Осенние цены: курс на покупателя или от него?

Летом цены на московском рынке недвижимости подрастали примерно на полпроцента в месяц. Затишье по сравнению с зимой и весной! Любопытно, что произойдет с ценами осенью. С одной стороны, начинается деловой сезон, покупатель вроде должен оживиться, спрос – возрасти. С другой – непонятно, остались ли у несчастного потребителя деньги, чтобы купить жилье, которое уже стало дороже европейского… Однако и жилья-то на рынке не так уж и много – не купишь этого, не будет никакого. Все эти тенденции какие-то противоречивые, и о том, какая из них будет рулить рынком, Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru расспрашивал профессионалов рынка недвижимости.

Рынок оторвался от потребителя

Наш первый собеседник – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижмости IRN.RU» Олег Репченко:

- Олег, Вы были одним из немногих экспертов, которые в разгар еще зимнего роста цен, предсказывали рынку стагнацию. Остановку цен Вы ожидали летом. Рынок, конечно, сбавил скорость, но остановки цен все же не произошло…

- В целом мое видение развития ситуации кардинально не изменилось. Как мы и говорили, после майских праздников рынок сильно притормозил. Но, действительно, окончательно он не остановился. На мой взгляд, рынок будет вести себя не по сценарию 2004 года, - тогда стагнация началась как раз с середины лета, - а по сценарию 2006-го. Рынок в 2006-м рос первые 4 месяца до мая, в мае притормозил, а летом медленными темпами полз вверх. В сентябре была последняя попытка скачка цен, скорее, по инициативе продавцов. И, наконец, к концу осени стало понятно, что рынок выдохся. Стагнация наступила с конца 2006 года, захватив бОльшую часть 2007-го.

- Почему переход в стагнацию идет столь медленными темпами?

- Основная причина - ограниченное предложение, которое объясняется низкими темпами нового строительства, «изъятием» новостроек эконом-класса под социальные программы города, массой проблем у самих строителей (трудности с кредитованием, выделением земельных участков и оформлением разрешительных документов). Однако этот переход к стагнации так или иначе состоится, поскольку рынок оторвался от потребителя и платежеспособность покупателя не соответствует запросам рынка.

- Кто сейчас покупает квартиры?

- Даже с помощью ипотеки могут позволить себе купить квартиру очень немногие. Как правило, у основной массы этих людей квартирный вопрос решен. Они приобретают отнюдь не первое жилье. Покупки делаются для родни, для детей, для перепродажи, сдачи в аренду и т.д. В итоге мы получаем социальное расслоение покупателей, что рынку недвижимости, на мой взгляд, ничего хорошего не сулит, так что стагнация неизбежно наступит.

- Однако на взгляд обычного потребителя, потенциал роста московской недвижимости неисчерпаем...

- В связи с этим хочу отметить один интересный момент. Традиционно рынок недвижимости оценивается в долларах или в рублях, которые на фоне подскочившей инфляции являются далеко не самыми лучшими единицами измерения.

Но если для оценки рынка воспользоваться более твердой «валютой» - золотом, то нам будет очень хорошо видно, что стагнация 2007 года была гораздо серьезнее, а коррекция цен – глубже: до 25%, а не 5-7%.

И даже подорожание этого года, - если смотреть через «золотую призму» – оборачивается компенсацией коррекции 2007 года, а не новым подорожанием.

По сути дела, максимум рынка был достигнут в 2006 году, и сейчас рынок, просев в 2007 году, вернулся к этому уровню. Золото, как более твердая валюта показывает нам, что недвижимость выдохлась, и подорожание, которое происходит сейчас и происходило в этом году во много формальное. Это последствие инфляции, ослабления валют, причем и доллара, и рубля.

Можно сказать, что сейчас на рынке сохраняется ситуация хрупкого равновесия, и даже небольшое изменение баланса сил может вызвать не просто привычную стагнацию, а серьезный кризис с существенным откатом цен назад.

- Какова должна быть цена квадратного метра, чтобы жилье было доступно для среднего класса, хотя бы - в ипотеку?

- Примерно 3-5 тысяч долларов. Это как раз подмосковные цены: примерно 3 тысячи за метр – среднее Подмосковье, 5 тысяч – ближнее.

Сейчас же на московской вторичке метр стоит 6 тысяч долларов, новострой – еще дороже. Так что коррекция цен может достигнуть и 20%, то есть, оказаться гораздо существенней, чем в предыдущие стагнации.

- Получается, частным инвесторам нет смысла сейчас вкладывать деньги в московские метры?

- На рынке недвижимости проявляются две тенденции. С одной стороны – сокращение платежеспособности населения в условиях подросшей инфляции, с другой – вероятная фиксация прибыли инвестиционными покупателями, перемещение новых инвестиций в другие сегменты рынка недвижимости. Ведь частные инвесторы — не слепые, они понимают, что от московского рынка много ждать не приходится, больше ничего не может вырасти два раза. Но есть рынок коммерческой недвижимости, рынок земли, есть региональный рынок, где вполне возможно удорожание в полтора-два раза. Наконец, есть рынок зарубежной недвижимости, где цены сейчас просели. Наверняка, в среднесрочной перспективе через два-три года в западной Европе цены восстановятся.

Замечу также, теперь выгодно вкладывать деньги в фондовый рынок, а недвижимость пора фиксировать. В связи с вооруженным конфликтом в Южной Осетии российский фондовый рынок повалился, но это произошло больше на эмоциях. Теперь он находится в своем нижнем состоянии, и если в начале года было выгодно уводить деньги с фондового рынка и переводить в недвижимость, то сейчас — обратная ситуация. То есть пирамида вполне способна перевернуться, и это может закончиться не традиционной стагнацией на 6-9 месяцев, в течение которых цены бы постояли на месте, а более продолжительной и глубокой.

Теперь познакомим вас с мнениями профессионалов рынка недвижимости, чья работа – строить, продавать жилье и помогать нам со сделками.

Алексей Медведев, коммерческий директор инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век»:

Фактор сезонности перестал оказывать существенное влияние на рынок. И этим летом заметного снижения покупательской активности не наблюдалось, а цены медленно росли. Осенью рынок недвижимости, по моему мнению, не преподнесет никаких сюрпризов. Стоимость квартир будет расти, спрос сохранится на прежнем уровне.

В настоящий момент доля спекулятивных сделок с недвижимостью незначительна, в основном, жилье приобретается для дальнейшего проживания. А обменять квартиру на большую или купить в Подмосковье с помощью ипотеки вполне может любой работающий человек.

Андрей Банников, исполнительный директор Группы компаний «Азбука Жилья»:

Летом во всех сферах бизнеса специалисты фиксируют снижение спроса. Цены растут «по инерции», и летом прирост составил порядка 3%

Примерно со второй декады сентября мы ожидаем повышение спроса. Повысятся и цены на «квадрат». Но не все так однозначно, ведь ситуация на рынке недвижимости зависит от внешних экономических факторов, общего состояния фондового рынка. Цены на жилье в Москве и Подмосковье могут вырасти умеренными темпами, либо остаться примерно на нынешнем уровне.

В настоящий момент потребности в жилье увеличиваются. В целом отмечается тенденция приобретения жилья за чертой города, поскольку здесь в основном возводят постройки эконом-класса. Более того, у области есть высокие шансы захватить лидерство у московского рынка недвижимости.

Юлия Семенова, заместитель генерального директора по коммерческим вопросам компании «БЭСТ Недвижимость»:

Особенных всплесков или периодов стагнации лето не показало. Результаты июня и июля порадовали, продажи недвижимости в нашей компании за два этих месяца достигли неплохих показателей. В августе наблюдалось небольшое затишье.

Осень будет стандартной. К сентябрю отпускники вернутся в Москву, со второй половины сентября цены потихоньку поползут вверх. Период активизации рынка продлится до начала декабря. В конце декабря начнется затишье, которое продлится до конца февраля.

Не могу отметить, что средства покупателей иссякли. Был период, когда приходили люди, у которых не было достаточно средств для приобретения недвижимости. Но сейчас, с развитием ипотеки, ситуация выровнялась. Более того, появилась большая прослойка людей, которые могут обнародовать свои доходы и воспользоваться ипотечным кредитом. Их стало больше, чем полтора-два года назад. Тех, кто имеет собственные средства, и тех, кто привлекает кредит для покупки недвижимости, сейчас примерно поровну. Так что никакого угасания покупательского интереса ждать не приходится. Почти любой человек, заработавший деньги, стремится приобрести здесь недвижимость. Московский рынок в этом смысле беспределен.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»:

Цены на квартиры в Москве продолжали свой рост. Например, на Юго-Западе средняя цена за квадратный метр с начала лета увеличилась на 7,5% (рост цен за тот же период прошлого года составил лишь 2,5%).

Причинами роста цен принято считать увеличение денежной массы (в силу высоких мировых цен на углеводороды), снижение предложения на рынке и повышение себестоимости строительства. В 2007 году многие покупатели заняли выжидающую позицию, откладывая покупку в надежде на снижение цен. Сегодня «отложенный спрос» еще не исчерпан и оказывает давление на цены в сторону повышения. К перечисленным факторам стоит добавить кризис на фондовом рынке, в результате которого летом значительно увеличилось количество инвестиционных покупок квартир.

Объем предложения остается стабильным, новые объекты практически не появляются на рынке. В ряде крупных жилых комплексов остается нереализованными большой объем квартир. Но к декабрю объем предложения в новостройках сократится, и прогнозы роста цен осенью на уровне 3-5% в месяц не выглядят фантастическими. Возможным ограничением роста цен может стать сокращение платежеспособного спроса.

Елена Максименкова, руководитель Департамента маркетинга Инвестиционной компании МГСН:

Сезонный фактор, безусловно, оказал влияние на ценовую ситуацию. Узкоориентированные сегменты, например, бизнес-класс, не могли на него не отреагировать, в результате показали минимальные темпы прироста цены (1 – 1,5%) и некоторый спад спроса. В сегменте эконом-класса спрос по-прежнему оставался на высоком уровне, здесь темпы ценового прироста составили 3-4% в течение лета.

Что касается прогнозов, то многое зависит от совокупности внешних и внутренних факторов. Эксперты Инвестиционной компании МГСН предполагают, что рост цен на недвижимость до конца года все же будет иметь место. Но он будет плавным и не превысит 1-1,5% в месяц. До конца года (с сентября по декабрь 2008 г.), жилая недвижимость Московского региона (новостройки и вторичный рынок Москвы и Подмосковья) увеличится в цене не более чем на 4-5%.

Ольга Юматова, аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» (Управляющая компания ГК «Пересвет-Групп»):

Инерционный рост – так можно охарактеризовать ценовую ситуацию на рынке недвижимости московского региона. Постепенно темпы увеличения стоимости квадратного метра снижаются. Кривая рублевых цен на недвижимость резко подскочила вверх в августе, что связано, прежде всего, с увеличением курса доллара США.

Предложение на рынке вторичного жилья остается стабильно низким уже на протяжении 6 месяцев. Количество адресов новостроек неуклонно снижается, ежемесячно устанавливая новые исторические минимумы. Такая ситуация, с учетом непрекращающегося роста цен, напоминает 2006 год, в конце которого мы наблюдали начало стабилизации на рынке.

Вероятно, осенью мы будем наблюдать еще большее снижение предложений новостроек. На рынке вторичного жилья, вероятно, произойдет корректирующий подъем предложения, находящийся в пределах статистической погрешности. Ценовая ситуация будет относительно стабильной. Еженедельные темпы прироста цен будут снижаться.

Как видим, большинство наших экспертов бурного роста цен не предсказывает. Куда уже расти-то? Однако потенциал покупателя оценивают довольно оптимистично. И кризиса на рынке – с серьезной коррекцией цен, не ждут. Надеются, что все обойдется. Хотя аналитики рынка недвижимости все же склоняются к более пессимистичному прогнозу. Ну а нам остается только поудобнее устроиться и наблюдать за ситуацией дальше. Мы-то уж точно ничего изменить мы не можем!

Екатерина Меледина

Дата публикации: 14:28 26 августа 2008

Источник: bpn.ru