Амнистия дачникам не грозит

Считается, что государство функционирует так: законодательная власть принимает законы, а исполнительная их исполняет. На практике картина выглядит несколько иначе: депутаты принимают закон, а чиновники говорят: «Чего-то не получается». Тогда законодатели, по выражению одного из депутатов, принимают поправки к закону, а потом поправки к поправкам. «Не-а, не получается», — говорят чиновники. Те и другие разводят руками, о законе вспоминают все реже, преимущественно раз в год в день принятия, а потом вдруг принимают новый закон, будто бы покрывающий сферу регулирования прежнего закона, так что о нем забывают вполне официально. И все повторяется снова. Бывают, конечно, и исключения. Тогда все чешут затылки и радуются: «Ишь ты, заработало!». Увы, не в нашем случае.

Закон № 93-ФЗ «О внесении изменений...» и далее еще два десятка слов, в общем, «О дачной амнистии» вступил в силу 1 сентября 2006 года и дата сегодня не круглая. С другой стороны, принят он был 30 июня, так что вполне себе юбилей. Подведем итоги. Пока законодатели не придумали новый закон.

На хитрого дачника...

В стране, по данным Федеральной регистрационной службы (ФРС, или Росрегистрации) более 34 млн. собственников земельных участков. В официальном оформлении нуждаются не менее 30 млн. На сегодня «упрощенным порядком» регистрации («амнистией») воспользовались около 1 млн. 150 тыс. граждан — менее 4%.

На чем споткнулся закон, известно. Главное препятствие — постановка на кадастровый учет, для чего необходимо провести межевание участка. «С введением дачной амнистии услуги по проведению геодезии и межевания возросли в разы, — говорит руководитель направления загородной недвижимости «МИАН-агентство недвижимости» Светлана Кондачкова. — Прейскурант коммерческих структур, которые проводят эти работы в Московской области, начинается с 18 тыс. рублей. Данная сумма подразумевает, что специалист-частник приедет к вам, когда у него «будет время». Если требуется провести работы в течение трех-четырех месяцев, то цена поднимается до 50-60 тыс. рублей. Можно «схитрить» и провести работы через земельный комитет. Суммы там совершенно другие (4-5 тыс. рублей), но дождаться геодезистов практически нереально, так как в штате их всего один-два человека на район. Таким образом, введение предельной цены межевания никак не повлияло на реальную картину, люди, как и прежде, предпочитают пользоваться услугами коммерческих структур».

Кстати, как докладывал летом прошлого года тогдашний министр юстиции Владимир Устинов, его ведомство увеличило штат работников ФРС, занятых недвижимостью: «Мы уже получили 1,5 тыс. человек. Сейчас их хватает, но в дальнейшем мы ожидаем увеличения количества обращающихся людей, и поэтому ставим перед правительством вопрос об увеличении дополнительной штатной численности до 6 тыс. человек». Видимо, увеличивали не те штаты.

Дачная индульгенция

С межеванием участка сложности не заканчиваются. Садовые дома и любые хозпостройки регистрируются по декларации, заполняемой собственником. При этом обмер и инвентаризацию БТИ можно не проводить, но в декларации обязательно указывается площадь дома, и, в принципе, получить свидетельство о государственной регистрации права на садовый дом можно, указав любую площадь. «Но при вступлении в наследство или дарении, — предупреждает С. Кондачкова, — потребуется инвентаризационная оценка БТИ или независимая оценка для государственной пошлины. Если площадь по обмеру БТИ не совпадет с площадью по декларации, то дом заставят перерегистрировать в Управлении ФРС по области. Нотариус при вступлении в наследство может отказать в выдаче свидетельства о праве на наследство и посоветует обратиться в суд о признании вас наследником дома с иной площадью нежели, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права на имя умершего. В связи с этим советуем оформить Технический паспорт БТИ в любом случае».

Из сказанного следует, что ФРС не доверяет документу — свидетельству о государственной регистрации — выданному ее предшественниками. «А вдруг вы незаконно достроили или перестроили дом?» Да, бывает. Более того, сплошь и рядом. И вам как бы говорят: «Нарушайте закон сколько угодно, но заплатите этим ребятам из БТИ, к которым лично мы отношения не имеем». Интрига в том, что заплатить БТИ «за амнистию» должны и те, кто не достраивал и не перестраивал. Кстати, о стоимости выезда техника и изготовления техпаспорта. «В БТИ, — отмечает С. Кондачкова. — существуют срочные и несрочные выезды. Срочный выезд в 3-4 раза дороже выезда по графику, таким образом, стоимость Технического паспорта БТИ выливается в сумму 20-50 тыс. рублей».

Перестройке — ускорение

Директор по развитию северного направления Penny Lane Realty Геннадий Романов поясняет, что «неофициальное ускорение» регистрации — до пяти дней в БТИ и двух недель на регистрацию — стоит в пределах $3-5 тыс. Причем зависит не от престижности района, а от «особенностей районной администрации». Естественно, во многих случаях имеет место недокомплект документов. Работа посредника в архивах стоит $1-1,5 тыс. Случаются и деликатные ситуации. Эксперт приводит пример коттеджного поселка, жители которого не могли зарегистрировать строения (коттеджи), поскольку у застройщика не было, собственно, разрешения на строительство. Поскольку с кадастровым планом и правом собственности на землю все было в порядке, решить проблему удалось малой кровью — за три месяца и $3 тыс. с домовладения.

Эксперты однозначно советуют дачевладельцам оформлять документы сегодня. Срок амнистии истекает 1 марта 2010 году. После этой даты участок никто не отнимет, но провести сделку купли-продажи или дарения будет уже невозможно. Большие проблемы возникнут и у наследников. Поэтому не стоит дожидаться, пока известная птица клюнет в известное место: дешевле, чем сегодня, не отделаетесь. «Если средства не позволяют, — советует С. Кондачкова, — нужно вставать в очередь в земельном комитете, заплатить по тарифам и ждать, когда очередь дойдет. Проблема «успеть» в этом случае будет не только у вас, но и у земкома».

Плетень на карте Генштаба

Все же представляется, что главная причина неудачи кроется в необоснованности самой «амнистии». Вспомним ее заявленные цели и «сверхзадачу». Закон подразумевает создание единого свода данных о земельной и малоэтажной недвижимости граждан и оформление единообразного права собственности в соответствии с действующим законодательством вместо прежних форм фактической собственности: на праве пожизненного наследуемого владения, на праве бессрочного (постоянного) пользования, и даже на праве, «вид которого по имеющимся документам невозможно определить». Чтобы ответить на вопрос о самой необходимости «амнистии» необходимо избавиться от пары-тройки мифов.

Во-первых, от мифа о беспорядочном состоянии прежней межевой документации.

Картографирование страны было фактически завершено в 1960-х годах. Описание сопровождало изменения границ владений даже во времена, когда колхозы дважды в год прирезали или урезали участки для ведения личного подсобного хозяйства. Вряд ли к началу 1980-х в стране вне зоны геодезической и аэрокосмической съемки осталось хоть одно село или садоводческий поселок. Понятно, что лучшие карты хранятся не в областном архиве управления геодезии и картографии и несут гриф секретности. Но напомним, министерство обороны - это тоже госорган, а военные знают, что нужно сделать с картой, чтобы она вполне годилась для «бытовых нужд», а вероятный противник не смог определить возможности нашей картографической техники.

Возможность вычисления координат участка с помощью картографического материала подтвердил и Андрей Ивакин, замруководителя департамента имущественных и земельных отношений, экономики природопользования МЭРТ.

Правда, с оговоркой: «Поскольку законодательство не раскрывает выбор технологий, органы кадастрового учета могут его просто указать». Они и указали.

Требуется специалист по древнерусскому

Во-вторых, необходимо избавиться от мифа о бесспорных преимуществах и необходимости унификации документов, подтверждающих права собственности. В Британии владелец участка может показать вам купчую или пожалование от XIX или даже XVII века. Они заметно отличаются от современных правоустанавливающих документов. Ну и что? В каждой юридической компании есть соответствующие каталоги образцов. И даже если документ окажется совсем древним, это приведет не к катастрофе для владельца, а к восторженным откликам в местной прессе.

Да, унификаторские устремления бюрократии хорошо известны, но армейский принцип: «Лучше безобразно, но однообразно» не годится даже для эффективной армии. Регулярное переписывание всех документов за счет «государственного заказа» — кормушка для крупного чиновника, а за счет владельцев документов — еще и кормушка для мелкого. Тоже в своем роде «справедливость».

Сомнительно и то, что унификация вообще достижима. Скажем, если земля предназначена для личного подсобного или садоводческого хозяйства, с правом собственности на нее все в порядке, а заявитель регистрирует только право собственности на дом, то составление кадастрового плана не обязательно. Заявитель может предоставить лишь заключение правления дачного или садоводческого объединения о том, что дом находится в пределах выделенного участка, или то же от органа местного самоуправления (если объединение не имеет статуса юрлица). В последнем случае еще можно надеяться на приблизительно схожую форму, но у тысяч «Дружб» и «Солнышек» формы почти произвольные. Где гарантия того, что лет через пять не решат унифицировать и справки от товариществ и не будет объявлена очередная «амнистия»?

Не женись, где живешь

В-третьих, необходимо избавиться от мифа о том, что граждане сами обязаны заботиться об оформлении права собственности в соответствии с последними новинками законодательства. Собственно, почему? Законодатели и исполнители могут менять правила игры хоть ежегодно. Такие у них «бюджетные» забавы. Землевладелец должен узнавать об этом в последнюю очередь, когда получит заказным письмом новое свидетельство о праве собственности (разумеется, с описанием и планом участка).

Большинство владельцев его внимательно изучат и положат в сейф или в папку с документами, да и старое свидетельство оставят там же.

При достаточно высоком качестве работ по составлению плана, может быть, только одному из десяти или двадцати владельцев придется как-то реагировать. Обратиться в отдел Росрегистрации, чтобы указать на допущенную ошибку или молча перенести внешний забор подальше от леса. Наконец, попытаться воспользоваться дачной амнистией (вот здесь без кавычек). Самое же смешное то, что сегодня 9/10 кадастровых нарушений касаются не внешних, а смежных (с соседями) границ. И совместного заявления об отсутствии претензий недостаточно: вы хоть женитесь на соседке, но землемера пригласить обязаны! Одно только устранение этого непонятного правила сделало бы возможным межевание поселка целиком и в разы облегчило бы непосильный труд геодезистов. Повторим, при таком подходе «амнистия» прошла бы почти незаметно для добропорядочных граждан (как это и должно быть), и не поставила бы на уши полстраны.

«Отамнистирую», мало не покажется

И, наконец, о «сверхзадаче». Пока не прозвучали страшные слова о «легализации недвижимого капитала» и «амнистии», людям и в голову не приходило, что они совершают нечто преступное, продавая и покупая участки. И, как можно заметить, успели построить на них немало домов. До и после провозглашения нацпроекта «Доступное жилье».

Государство в очередной раз объявило амнистию не гражданам, а себе. И как всегда за счет граждан. Если избавиться от этих ухаживаний невозможно, то, может быть, есть надежда придать им приличную форму?

Вряд ли. Стоимость услуг, скажем, геодезиста, складывается не столько из работ на местности, сколько из других статей, практически не зависящих от величины участка. Согласно областному закону, «землеустроитель обязан выполнить для заказчика следующую работу: собрать информацию о земельном участке, содержащуюся в государственном земельном кадастре, государственном градостроительном кадастре, государственном фонде данных, геодезической, картографической и иной (связанной с использованием, охраной и перераспределением земель) документации».

Обратите внимание на количество и статус инстанций, в которых землеустроитель должен собрать информацию о земельном участке. Казалось бы, зачем эти справки частному землемеру? По-хорошему, он должен обмерить и нарисовать то, что есть, и передать в Росрегистрацию. Туда же, непосредственно «из госконторы в госконтору», должны поступать справки из кадастров, фондов, природоохранных органов и т.п. Если данные землемера всему этому соответствуют, то право собственности регистрируется. Сегодня граждане, по сути, оплачивают бумагооборот государственных учреждений через частного посредника.

Третья часть Армизонского балета

Все же непонятно: съемка — не самое сложное ремесло, некоторые этим в школе на практике занимались, комплект навигационного оборудования GPS (если лень возиться с геодезическими знаками) — не больше $50 тыс., ну, и внедорожник, конечно. В Подмосковье за пару-другую месяцев окупится, не то, что за четыре года одной только «амнистии». И ведь здесь практически нет конкуренции! В Московской области всего около 100 землеустроительных компаний, активно работают не более двух на район.

Представитель администрации одного из районов, в ответ на вопрос, легко ли войти на этот рынок новым землеустроительным компаниям, ответил: «Почему бы нет? Время от времени появляются новые компании. Но не всем хватает профессионализма. Люди понимают, что занялись не своим делом и уходят. Как в любом бизнесе». Нет, не идут люди в землемеры. Потому что — см. выше — главная работа данного частного предпринимателя протекает в районных государственных учреждениях.

В общем, все тот же частный брокер при государственной таможне, жилищном комитете и всяких «одних окнах» с дверями вокруг. А значит — «свой». Умилительное в своей простоте решение проблемы предлагают некоторые областные депутаты: компенсировать из бюджета часть затрат ...организациям, занимающимся межеванием. Мытьем ли, катаньем, но остаться при своем.

А борьба с аппетитами землемеров ведется: «В Армизонском районе Тюменской области одна из землеустроительных компаний взимала плату за проведение работ по межеванию в большем размере, чем это предусмотрено региональным законодательством. Прокурор Армизонского района оспорил действия компании в суде. Коммерческая организация согласилась с требованиями прокурора и добровольно отменила незаконные расценки». Вот и все санкции. В принципе, жить можно.

Привет инопланетянам!

По данным Андрея Помельникова, автора публикации в «Орловской правде» (№76, за 15.5.2007), средняя стоимость межевания всего участка под личное подсобное хозяйство составляет по области 2,7-3 тыс. рублей, участка под ИЖС — 2,3-2,5 тыс., под садоводческие участки — 1,5-2 тыс., под гаражи — 1,3-1,8 тыс. рублей.

При этом по данным ОГУП «Орловский центр «Недвижимость»» (до 55% рынка межевания в области) себестоимость землеустроительных работ составляет около 4 тысяч рублей за средний участок. Убытки покрываются за счет других видов деятельности (межевание занимает около 18% в общем объеме услуг предприятия). Кстати, межевание в садовых товариществах часто проводится «оптом» и это обходится садоводам в 700 рублей за участок. Просто другая планета. Орловщина не исключение. Стоимость межевания, например, участка под ИЖС составляет в Калужской области — около 6 тыс. руб., в Брянской — 2-6 тыс., в Тамбовской — до 4 тыс., в Рязанской — 3-5 тыс. рублей.

Но чего ждать 10 миллионам «участковладельцев» Москвы и области? Сегодня определились три категории граждан. Одни оплачивают ускоренную процедуру или обращаются к компаниям, оказывающим посреднические услуги — нотариальным, юридическим, риэлторским. Другие штурмуют территориальные отделы Росрегистрации, третьи, что называется, «не парятся». К этой же группе можно условно отнести и тех, для кого и 450 рублей за сотку сумма слишком большая.

Основываясь на опыте предыдущих реформ (а «дачная амнистия» это ничто иное, как реформа, хотя от употребления этого слова чиновники по понятным причинам воздерживаются), можно предположить, что по мере пробуксовывания «амнистии» в стране и регионах будут приняты новые послабления. По известным законам эффективность новых мер («продлений амнистии») будет снижаться в прогрессии. Но и возмущения тех, кто успел оплатить все сполна, новые льготы и послабления не вызовут: такие потери давно воспринимаются как еще одна форма платы за «срочность исполнения».

Не спеши выполнять приказ...

Будет команда «Отставить!». Или не будет. Очевидно, что в дополнение к «прянику» следует ожидать и «кнута». В первую очередь именно тем, кто действительно нуждается в амнистии. Закон №93-ФЗ разрешил регистрировать право собственности на земельный участок по фактической уточненной площади. Сегодняшние условия щадящие: «самозахват» не должен превышать минимальный размер, установленного для участков соответствующего назначения. Эти размеры в каждом регионе свои. Например, в Ростовской области максимальное увеличение садового участка может быть не больше 3 соток, дачного — не больше 5, а под ИЖС — не больше 4 соток. В Подмосковье на дачном участке должны «простить» 6 лишних соток, а вот для участков под ИЖС в каждом районе своя норма, как правило, всего от одной до трех соток. Пока предусмотрена и возможность выкупа остального «самозахвата», правда, прописана она довольно смутно. Чиновники намекают, что продолжаться эта льгота не навечно: в конце концов, у тех, кто не воспользуется «амнистией» резать будут «по живому». Они будут.

Но появилась и робкая надежда. Законодатели все-таки «придумали новый закон». 1 марта 2008 года началась реструктуризация земельных комитетов, кадастровых палат и БТИ, они должны объединиться в одну структуру под Управлением ФРС. Формы документов, которые будет выдавать эта организация, еще не утверждены. Вместо кадастровых планов предусмотрены кадастровые паспорта, будут ли в этот паспорт входить данные БТИ, неизвестно.

Может быть, новая объединенная структура действительно облегчит собственникам загородной недвижимости «хождение по мукам». А может быть, тем, кто уже прошел все круги ада скажут: «Ну, вот, донесите еще пару документиков, и дадим вам такую бумажку... Окончательную бумажку! Настоящую! Броню!».

Альберт Акопян

Дата публикации: 10:59 07 июня 2008

Источник: bpn.ru