Строители просят защитить их от дольщиков, которых оберегает новый федеральный закон

В строительном сообществе набирает обороты дискуссия о новых правилах долевого строительства, вступающих в силу с 1 апреля этого года. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" был подписан президентом РФ 31 декабря и сразу вызвал недовольство петербургских застройщиков, которые считают, что он усложнит процесс строительства и сделает его более дорогим. В связи с этим до апреля профессиональные объединения городских строителей намерены пролоббировать в Госдуме свои поправки к закону.

Несмотря на весьма распространенную в жилищном строительстве практику долевого финансирования проектов, в России до сих пор не существовало ни одного федерального закона, регулирующего этот процесс. По свидетельству петербургских строителей, отношения между застройщиком и дольщиком сейчас регулируются законами "О защите прав потребителей" и Гражданским кодексом РФ.

Закон РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", вступающий в силу 1 апреля, устанавливает, что застройщик может привлекать средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство и опубликует в СМИ проектную декларацию. При этом средства, привлеченные на строительство конкретного дома, нельзя тратить на возведение другого объекта. Договор долевого участия действителен только после государственной регистрации: в Петербурге эти функции, вероятно, возложат на ГБР. В законе отмечено, что застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, указанного в договоре, в противном случае следует штраф. Если дольщик получил квартиру с техническими нарушениями, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств с процентами.

"Хорошо, что закон официально подтвердил легитимность договора долевого участия, который, по сути, является изобретением петербургских юристов, -- говорит заместитель генерального директора ЗАО "Эталон-ЛенспецСМУ" Кирилл Вязовский. -- Но в целом документ достаточно однобокий: у застройщика сплошные обязанности, у дольщиков -- одни права". Больше всего вопросов у строителей вызвало требование регистрировать договор долевого участия. "В Петербурге сейчас порядка 30 тыс. дольщиков: если всем велеть в срочном порядке регистрироваться, документы в ГБР придется грузовиками возить, -- говорит директор по правовым вопросам Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Петербурга Михаил Викторов. -- При этом регистрация в ГБР не оградит людей от мошенников". "Реально дольщика защитит только страхование сделки в размере 2-3 процентов от стоимости квартиры", -- соглашается господин Вязовский.

Не нравится строителям и положение о штрафе за просрочку сдачи объектов: как показывает практика, сроки реальной сдачи и заселения домов "плавают" в пределах от трех до девяти месяцев. При этом, отмечает господин Викторов, зачастую в этом виноваты не строители, а монополисты и государственные структуры, которые не выполняют своих обязательств. Генерального директора ООО "Строительная компания 'Петербургская недвижимость'" Василия Селиванова беспокоит, что закон не разрешает застройщику привлекать инвестиции других компаний. "Это значительно сократит наши возможности в работе с крупными проектами", -- поясняет он. Что касается порядка расторжения договоров, то застройщикам уже мерещатся многолетние суды на эту тему. Если сейчас компания самостоятельно расторгает договор в одностороннем порядке в том случае, когда дольщик его не оплачивает, то с 1 апреля сделать это можно будет только через Арбитражный суд.

До апреля два ведущих объединения городских строителей -- Ассоциация домостроителей Петербурга и "Союзпетрострой" -- намерены попытаться добиться внесения в закон своих поправок. В частности, они будут требовать освобождения от обязанности обязательно регистрировать договоры долевого участия в ГБР и отмены запрета на привлечение соинвесторов. А вот запрет на "перекладывание" средств из одной стройки в другую, как ни странно, беспокоит строителей меньше всего. "На нас это никак не отразится, потому что мы никогда не играли в "пирамиды"", -- объясняет вице-президент по маркетингу и продажам корпорации "Строймонтаж" Сергей Цветков. Другие участники рынка констатируют, что эта схема используются многими, но обойти запрет легко. "Проверить целенаправленность финансовых потоков очень трудно", -- пояснил Ъ топ-менеджер крупной компании. При этом юристы констатируют, что закон не обеспечивает до конца интересы и самих дольщиков. Прежде всего действие закона распространится только на те стройки, на которых будет оформлено разрешение после 1 апреля. Соответственно, закон не будет защищать тех, кто заключил договоры до этого срока. Таким образом, под его действие не попадают покупатели почти 2 млн кв. м жилья, которые комитет по строительству планирует ввести в эксплуатацию в 2005 году.