Жилье на вырост

Ипотека в регионах может подорожать, поскольку Агентство по ипотечному жилищному кредитованию собирается жестко регулировать процентные ставки "подконтрольных" кредитных организаций. Такое сообщение появилось вчера в СМИ.

Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков подтвердил, что не исключает такого развития событий. Но подорожание коснется не всех регионов. В Москве некоторые ведущие банки, наоборот, снижают проценты по ипотечным кредитам.

Напомним, что АИЖК занимается рефинансированием банков, выдающих ипотечные кредиты, путем выкупа закладных. Это на 100 процентов государственное агентство. Однако в отличие от американских Fannie Mae и Freddie Mac, которые финансируют львиную долю ипотечного рынка страны, доля АИЖК в общем объеме рефинансированных ипотечных кредитов по итогам прошедшего года снизилась с 55,3 до 34,6 процента. И продолжает снижаться.

Теперь АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования. Причем покупать закладные на кредиты со ставками ниже рекомендованных агентство будет со скидкой - дисконтом. И банкам будет невыгодно снижать ставки по ипотеке.

Минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12 процентов, что на 1,25 процента выше действующей сегодня. Причина в том, что часть денег для рефинансирования ипотеки АИЖК приходится занимать за рубежом, где они сейчас дорожают.

Как пояснил корреспонденту "РГ" Анатолий Аксаков: "Банки, и в первую очередь региональные, ориентируются на ставку АИЖК в своих процентах по ипотечным кредитам, и эти действия агентства могут поднять ставки на 1-2 процента. Хотя сейчас на рынке практически не существует ипотечных ставок ниже 12 процентов. С другой стороны, "регулирующая" ставка АИЖК однозначно будет удерживать ипотечные ставки на нынешнем уровне, не давая им снижаться".

Между тем два последних года доля ипотеки в общем объеме кредитов населению росла в среднем на 224 процента в год. В прошедшем году она составила 15,6 процента от всех кредитов, по сравнению с 11,6 в 2006-м и 3,6 в 2005 году. Объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России вырос с 665,3 миллиона до 22,7 миллиарда долларов.

Такой значительный рост стал результатом изменений в законодательстве, позволивших использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов, повышенного спроса на жилье, а также стремительного роста цен на недвижимость и зарплат граждан. За два года цены на жилье выросли вдвое, а средняя заработная плата увеличилась более чем на 28 процентов. Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться ипотекой, остается незначительным - не более 5-10 процентов населения страны.

При этом, по исследованиям Центробанка, чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. По словам экспертов, это объясняется просто: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать ставки ниже, чтобы привлечь клиентов. А в бедных регионах и сами кредитные организации беднее, поэтому они выставляют ставки по стандартам АИЖК или чуть выше, чтобы не снижать уровень своих доходов. В регионах, где заработки высоки, растут и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов. Например, в Москве, где цена жилья с начала года увеличилась почти на 40 процентов, многие ведущие банки сейчас даже снижают ставки по ипотеке. А в других регионах, напротив, некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты из-за кризиса ликвидности. При этом спрос на ипотеку не уменьшается и по законам рынка ставки растут.

А вместе с ними растет и размер просроченной задолженности по кредитам. По оценкам АИЖК, самую большую задолженность имеет Ставропольский край - 21,1 процента от выданных кредитов, за ним идет Ульяновская область - 13,9 процента. Причина в том, что прошлогодний высокий рост цен недвижимости спровоцировал бешеный спрос на инвестиционное жилье. Многие люди брали ипотечные кредиты в расчете на повышение цен на жилье и заработной платы. Но ни того ни другого не произошло. И в итоге начались массовые просрочки по платежам. Поэтому, к сожалению, никакого облегчения на рынке ипотеки до конца года не предвидится, прогнозируют эксперты.

Олег Гладунов