Как сделать выгодным малоэтажное строительство

Процесс жилищного строительства со всеми его нынешними проблемами, похоже, становится все более централизованным. Вот уже и землю на периферии под рядовое жилье делят между собой столичные министерства. И от корректировки подходов к строительству в равной степени страдают и Сахалин, и Калининград. И ипотечный кредит повсюду растет, а не падает, поскольку цену ему определяют факторы глобальные, а они в последнее время к нам все больше боком... Ну что тут, кажется, в состоянии поделать власть региональная? Оказывается, очень немало чего может. И нередко вполне успешно справляется с теми проблемами, перед которыми пасует и долго топчется власть центральная.

Доступно значит дешево

Общероссийская статистика пока не слишком радует: строить действительно стали больше, но доступнее жилье от того не стало. К счастью, так не везде. В области, куда мы хотим вас пригласить (1,5 миллиона человек, в центре России, без нефти, газа и прочих бюджетонаполняющих штучек), уже через год две трети жителей будут проживать в собственных коттеджах. А метр такого жилья при стандартной экипировке уже сегодня обходится в 18 тысяч рублей (при том, что, по мнению специалистов, доступность должна обеспечить минимальная цена в 20 тысяч). То есть оно еще и дешевое и оттого доступное.

Любопытно, что основы этой доступности в области сумели заложить еще в безденежные 1990-е годы. Регион то сельскохозяйственный. Вот местная администрация и запустила механизм, предусматривающий льготное кредитование частных застройщиков в обмен на произведенную ими на личных подворьях сельскохозяйственную продукцию. А когда "появились деньги", областная программа развития жилищного строительства поставила целью объединить интересы городского и сельского населения. Причем упор в ней сделан на индивидуальное строительство. Доля персональных коттеджей в общем объеме вводимого жилья год от года увеличивается и достигнет к 2010 году 85 процентов.

Бюджет возвращает потраченное

Но без кредита, конечно, не обойдешься. У местного застройщика тут сегодня несколько вариантов: кредит можно взять в Фонде индивидуального жилищного строительства, в ипотечной корпорации, а также на условиях членства в кредитно-потребительском кооперативе. Так, фонд выдает кредиты сельским жителям до миллиона рублей на пятнадцать лет под пять процентов годовых, горожанам - до 500 тысяч рублей под десять процентов годовых.

Маловато на дом? Пожалуй, но расчет на то, чтобы разбудить и поддержать инициативу на начальном этапе, а дальше дело пойдет. Застройщик в сельской местности чаще всего строит "хозспособом" - сам или с помощью родственников, в редких случаях прибегая к помощи подрядных организаций. Дом, построенный собственными силами при поддержке органов местного самоуправления и предприятий-работодателей, обходится обычно в несколько раз дешевле его рыночной стоимости.

Поддержка фонда из областного бюджета составит нынче 300 миллионов рублей. Однако с каждым годом растет и объем возвратных средств: в прошлом году он составил около 200 миллионов рублей, нынче планируется получить уже 270 миллионов. Благодаря тому, что механизм возврата работает практически без сбоев, появилась возможность увеличить общий объем ежегодного кредитования застройщиков с 60-70 до 450 миллионов рублей, умножить размер предельных кредитных сумм для заемщиков.

Фонд компенсирует инфляцию

Но настоящий прорыв в жилищном строительстве начался с учреждения кредитно-потребительского кооператива "Свой дом", созданного три года назад специально для работников бюджетной сферы. Схема его работы такая: застройщик вносит паевой накопительный взнос в размере 50-300 тысяч рублей. Соответственно кооператив выделяет ему двукратную сумму кредита под один процент годовых сроком на десять лет с последующей компенсацией первоначального взноса. В случае если строительство по каким-то причинам затягивается, кооператив начисляет заемщику на остаток накопленной суммы "премиальные" для компенсации инфляции (деньги-то уже в обороте, работают на общее дело). Подобная схема позволила начать строительство собственного дома даже тем, кому прежде подобные планы были недоступны. Более того, членство в фонде открыто и для других категорий работающих, если взнос за них оплатит предприятие-работодатель. В результате общий объем выделенных членам кооператива кредитов за три года составил 1,9 миллиарда рублей. Закономерен вопрос: а не перегружают ли все эти преференции застройщикам бюджет области?

- Средства, выделяемые на поддержку индивидуального жилищного строительства из бюджета, в общем объеме инвестиций не главные, к тому же эти деньги возвратные, - говорит директор кредитно-потребительского кооператива "Свой дом" Анатолий Попков. - Основную же часть оборотных средств вкладывают банки, газовики, энергетические, дорожные, строительные и коммунальные предприятия, активно участвующие в проекте.

Понятно, что работать себе в убыток они не станут. Однако на инженерное обеспечение коттеджных поселков затрачивают миллиарды рублей, бюджетных и частных. Региональный бизнес уже оценил выгодность таких инвестиций: благодаря им растет число потребителей продукции и услуг, сегодняшние затраты завтра превращаются в доходы.

Земля: никаких проблем

Повсеместно земля стала чуть ли ни камнем преткновения в развитии жилищного строительства. Конкурсы и земельные аукционы, призванные по идее поставить конкурентов в равные условия, лишь вздувают цены на земельные участки, а в результате и на жилую площадь. Тем более что выиграть состязание у крупных компаний мелким строительным фирмам все равно не по силам. По подсчетам местных специалистов, около трети всей стоимости строительства -это расходы на приобретение земли.

Между тем в области, о которой мы ведем рассказ, уже давно отказались от разорительных аукционных процедур. Здешние власти нашли простое и эффективное решение "земельного вопроса": приобрели в областную собственность пустующие участки в пригородном районе и в других перспективных для индивидуальной застройки муниципальных образованиях - всего 12,8 тысячи гектаров. На них формируется около 90 жилых микрорайонов с 30,5 тысячами участков под индивидуальное строительство. Вся эта земля включена в уставный капитал ипотечной корпорации - акционерного общества со стопроцентным государственным капиталом. Таким, безупречным с точки зрения закона, образом область получила возможность распоряжаться земельными участками по установленным правилам, начисто исключив вариант спекулятивных перепродаж.

Теперь потенциальный застройщик обращается за земельным участком в местную ипотечную корпорацию. Приходит он туда ровным счетом дважды: сначала выбрать участок на карте-схеме по своему вкусу, а после осмотра его "в натуре" - написать заявление и получить пакет необходимых документов. Весь процесс их подготовки и сбора подписей - обязанность самой корпорации. Стандартный участок в пятнадцать соток обходится покупателю (с оговоркой - прожившему в области не менее трех лет) в 10 тысяч рублей. Земли можно приобрести и больше - до 1,2 гектара. В качестве профилактики соблазна перепродажи надела по рыночной цене продуманы меры обременения: пять лет отводится на строительство дома и еще три года на обживание. Только по истечении этого срока владелец получает право на продажу усадьбы.

Сначала - коммуникации

С землей может и повезти, получишь ее быстро и на полгода застрянешь в болоте: ни дорог, ни инженерных коммуникаций. Застройщик нашей области, получив участок, придет на готовенькое. Вся коммунальная инфраструктура заложена на территории будущих поселков или микрорайонов еще до начала строительства, как и предусмотрено теперь федеральными стандартами. Застройщик получает не просто участок земли, но и свою долю "трубы". Не бесплатно, но опять же в щадящем режиме: основную сумму за него вносит корпорация, напрямую работающая с энергетиками, газовиками и коммунальными службами. Все блага городского комфорта обходятся примерно в 60-70 тысяч рублей, из них 15-20 тысяч вносятся сразу, остальное выплачивается в течение пяти лет. Для справки: в реальности инженерное обустройство одного участка со всеми подключениями к сетям обходится в среднем в 300 тысяч рублей.

Геннадий Литвинцев

Дата публикации: 14:10 26 августа 2008

Источник: bpn.ru