Система ипотечного кредитования как новый путь развития экономики России

* По материалам выборочных обследований бюджетов домашних хозяйств

4 Строительство и бизнес. 2003. №7. С.3.

5 Институт экономики переходного периода. Руководитель авторского коллектива – Е.Гайдар. Экономика переходного периода: Очерки экономической политики посткоммунистической  России. 1998 - 2002. М.: Дело, 2003. Ч. 5. Гл. 21. С. 739.

2. Малый процент среднего класса среди населения.

По расчетам Института экономики Академии наук к среднему классу можно отнести семьи, имеющие ежемесячные душевые доходы от 1 до 3 тыс.долл.США в Москве и 700 долл.США на остальной территории России. Только малый процент населения, в основном сосредоточенный в крупных мегаполисах, имеет высокую платежеспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов. К тому же в условиях «теневого рынка» подавляющее большинство граждан, входящих в категорию «средний класс» или приближающихся к ней по своим доходам и уровню жизни, избегают показывать фактическую заработную плату и декларировать свои дополнительные доходы (табл. 3).

Таблица 3

Оплата труда наемных работников и ВВП 1996-2002 гг., % 6

3. Отсутствие источника «длинных денег» в экономике.

Как упоминалось ранее, принцип работы «длинных денег» на рынке ипотечного кредитования позволяет стать собственником недвижимости на условиях отсрочки платежа. По теории экономики денежная масса состоит из нескольких денежных агрегатов:

М1 = НД+ ДЧ( самые короткие деньги);

М2 = М1 +КД;

М3 = М2 + ДД (менее 100 тыс. долл.США);

М4 = М3 + ДД (свыше 100 тыс. долл.США);

L= М4 + ИЦБ + ГДЦБ7

В Советском Союзе денежная масса М2 составляла 75 % ВВП, это очень высокая цифра, притом, что ВВП СССР на 80% прямо или косвенно был связан с оборонной промышленностью. Результатом являлся тотальный товарный дефицит. На сегодняшний день, после шоковой терапии и значительных рыночных преобразований мы видим, что денежная масса составляет 10 % от ВВП. При этом в странах с развитой рыночной экономикой денежная масса составляет в Европе 35 % и в США 43 % ВВП. Россия представляет собой страну не товарного, а денежного дефицита. И это связано не с недостаточной эмиссией денег, а с неразвитостью денежной системы и отсутствием большинства денежных агрегатов, превышающих М2.

Самым важным моментом является отсутствие «длинных денег» в экономике и малая доля иностранных инвестиций, которые составляют 174 долл.США на душу населения в России. К примеру, в Эстонии иностранные инвестиции достигают 3, 5 тыс.долл.США, в Хорватии 4 тыс.долл.США. Реально в  России применим только агрегат М2, на  рынке банковских услуг практически  нет долгосрочных

6 Институт экономики переходного периода Руководитель авторского коллектива – Е.Гайдар. Экономика переходного периода: Очерки экономической политики посткоммунистической  России. 1998 - 2002. М.: Дело, 2003. Ч. 5. Гл. 21. С. 736

7 НД - Наличные деньги; ДЧ - Дорожные чеки; КД - Краткосрочные депозиты; ДД - Долгосрочные депозиты; ИЦБ - Ипотечные ценные бумаги; ГДЦБ - Государственные ценные долгосрочные бумаги.

депозитов, во всяком случае, их очень мало и критической массы они не составляют; о долгосрочных депозитах свыше 100 тыс.долл.США говорить не приходится в силу жесткой налоговой политики фискальных органов; к государственным долгосрочным ценным бумагам можно было бы отнести облигации Госзайма, которые были во время советской экономики, но их оборот не значителен и не был рыночным.

4. Отсутствие развитого рынка ценных бумаг, обслуживающих ипотеку.

На современном этапе в России институты «длинных денег» в лице страховых и частных пенсионных компаний находятся в начале своего развития и до сих пор высоки риски в их деятельности, принимая во внимание опыт ГКО 1998 г. По статистике в России по страхованию жизни на душу населения выплачивается всего около 3 долл.США в год, для сравнения в Японии около 3500 долл.США (табл. 4). А в отсутствии «длинных денег» ипотека не развивается.

Таблица 4

Объем страховой премии на душу населения в России и других странах (в долл.США)

Положительным примером работы с ипотекой может служить Белгородская  область, где  с начала 90-х гг. населению стал доступен ипотечный кредит в размере 100 тыс.руб., сроком на 10 лет под 10 % годовых  без первоначального  авансирования. Таким образом, возврат  кредита в  год составлял 20 тыс.руб., включая проценты, или 1667 руб. в месяц. Сумма для большинства населения области большая, но по условию кредита эти деньги можно было возвращать сельскохозяйственной продукцией. В связи с этим, в области на новом витке был налажен механизм  райпотребкооперации. Это позволило населению  без труда рассчитываться с кредитом и, в основной массе,  успешно решить жилищную проблему к 2000 г.

Успех ипотечной программы в Белгородской области объясняется грамотным анализом и сбалансированной оценкой возможности реального возврата кредита заемщиками, созданием механизма реализации программы возрождения потребкооперации на новом уровне.

5. Высокие цены на недвижимость и большой процент обращения наличных денег.

Земельные участки, объекты жилой, загородной и коммерческой недвижимости в Москве и Подмосковье, а также крупных промышленных и региональных центрах и областных городах России пользуются повышенным спросом среди представителей частного бизнеса как средство приумножения капитала, чему в немалой степени способствует возможность обращения наличных «теневых денег». Уровень теневого рынка, связанного с отклонением от налогообложения и использования различных схем оптимизации налогов в бизнесе составляет в России 40 – 42 %.

Финансовые ипотечные инструменты

Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг, по сравнению с другими ценными бумагами, является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости. Из дореволюционной истории российской ипотеки известно, насколько широко были распространены ценные ипотечные бумаги – закладные листы кредитных обществ и земельных банков, которые представляли собой ценные бумаги с крупным доходом, обеспеченные всем имуществом эмитента.

В России институт залога недвижимости являлся одним из важнейших экономических механизмов и практически все дворянские и купеческие поместья были неоднократно заложены. В 1754 г. были организованы первые государственные кредитные учреждения - Санкт-Петербургская и Московская конторы Государственного банка, кредитовавшие дворян и купцов под залог имений. С 1864 г. появляются акционерные коммерческие банки, а с 1872 г. – акционерные земельные банки. К концу XIX века в Российской империи сложилась разветвленная кредитная система. Было заложено 102 313 домов и имений с остатком долга 1131 млн. золотых рублей. Кредит в акционерных земельных банках обслуживался закладными листами – ценными бумагами, высоко котировавшимися на бирже. Так же, как и земельные банки, Государственный дворянский земельный банк, созданный для «поддержания землевладения потомственных дворян», выдавал ссуды посредством закладных листов на срок от 36 до 66, 5 лет под 5 – 6 % годовых. К началу ХХ века на долю акционерных земельных банков приходилась треть от общего объема выданных ипотечных ссуд и третья часть из всех заложенных земель.

Ипотека реально способствовала развитию экономики, промышленности, земельного рынка, городского и сельского хозяйства. На рынке вращались различные виды ценных ипотечных бумаг: непосредственно закладные, закладные листы, векселя и сертификаты. Из всех торговавших на бирже ценностей (в размере 21 млрд.руб. при бюджете России в то время 3 млрд.руб.) закладные листы земельных банков составляли 14 %, а ценные государственные бумаги – 9, 6 %. Из всех ценных ипотечных бумаг, которые обращались в Европе, российских было большинство.8

Впервые в новой истории положение о закладной прописано в федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Итак, «закладная является ценной именной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой» (гл. III, ст. 13, п. 2).

Далее оговариваются условия передачи прав по закладной «путем заключения сделки в простой письменной форме», а также «при передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце» (ст. 48, п. 1).

Несмотря на попытку введения специальной ценной бумаги, обслуживающей ипотеку - закладной, после ввода закона «Об ипотеке» закладные на рынке ценных бумаг не появились. Это было связано с недостаточно четким определением закладной как одновременно именной и ордерной (на предъявителя) ценной бумаги. С другой стороны, по российскому законодательству любая ценная бумага может вводиться в оборот на рынке ценных бумаг только в соответствии с федеральным законом.

Наконец, 1 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон № 152 – ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в котором регулируются отношения, возникающие при выпуске, эмиссии, выдаче и обращении ипотечных ценных бумаг.

8 Под ред. И.С.Радченко. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. – М.: ГроссМедиа, 2004. С. 23 - 26.

Наряду с закладной на рынке вводятся ценные ипотечные бумаги в виде:

- облигаций с ипотечным покрытием;

- ипотечных сертификатов участия.

Облигация с ипотечным покрытием – это облигация, исполнение обязательств по которой

обеспечивается залогом ипотечного покрытия (гл. 1, ст. 2). Данная ценная бумага закрепляет право владельца на получение фиксированного процента своей номинальной стоимости, выплата процентов должна осуществляться не реже, чем раз в год (гл. 2, ст. 10). Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. № 39 - ФЗ (гл. 2, ст. 9).

Ипотечный сертификат участия – это ценная именная неэмиссионная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие (гл. 3, ст. 20), а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом (гл. 1, ст. 2).

Таким образом, институт залога (ипотеки), имеющий многовековую историю, начал заново возрождаться в России при переходе к рыночным отношениям. На сегодняшний день оформить ипотечный кредит доступно любому платежеспособному гражданину, который обладает частью собственных  накоплений и стабильными  доходами для  расчета по кредиту и  выплаты процентов банку. Кредитор проверяет платежеспособность и благонадежность потенциального заемщика и в случае положительного решения заключает с ним кредитный договор. Обязательства заемщиков, обеспеченные залогами приобретаемой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Структура кредитного договора

Основополагающим документом для оформления ипотечного кредита является кредитный договор. Согласно гл. II, ст. 10, п. 2 закона «Об ипотеке», «договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации».

Состав экономической части кредитного договора следующий:

1. Описание предмета залога с указанием его адреса.

На современном этапе, здания и сооружения не принимаются в залог без земельного участка. Поэтому, по Закону «Об ипотеке» разрешен залог земельных участков, находящихся в собственности, а также аренде или хозяйственной деятельности, с согласия собственника. Следуя этому правилу, в Москве и Сочи, где отсутствуют права собственности на землю, допускается только аренда и разрешен залог здания с земельным участком только при выкупе прав аренды на 49 лет, что по существу приравнивается к приватизации земельного участка. Этот пункт имеет определяющее значение при проведении экспертизы правоустанавливающих документов. Например, в США проверка цепочки изменения права собственности, а также всех произведенных ранее залогов и аренд по каждому земельному участку прослеживается до 1875 г. включительно, когда в США была введена регистрация недвижимости и сделок с ней.

2. Определение стоимости предмета залога (земельного участка).

Оценка стоимости земельного участка проводится либо независимыми оценщиками, либо департаментом оценки банка. Необходимо отметить очевидное отличие в учете стоимости ипотечного кредита от актов «купли-продажи». Как показывает практика, в договорах «купли-продажи» регистрируется не реальная стоимость сделки, а нормативная (т. е. взятая из БТИ - для здания или строения, и в Комитете по земельным ресурсам - по земельному участку). Это делается в обход действующего законодательства для того, чтобы снизить размер пошлины и скрыть доходы от налогообложения. И это характерно для России, в отличие от развитых рыночных стран из-за господствующего наличного оборота денежных средств.

При ипотеке залогодатель заинтересован в максимальном размере получения кредита, следовательно, в кредитном договоре регистрируется рыночная стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Залоговая цена может составлять от 50 до 70 % от рыночной стоимости земли, что определяется конкретным договором.

3. Обязательное страхование предмета залога.

Отменено последними поправками к закону «Об ипотеке» 2004 г. До этого по закону «Об ипотеке» было установлено обязательное страхование на сумму не менее 70 % рыночной стоимости для предприятий. Для России представляется большой проблемой отсутствие страхования земельных участков. На сегодняшний день страхуются только здания и сооружения, а земельные участки только по принципу титульного страхования, т.е. страхуется только право собственности. Между тем, на Западе любой предмет залога подлежит обязательному страхованию, это правило распространяется и на земельные участки. В случае наступления рисков техногенных и экологических катастроф, что обусловливает невозможность реализации заложенного имущества с аукционов или утраты титула собственности, возврат кредита может быть произведен из суммы страхового возмещения (за исключением случаев, когда утрата или повреждение имущества произошли по вине заемщика). Для России это очень перспективный вид страхования, учитывая высокую степень износа жилого и нежилого фонда, а также инженерных и транспортных коммуникаций. В принципе, такой пункт не обязательно должен быть включен в законодательство, но практика показывает, что его в любом случае включают в кредитный договор.

4. Описание сервитутов (объектов пользования третьих лиц).

Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.9 Описание в договоре сервитута по земельному участку производится во избежание споров сторон  во время эксплуатации земельного участка.

5. Подтверждение отсутствия задолженностей по уплате налогов на недвижимость.

Осуществляется посредством предъявления справки об уплате налогов и отсутствии задолженностей из местной налоговой инстанции.

6. Сумма кредита, срок кредитования, проценты и порядок погашения кредита.

Сумма кредита определяется в процентах от рыночной стоимости предмета залога. Сложившаяся ситуация показывает, что сумма выданного кредита редко превышает 70 % рыночной стоимости предмета залога, а в России часто составляет не более 50 %. Для определения суммы, которая может быть выдана под залог земельного участка недостаточно только определить рыночную стоимость предмета залога, необходимо выявить платежеспособность залогодателя, а также уровень его закредитованности.

В западной практике получению ипотечного кредита предшествует анализ баланса, а также счет прибылей и убытков предприятия. Например, в США для предоставления кредита под залог недвижимости промышленному предприятию необходимо предоставить в банк два документа: баланс предприятия за три года и счет прибылей и убытков. Только из баланса.

9 Под ред. И.С. Радченко. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее. – М.: ГроссМедиа, 2004. С. 203.

бухгалтерии можно определить уровень закредитованности предприятия, который определяется соотношением всех задолженностей к активам. Разница между суммой активов и всеми задолженностями составляет собственный капитал предприятия. Рассматривая два совершенно одинаковых предприятия, одно из которых развивается за счет собственного капитала, а другое за счет заемного, мы можем выявить эти особенности только из анализа баланса. Если мы проанализируем содержание американского кредитного договора (форма 1), то увидим, что по существу его содержание ничем не отличается от российского кредитного договора. Иногда в содержание кредитного договора включают краткий баланс хозяйства с учетом вновь выданного кредита, как это видно из приведенного примера. По данным формы 1 в кредитном договоре дается детальное описание заемщиков, сумма, проценты и порядок выплаты основного долга и процента, описание сервитутов, страхование, подтверждение отсутствия просроченных задолженностей.

Особо следует отметить, что в кредитном договоре четко определяется цель займа и описание последующих улучшений и ремонта. Дело в том, что в США очень жестко контролируется целевое назначение земельного участка и при предоставлении кредита заемщик подписывается под  перспективное освоение земель на срок кредитования (в данном случае 20 лет). Поэтому при описании улучшения и ремонта можно указать только то, что соответствует целевому назначению участка, т.е. построить боулинг или казино на сельскохозяйственных землях нельзя.

Анализируя баланс, приложенный к кредитному договору, мы видим, что актив фермы составляет 144 750 долл.США. Сумма задолженностей, включая полную сумму долга по новому договору (30 тыс.долл.США) составляет 84 750 долл.США, что составляет менее 50 % активов, т.е. предприятие, даже приняв на себя новый долг, имеет уровень закредитованности ниже среднестатистического. В Америке в сфере сельскохозяйственного производства средний уровень закредитованности составляет 48 – 50 %, что значительно ниже, чем для промышленных предприятий. И это является хорошим стимулом развития этого направления экономики.

Как уже упоминалось, вторым по важности документом после баланса является счет прибылей и убытков, в нем отражена разница между производственными доходами и расходами фермера, а полученный результат за вычетом личных расходов фермера демонстрирует величину, из которой будут погашаться проценты и выплачиваться тело кредита. На основании данного анализа будет рассчитываться величина кредита, которую банк посчитает возможным предоставить фермеру для покупки земельного участка. Срок ипотеки начинается, как правило, с 10 лет и далее, на Западе длительность ипотечного договора составляет до 50 лет.

В приведенном примере бюджета фермы (форма 2) показано, что суммарные денежные доходы составляют 40 тыс.долл.США, общие производственные расходы – 18 900 тыс. долл.США, личные расходы - 12 тыс.долл.США. Таким образом, даже при включении нового займа в состав финансовых расходов, фермерское хозяйство остается платежеспособным.

Приложение к кредитному договору (форма 3) содержит условия заключения ипотечного договора между Кредитором и Заемщиком и регулирует отношения сторон в рамках контракта. Как видно из приложения к кредитному договору, оно содержит очень жесткие условия. С момента подписания кредитного договора «описанная собственность и все права на нее переходят Кредитору и его преемникам навсегда». И только в том случае, если «Заемщик или его наследники добросовестно выплатят Кредитору и его преемникам сумму долга и процент в соответствии с условиями обязательства в оговоренные сроки, осуществляя выплату ежегодных процентов годовых, а также выполнит все до  единого условия данного договора, тогда данный документ будет аннулирован,  и  права на  всю описанную  здесь  собственность  будут сохранены  за Заемщиком».

Форма 1

КРЕДИТНЫЙ ДОГОВОР

Нижеподписавшиеся подтверждают получение займа в размере 30 тыс.долл.США у ипотечного банка на срок с 31.12.2000г. по 01.01.2021г. на условиях ежегодной выплаты 1500 долл.США + 7% и гарантируют заем залогом 200 акров земли в районе штата Северная Дакота (кадастровый номер участка 12-145-57).

Юридическое описание

С целью гарантии данного займа нижеподписавшиеся сообщают следующие сведения:

В подтверждение выше изложенного

Подпись заемщика Подпись созаемщика

Форма 3

ПРИЛОЖЕНИЕ К КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ

Данный Контракт составлен _______________ дата______________

Между _____________________________почтовый адрес _______________________ (Заемщик)

и __________________________________почтовый адрес _______________________(Кредитор)

и свидетельствует о том, что заемщик за сумму, выплаченную заемщику Кредитором, получение которой подтверждается данным документом, позволяет Кредитору и его преемникам распоряжаться всей нижеописанной землей ____________________________________________________________________

Описанная собственность и все права на нее переходят Кредитору и его преемникам навсегда. Заемщик подписывает договор с кредитором и его преемниками о следующем:

- Заемщик имеет право передать описанную собственность и эта собственность свободна от всех нагрузок (например, газопровод по всей территории фермы).

- Кредитор и его преемники спокойно вступят во владение собственностью, заемщик гарантирует защиту от всех претензий на описанную собственность.

Предусматривается, однако, что если Заемщик  или его наследники добросовестно выплатят Кредитору и его преемникам сумму______________и процент в соответствии с условиями _____________ обязательства _____________ в оговоренные сроки, осуществляя выплату ежегодных процентов из расчета___% годовых, а также выполнит все до единого условия данного договора, тогда данный документ будет аннулирован, и права на всю описанную здесь собственность будут сохранены за Заемщиком.

Заемщик подписывает соглашение с кредитором об уплате указанной суммы и процента на нее как указано выше; об уплате как за часть долга, обеспеченного данным документом, в случае лишения права выкупа заложенного имущества или начала этого процесса по данной закладной, всех расходов, включая гонорар адвоката и прочие суммы, разрешенные законом; о недопущении никаких действий, которые могли бы нанести ущерб имуществу и снизить обеспеченность долга по данной закладной; обязуется уплатить все налоги и удовлетворить все возможные претензии к описанному имуществу, застраховать все постройки от пожара, урагана и ________________ на сумму не меньше ____________

В компаниях, к которым может обратиться кредитор по закладной и в случае несоблюдения этого условия уплатить все налоги и прочие платежи согласно всем пунктам данного документа; в случае существования претензий к собственности, которые были предъявлены до оформления закладной, кредитор может по своему усмотрению уплатить такие налоги и суммы, которые могут быть таким образом выплачены с начислением процента с момента выплаты из расчета такой же процентной ставки как и на основную сумму; эти суммы объявляются частью долга, обеспеченного данной закладной и подлежат немедленной выплате.

Подразумевается, что данная закладная покрывает все добавления к задолженности или к любой из ее упомянутых составляющих.

В случае неуплаты основной суммы или процентов, или налогов в оговоренные сроки, Заемщик предоставляет право Кредитору продавать переданную ему землю, передавать ее покупателю и из денег, полученных при продаже, возместить основную сумму и проценты, которые будут подлежать выплате по обязательствам и все налоги на описанные земли, все прочие расходы и выплаты, включая гонорар адвоката, и если останется излишек, выплатить его заемщику или его наследникам.

Если Заемщик допускает неплатежи по любому из указанных пунктов, Кредитор вправе объявить, что указанная сумма подлежит выплате.

В случае, если Заемщик передает право на все имущество или часть его какому-либо лицу, за исключением случаев принудительного отчуждения государством, или сдачи в аренду всей собственности или части ее, то вся невыплаченная часть основной суммы и процент на нее по требованию Кредитора могут быть немедленно объявлены подлежащим к выплате.

В подтверждение всего изложенного  Заемщик ставит свою подпись

В нашей стране банки требуют аналогичные документы, т.е. баланс за несколько лет и сведения о движении денежных средств предприятий или фермерских хозяйств. Естественно, что в России пока нет такой отработанной системы кредитования, как в США и странах Европы. Поэтому, учитывая сложности внутриэкономических процессов в нашей стране, порог закредитованности  и платежеспособности  российскими  банками  определяется еще более строго.

Из опыта западных кредитных отношений на российский банковский рынок пришло и понятие кредитной истории заемщика – информации о том, какие кредиты и в каких банках брались ранее, насколько своевременно и добросовестно осуществлялся возврат денег и выплата процентов, были ли у банков претензии к заемщику по выполнению кредитного договора. Анализ такой информации позволяет банку определить благонадежность потенциального заемщика и точнее рассчитать степень своего риска и условия кредитования.

В настоящее время в России по аналогии с западной практикой создается кредитное бюро, в котором регулярно собираются все сведения о каждом выданном кредите, начиная с потребительского и заканчивая ипотечным. Еще не все банки включились в схему работы с кредитным бюро, но со временем оно, безусловно, будет играть серь

Дата публикации: 10:36 09 февраля 2005