что-то более приличное продается только в стадии еще не вырытого котлована – а такое приобретение, как известно, содержит в себе изрядную долю риска.

И только удалившись, как Ахиллес в свой шатер, на расстояние в 50 и более км от МКАД, можно почувствовать себя человеком. Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель», описывает очень симпатичные новостройки в Орехово-Зуево: двухкомнатная квартира в 60 кв. м, расположенная в строящемся жилом комплексе «Театральный» (17-этажный панельный дом в центре города) продается за 2,2 млн. руб. ($91,7 тыс.). Но даже в этом городе 2-3-комнатные квартиры, находящиеся монолитно-кирпичных домах, уже стоят больше $100 тысяч. А значит, рассказывать о них мы будем в следующей главе…

$200 тысяч: и даже бизнес-класс

С этими деньгами уже можно приобрести отдельную квартиру в Москве. Правда, предложения, вписывающиеся в означенную сумму, оказываются довольно сиротскими – на окраине, в лучшем случае панельный 12-этажный дом (а скорее, 5- и 9-этажки), небольшие площади… Например, за 4 млн. 272 тыс. ($178 тыс) отыскалась квартира в Западном Бирюлево – это 10-15 минут автобусом от «Пражской». Общая площадь – 32 кв. м, комната 18, кухня 6. Второй этаж девятиэтажки.

В районе куда более престижной «Молодежной» предлагается нечто вообще за $165 тысяч. Но, как говорится в известной телерекламе, радость оказалась неполной: квартира – почти что «гостинка». При приличной комнате в 16 «квадратов» кухня всего в 3,5 кв. м, общая площадь 21 кв. м. И находится это «сокровище» на пятом этаже панельной пятиэтажки без лифта.

Наконец, есть вообще метро «Павелецкая» - это Кольцевая линия! Но гордое название не должно обманывать: это 3-й Павелецкий проезд, куда ходит какой-то автобус-призрак – раз в час, застревая в бесконечных пробках. Сама квартира вроде бы ничего – 28 кв. м, комната 16, кухня 6,5. Но – первый этаж… Одним словом, замахиваясь с 200 тысячами «зеленых» на московские квартиры, надо быть готовым к тому, что это будет либо самая окраина, либо у квартиры будет какой-то дефект. И хорошо, если один…

В области, конечно, все гораздо приятнее. К примеру, в Трехгорке (Одинцовский район, совсем рядом с МКАД) однокомнатная квартира в 45 кв. м с кухней 10 (10 этаж 24-этажного дома) продается всего за 3,2 млн. ($133 тыс.).

Немного огорчает только тот факт, что это новостройка, принятие которой Госкомиссией намечено на IV квартал 2008 года. Сроки ГК, как известно, постоянно переносятся, потом предстоят еще всевозможные сложности с получением ключей, оформлением в собственность. Так что реально отпраздновать новоселье в этой квартире получится в лучшем случае в середине следующего года.

Если потратить имеющиеся деньги по максимуму, то можно купить за 4.629.774 руб. ($193 тыс.) 62-метровую «двушку» в ЖК «Юго-Западный» (7 км от МКАД по Киевскому шоссе). «Современный кирпично-каркасный дом, собственная развитая инфраструктура ЖК, включающая школу, детские сады и поликлинику, - перечисляет преимущества проекта О.Гусева (ГК «Домостроитель»). – Рядом расположены бассейн, стадион и другие объекты городской инфраструктуры, хорошая экология: с трех сторон комплекс окружен естественным березовым лесом». Минус, к сожалению, все тот же: строительство не завершено, сдача запланирована на II квартал 2009 года.

Хочется готовую квартиру – без проблем. Обозначенный бюджет, говорит В.Косенкова (АННТ «Открытая компания»), позволяет купить двухкомнатную квартиру в 38-45 кв. м практически в любом из соседних с Москвой городов – хоть в Одинцове, хоть в Реутове или Люберцах, не говоря уже о Лобне или Ивантеевке. Квартирка, конечно, окажется родом из 70-х годов – зато будет из чего выбрать, и не придется, в отличие от Москвы, мириться с крайними этажами и совмещенными санузлами.

А если есть внутренняя готовность отправиться совсем далеко, то вот там уже можно получить квартиру, которая по всем характеристикам «тянет» на бизнес-класс. В уже упоминавшемся Орехово-Зуево строится монолитно-кирпичный комплекс «Бриз». Двухкомнатная квартира площадью 67 кв. м стоит в нем 2.633.848 руб. ($110 тысяч) а трехкомнатная в 85,6 кв. м - 3.177.615 руб.($132 тыс.)

$300 тысяч – можно почти все

Конечно, заголовок этой главы немного ироничный. Cum granum salis, как говорили древние латиняне. Для московской недвижимости не в диковинку цены в десятки миллионов долларов, так что 300 тысяч выглядят тут не очень солидно.

Но – с другой стороны – обладание названной суммой позволит вам купить квартиру практически в любом районе Москвы. Да, метраж и прочие параметры окажутся скромными, но местоположение – почти без ограничений.

«Тут можно купить действительно хорошую квартиру в довольно приличном месте, - говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Например, на Кутузовском проспекте или на Университете. Цена 1 кв. м в этих районах находится в диапазоне $7-8 тыс. – следовательно, квартира будет не маломерной, около 40 кв. м».

«Я предпочел бы устанавливать сумму не в долларах, а в рублях – это соответствует нашему законодательству, - говорит Вячеслав Смирнов, специалист агентства недвижимости «Кутузовский проспект». – 7-7,1 млн. руб. ($260 тысяч) позволят нам приобрести однокомнатную квартиру в границах ЦАО (38 кв. м с кухней 7,4 в 17-этажном доме на ул. Международной; 35 кв. м с кухней 6,5 в 14-этажном блочном доме на ул. Гиляровского; 32 кв. м с кухней 6 в 8-этажном кирпичном доме на ул. Чаянова).

В ЮЗАО, продолжает эксперт, названный бюджет дает возможность приобрести как однокомнатную квартиру (м. «Ленинский проспект», Проспект 60-летия Октября, сталинский кирпичный дом, общая площадь 31,7 кв. м, кухня 5,4), так и двухкомнатные квартиры. На улице Островитянова (м. «Коньково») это будет жилье в 45,4 кв. м с кухней 7 в 12-этажном панельном доме. Прекрасный аргумент в пользу такого жилья – соседство с Тропаревским лесопарком.

А если перебраться в противоположную сторону Москвы, в менее престижный СВАО, то там можно найти и «трешку» - правда, небольшую, в пределах 54-58 кв. м с кухней 6 в районе Ярославского шоссе. «Эти места, граничащие с Национальным парком «Лосиный остров», можно признать очень перспективными, - отмечает В.Смирнов. – Сейчас цены там невысоки, что объясняется в первую очередь плохой транспортной доступностью. Но в перспективе сюда будет пущен скоростной трамвайной линии, и цены, несомненно, поднимутся – в первую очередь из-за хорошей экологии».

В принципе – это мы уже от себя – в сумму в $300 тыс. можно купить трехкомнатную квартиру до 58-60 кв. м в девятиэтажных домах практически на любой московской окраине. Хоть на «Щелковской», хоть на «Сходненской», хоть в Царицыно, хоть в Кузьминках.

Что касается Подмосковья, то в городах самого ближнего к Москве пояса цены составляют сегодня $3,5-4 тыс. за кв. м – соответственно, там можно купить квартиру от 75 «квадратов». В городах чуть подальше доступный нам метраж возрастает до 100-110 кв. м, а если есть желание отправиться в города вроде Талдома или Можайска, то там, говорит В.Косенкова, можно купить уже шикарные трехкомнатные квартиры по 160-190 кв. м в современных ЖК.

Не так уж гладко

«Просто было на бумаге, да забыли про овраги», — поется в известной детской песенке. Покупка «на грани», когда денег хватает впритык – дело очень рискованное. По ходу сделки могут вылезти различные обстоятельства – о которых заранее не подумали.

Применительно к новостройкам это, как уже говорилось, риски, связанные с тем, что здание не будет построено к указанному сроку, а то и не будет построено вообще (думаем, все уже знают, кто такие обманутые дольщики). Но даже если строительство идет строго по плану – иногда этого недостаточно. Очень многие покупки (особенно в самом нижнем ценовом сегменте) совершаются «альтернативно»: продали свое, купили что-то новое. Жилье, которое будет построено через год, «альтернативщику» не годится – где он будет жить это время? Снимать? Но он вряд ли настолько состоятелен, иначе не наскребал бы деньги с бору по сосенке. А если стройка затянется на лишние полгода? А как быть с проблемой регистрации по месту жительства?

Со «вторичкой» - свои проблемы. Как говорит В.Мартыненко, многие самые дешевые предложения изначально лукавы. Либо у квартиры есть какой-то дефект, о котором продавец старательно умалчивает, либо изначально ставка делается на то, чтобы покупателя потом «поднимать» - непосредственно перед сделкой требовать все больше денег.

Если так поступает продавец обычной квартиры по обычной цене – ему можно найти замену. Если же вы хотите самое дешевое (такое предложение по определению дефицитно), то тут можно попасть в очень тяжелое положение…

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Соваться на рынок недвижимости с изначальным настроем «никогда я ничего тут не найду» не стоит. В удачу надо верить, без этого квартирный вопрос не решить. Ну а, подыскивая себе вариант, необходимо сопоставлять адекватность цены и предложения и соизмерять с этим собственные возможности. Если это явно дешево, то и явно подозрительно.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 10:50 02 июня 2008

Источник: bpn.ru