Коттедж в кредит!

Многие горожане мечтают о своем домике в зеленом пригороде, но постоянный рост цен сводит на нет все мечты. К тому же получить кредит на покупку загородной недвижимости сложнее, чем на приобретение квартиры в многоэтажке.

Хотя справедливости ради надо сказать, что загородная ипотека существует и число соответствующих банковских продуктов постепенно растет.

Покупка земельных участков и загородных домов с помощью ипотечного кредитования пока еще достаточно редкое явление. По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», такого рода сделки составляют на рынке порядка 10%. Другие аналитики более сдержанны в оценках.

По мнению начальника управления кредитования физических лиц СДМ-БАНКа Ивана Лонкина, доля приобретаемых с помощью ипотеки домов и коттеджей около 1–2%. «Большинство предложений на вторичном рынке составляют дачи и дома в садовых товариществах. Однако банки на такие объекты ипотечные кредиты не выдают, рассчитывать можно только на кредит под земельный участок или недостроенный дом в организованном коттеджном поселке», — поясняет руководитель отделения компании «Инком-Недвижимость» Сергей Цывин. Более оптимистична Наталья Петелина, руководитель «Юридического Бюро Н. Петелиной»: «В ряде случаев можно получить кредит и на покупку дачи, все зависит от назначения земли. Если земля имеет категорию ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то банки могут пойти навстречу при условии, что заемщик располагает еще собственными средствами». Земли с категорией СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) менее ликвидны, а потому надежды на кредит меньше. Есть и другие особенности загородной ипотеки, и потенциальному заемщику полезно знать специфику этого сегмента.

Своя специфика

Требования к потенциальному кредитополучателю, приобретающему землю или дом, в целом такие же, как и при городской ипотеке. Основная сложность заключается в самом предмете залога. Как показывает практика, банки охотно дают деньги под объекты, если права на них полностью оформлены, представлен весь пакет документов, а описание земли и строений совпадает с их реальным техническим состоянием. «У банков есть определенные требования к объектам загородной недвижимости, которые могут быть приобретены с использованием ипотечного кредита, основные из них — наличие права собственности на дом и землю, отсутствие обременений правами третьих лиц, пригодность дома для круглогодичного проживания», — уточняет советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина. К вышеперечисленному следует добавить показатель ликвидности земли: шесть соток в товариществе реализовать сложнее, чем участок под жилищную застройку в поселении. Поэтому в первом случае сумма кредита (если его одобрят) будет значительно меньше, чем во втором. При оценке строения, по словам Н. Петелиной, банк или страховая компания обратит внимание на категорию строительства, год сдачи в эксплуатацию, качество использованных материалов.

Повлиять на решение банковского комитета может состояние инфраструктуры объекта, принимаемого в залог. «Немаловажным фактором является наличие подведенных и введенных в эксплуатацию коммуникаций, — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Препоной для приобретения дома иногда оказывается жесткая позиция страховой компании, которая обычно придирчиво оценивает кредитуемую недвижимость. Для получения ипотеки на покупку или строительство коттеджа объект необходимо застраховать от всевозможных рисков ущерба и разрушения. «Бывает так, что банк одобряет выдачу кредита, но страховая компания считает его по каким-либо параметрам ненадежным и отказывает в оформлении страховки», — рассказывает С. Цывин.

В определенной степени облегчит суровые ипотечные условия для приобретения объекта загородной недвижимости договор между банком и застройщиком поселка. Под такой документ создают специальные программы кредитования, позволяющие воспользоваться ипотекой на этапе строительства и значительными процедурными льготами: сокращением времени рассмотрения заявки, наличием договоренности с представителями страховых компаний и др.

Но поблажки с одной стороны компенсируются строгостями с другой. Стоит внимательно изучить условия кредитного договора: как правило, он предполагает высокие штрафы за досрочное погашение, внесение большой суммы личных средств. А главное — заемщик вкладывает кредитные деньги в инвестиционный проект, а значит, берет на себя немалую часть рисков инвестора, предупреждает Н. Петелина.

В целом, с точки зрения кредитных учреждений, загородная недвижимость является достаточно рискованной сферой. «Всегда существует опасность долгостроя, а в случае дефолта заемщика загородный дом дольше и сложнее реализовать. В результате банки устанавливают высокую процентную ставку, более короткие сроки выплаты кредита и пр.», — разъясняет ситуацию С. Цывин. Некоторые организации стремятся компенсировать свои риски, выдвигая в качестве требования к заемщику наличие поручителей. Правда, в роли последних зачастую выступают сами застройщики коттеджных поселков.

По мнению директора по корпоративному управлению и правовым вопросам компании RODEX GROUP Сергея Клименко, причина недостаточной распространенности загородной ипотеки еще и в том, что «сегодня многие банки не имеют необходимого опыта работы в этом сегменте, это также не позволяет им массово выдавать подобные кредиты». Кроме того, уровень жизни граждан еще не настолько высок, чтобы можно было дополнить городскую собственность загородной. А поменять квартиру на коттедж не позволяет слабая инфраструктура многих поселков и деревень, плохие дороги и отсутствие рабочих мест в пригороде, считает начальник управления ипотечного кредитования банка «Финсервис» Александр Игумнов.

Важные мелочи

По подсчетам независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК) при покупке загородной недвижимости с помощью ипотеки размер первоначального взноса составит минимум 20%. Срок кредита, как и в случае с ипотекой на городское жилье, 15–20 лет. Возьмем в качестве примера объект стоимостью полмиллиона долларов. С учетом 20% первоначального взноса сумма кредита будет равна 400 тыс. долл. При годовой ставке в 11% ежемесячный платеж составит 5,5 тыс. долл. По окончании срока кредитования (допустим, 10 лет) переплата по кредиту достигнет 260 тыс. долл. На дополнительные комиссии банка при получении займа уйдут еще 2–3% от общей суммы.

По словам директора департамента кредитования физических лиц НБИК Татьяны Микеевой, заемщиками по таким программам, как правило, являются сотрудники, занимающие руководящие посты в крупных компаниях с ежемесячным доходом от 7 тыс. долл. Поэтому, даже получив одобрение банка, надо еще раз взвесить свое финансовое положение.

Дело в том, что кроме регулярного погашения кредита в перечень трат следует включить расходы на коммунальные услуги и инфраструктуру поселка. Содержание загородного жилья значительно дороже, чем квартиры, даже в домах бизнес-класса. Обслуживание загородного коттеджа обычно составляет более 15 тыс. руб. в месяц или не менее 1 евро за 1 кв. м.

Тем не менее при всех упомянутых нюансах популярность такого жилья растет. Как отметил С. Клименко, «в настоящее время большинство банков возобновили выдачу ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости, повысив при этом процентные ставки или изменив другие условия кредитования (срок кредита, его размер, дополнительное обеспечение по кредиту) для уменьшения своих рисков».

Елена Лошак

Дата публикации: 11:19 27 августа 2008

Источник: bpn.ru