Делаем ставки!

Сегодня только ленивый не рассуждает о ситуации на рынке ипотеки: о тенденции повышения процентных ставок по кредитам, о росте цен на жилье, об отсутствии возможности получить и выплачивать кредит в современных рыночных условиях. Но из любой ситуации всегда можно найти выход. И в нашем случае им может стать ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой.

Получение ипотечного кредита — сложная процедура, требующая консультаций у специалистов: брокеров, банковских сотрудников или риелторов. Получение ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой — это тот случай, когда будущий заемщик должен как минимум владеть основами экономической теории. Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж», уверен, что такая кредитная программа удобна и понятна не каждому. «В основном кредит с плавающей процентной ставкой выбирают люди, хорошо разбирающиеся в финансах. Их не пугают показатели MosPrime и Libor, они без проблем отслеживают изменения на финансовых рынках и могут спрогнозировать, как это отразится на выплатах». Но несмотря на бонусы, которые обещает заемщику такой банковский продукт, необходимо понимать всю его сложность.

Cтавка ставке рознь

Фиксированная процентная ставка устанавливается на весь срок кредитования и не зависит от ситуации на финансовых рынках. У заемщика появляется ощущение стабильности, а ведь именно ее так не хватает в современной жизни. Надо признать, что большинство из нас предпочитают не столько сэкономить, сколько обезопасить себя от неожиданностей. Наверное, именно поэтому в России в отличие от западных стран больше распространены кредитные программы с фиксированными процентными ставками.

Основное отличие кредитов с фиксированной и плавающей ставкой разъяснил Сергей Озеров, старший вице-президент, главный финансовый директор банка DeltaCredit. «Если в первом случае ставка, а значит, и размер ежемесячного платежа установлены на весь срок кредита, то во втором изменяется с периодичностью, определенной условиями кредитной программы на основе единого общепринятого индекса и фиксированного показателя». Перерасчет производят исходя из утвержденной на этот момент ставки MosPrime (для рублевых кредитов) или Libor (для кредитов в иностранной валюте). Таким образом, в зависимости от ситуации на рынке заемщик может сэкономить на выплатах.

Отчаливаем

Плавающая процентная ставка состоит из двух частей. Первая — плавающая — называется базой (именно она изменяется во времени), вторая — неизменная — надбавка к базе. Пример фиксированной части — процентная ставка по кредиту из расчета 10% годовых — заемщик платит эту сумму за использование банковских денег по единому тарифу в течение всего срока.

Плавающая исчисляется иначе: показатель индекса MosPrime или Libor плюс фиксированный показатель 5% для рублевых кредитов или 3,5% для долларовых. При росте индексов будет соответственно увеличиваться и процент по кредиту.

Главный финансовый директор банка Delta Credit С. Озеров привел такой пример: заемщик взял кредит с плавающей ставкой в начале 2006 года и полностью погасил его в середине 2008 года. Его ставка пересчитывалась три раза: до конца 2006 года — 12,3%, весь 2007 год — 12,3%, с начала 2008 года и до момента погашения — 11,5%.

«В ситуации, когда ставка ниже фиксированной хотя бы на 1% и продолжает снижаться, круг клиентов, которым выгоден этот продукт, становится шире», — констатировал С. Озеров. Большинство экспертов склоняются к тому, что срок погашения кредита с плавающей ставкой не должен превышать пяти лет, тогда заемщик успеет извлечь из него максимальную пользу.

Получить кредит с плавающей процентной ставкой не сложнее, чем с фиксированной. Разница в документах, представляемых на рассмотрение, и прочих условиях незначительна. Проблема в том, что таких программ мало. Ипотечный банк Delta Credit предлагает кредит Delta Мечта — в рублях — и Delta Вариант — в долларах США. Похожие продукты можно найти в «Райффайзен банке», GE Money Bank, «ОТП Банке» и некоторых других.

Кто не рискует…

При выборе кредита с плавающей процентной ставкой прежде всего необходимо определить реальный срок пользования этой услугой — не тот, который будет прописан в договоре, а планируемый период погашения всей суммы. «Заемщик рискует, так как ставки могут пойти как вниз, так и вверх, и он внезапно окажется в ситуации, когда средств выплачивать кредит будет недостаточно», — отмечает Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования. По мнению А. Шленова, в таком случае «придется либо рефинансировать кредит, либо продавать квартиру, находящуюся в залоге».

Основные риски при получении кредита с плавающей процентной ставкой для заемщика связаны с зависимостью его благополучия от текущей экономической ситуации. В случае ее ухудшения (как, например, при нынешнем удорожании привлекаемых банками средств или росте инфляции) поднимутся и ставки по ипотечным кредитам. Тем не менее гибкая схема все равно окажется дешевле, чем фиксированная, если учитывать средние показатели по рынку.

Для справки

MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) — индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Формирует индикатор Национальная валютная ассоциация на основе ставок (кредитов, депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.

В определении MosPrime участвуют восемь самых надежных банков, поэтому индекс и является наиболее прозрачным и точным среди аналогичных. ЗАО «АБН АМРО Банк», Банк «ВестЛБ Восток», «Банк внешней торговли», «Газпромбанк», «Международный Московский Банк», Сбербанк России, «Ситибанк», «Райффайзенбанк Австрия» вносят свои котировки в систему «Рейтер» до 11:45 по московскому времени. Из числа объявленных ставок отсекают самую низкую и самую высокую, а из оставшихся рассчитывается среднее арифметическое значение. Его и присваивают ставке MosPrime Rate.

LIBOR (London Interbank Offered Rate) — средневзвешенная процентная ставка по кредитам, которые предоставляют крупнейшие банки на лондонском межбанковском рынке. Ставка определяется Британской банковской ассоциацией, начиная с 1985 года ежедневно в 11:00 по западноевропейскому времени на основании данных первоклассных банков. LIBOR вычисляется для разных валют (евро, австралийский доллар, доллар США, канадский доллар, новозеландский доллар, датская крона, фунт стерлингов, шведская крона, швейцарский франк, японская иена) и на разные сроки — от одного дня до 12 месяцев.

Елена Лошак

Дата публикации: 13:55 20 июня 2008

Источник: bpn.ru