Сколько стоит элитный управдом?

Сформировавшийся в начале 2003 года пласт управляющих компаний, специализирующийся на обслуживании жилых домов в ценовой категории «выше среднего», по-прежнему остается самой закрытой сферой на рынке недвижимости. Компании-застройщики предпочитают создавать управляющие компании (УК) только под собственные объекты. Частных управленцев (или, как их еще называют, независимых) в жилом секторе, в отличие от коммерческой недвижимости, почти нет. Предложения почти нет - вместе с тем, спрос уже может возникнуть. За последние два-три года значительно ужесточились требования жильцов к обслуживанию своих домов. В частности, у собственников квартир и у созданных ими ТСЖ появилась возможность расторгнуть контракт с УК и сформировать собственную управляющую компанию.

Лучше меньше, да лучше

Сегодня на рынке управляющих компаний в дорогом секторе жилья существует ряд парадоксов. Основной из них заключается в том, что, в отличие от высоких доходов, которые девелоперы получают от строительства и продажи дорогих квартир, управление приносит им гораздо меньшую прибыль. Еще один парадокс заключается в том, что УК в элитных домах почти бесприбыльны, а вот управленцы в домах бизнес-класса получают от своей деятельности существенный доход.

Как отмечает Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood, доля риска УК существенно выше в элитных объектах, нежели в домах бизнес-класса. Это связано с тем, что учитываются пожелания, а также недовольства каждого жильца в отдельности. «Проще говоря, известный из статистики процент недобросовестных жильцов закладывается в ежемесячную ставку»,- говорит Маркарова.

Доходность управления в элитных жилых объектах редко доходит до 10%, поэтому такие структуры и создаются в основном при девелоперах, заинтересованных в качественном обслуживании своих объектов. По словам генерального директора компании «Управление по эксплуатации и ремонту» (входит в структуру «Авгур Эстейт») Андрея Шарова, невысокая рентабельность объясняется еще и тем, что частные управляющие компании занялись в первую очередь коммерческой недвижимостью, где ставки выше, а условия работы проще.

Особенности управления

С момента зарождения бизнеса управления недвижимостью он был и до сих пор остается самым закрытым сектором среди видов деятельности в недвижимости. Однако оборот этого бизнеса легко подсчитать. Всего в Москве построено 500–600 тыс. кв. м элитного жилья. Средняя ставка за управление составляет около $2 за кв. м в месяц. Следовательно, оборот УК приближается к $15 млн. в год.

По словам Владимира Кудрявцева, эксперта-аналитика компании Paul’s Yard, особенность управления жилыми объектами состоит в том, что управляющую компанию нанимает не один собственник, а группа собственников, решения которой правомочны в соответствии с уставом товарищества собственников.

По окончании строительства продавец (девелопер) вынужден решать следующую проблему: продать покупателям не одни квартиры, а полностью функционирующий объект, который включает в себя не только приобретенные квадратные метры, но и механизм, позволяющий им функционировать с наибольшей выгодой для владельца. Естественно, что девелопер создает управляющую структуру, в обязанности которой входит эксплуатация здания.

Сегодня трудно оценить доли рынка независимых управленцев и управляющих структур, созданных девелоперами. Во многих случаях границы этих групп выделены нечетко. Но можно сказать с уверенностью, что доля профессиональных управляющих компаний, созданных на принципах современного европейского подхода к управлению недвижимостью растет с каждым годом. Впрочем, пока рынок занят дочерними структурами застройщиков. «Сейчас баланс между профессиональными управленцами и „управленцами от девелоперов” соотносятся как 15 к 85»,- считает Кудрявцев.

Еще одной особенностью этого рынка является то, что УК в большинстве случаев работают только с новостройками. В этих домах жильцы, как правило, имеют приличный гарантированный уровень дохода. Кроме того, инженерные коммуникации в новых домах как минимум 10–15 лет не потребуют серьезного ремонта.

Жильцы ужесточают требования к компаниям

С момента формирования рынка управляющих компаний в элитном секторе жилья полностью исчезла практика передачи эксплуатации здания в систему муниципальных ЖЭКов, ДЭЗов и т.д. В первые год-полтора, до момента полного заселения здания новыми жильцами, их устраивает само по себе наличие профессиональной управляющей команды. В дальнейшем, как это обычно и бывает, требования жильцов ужесточаются. Это связано с тем, что владельцы квартир начинают полностью идентифицировать себя со своим жильем и начинают отчетливее видеть недостатки в эксплуатации.

Как отмечает Владимир Кудрявцев, после отделки квартиры собственники жилья начинают думать не только о своей площади, а осознают свою причастность к владению общими площадями в доме и дворовой территорией. Естественно, что на этом этапе между жильцами и «УК от девелопера», как правило, происходят переговоры об установлении новых стандартов. В случае, когда УК готова на новые нагрузки, это оформляется дополнениями к основному договору об управлении.

По словам Марины Маркаровой, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. Однако законодательно это никак не урегулировано, и застройщик вправе не пускать независимого управдома на стройплощадку. В идеале УК осуществляет контроль процесса строительства, проверку документации (сертификаты, технические паспорта, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытаний, журналы производства работ и т. п.) с подписанием актов выполненных работ. На управленцев может ложиться подготовка отчетов о выявленных дефектах и отступлениях от проекта (проектных решений) до завершения работ, составление списка дефектов и контроль за своевременным их устранением. Также УК заключает договоры с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, принимает участие в рабочей и государственной комиссиях.

В принципе, все отношения владельца и управляющего происходят на основе договора. Это может быть договор доверительного управления, оперативного управления и т. д. В том случае, если владелец имеет претензии к работе управляющего, ничто не мешает ему на договорных условиях расторгнуть договор и/или искать нового управляющего. Формально ТСЖ является формой самоуправления жильцов, и их общее собрание в любой момент может сменить эксплуатирующую организацию. «Как показывает наш опыт, если такой выбор производится на основе тендера, то обе стороны в большей степени бывают довольны друг другом, и у них реже возникают разногласия или проблемы»,- говорит Андрей Шаров.

Особенность управления жилой недвижимостью состоит и в том, что управляющий де-юре отчитываясь перед собранием жильцов, де-факто отчитывается перед каждым собственником квартиры. Следовательно, он должен убедить множество разных людей в своем профессионализме, порядочности и современности. Это задача не из легких, возможно, в том числе и поэтому рынок управляющих компаний так информационно закрыт.

Нехватка кадров

Очень острой для УК остается кадровая проблема. «Не поверите, но самая дефицитная специальность в УК, обслуживающих высокотехнологичные жилые комплексы, это не инженеры систем кондиционирования, а обычные сантехники. Спрос на кадры значительно превышает предложение, и некоторых специалистов приходится искать месяцами»,- говорит Андрей Шаров.

По словам Владимира Кудрявцева, в настоящее время сложилась такая ситуация, что наиболее умные дома как раз и более расходные для жильцов, хотя изначально в концепцию умного дома закладывалась как раз экономия различных ресурсов. Этот парадокс вполне объясним - дешевый, неквалифицированный рабочий труд против высокой оплаты квалифицированных и немногочисленных специалистов по эксплуатации инженерных систем здания. В сфере ЖКХ пока не получается вытеснения высокими технологиями «дедовских» методов, чаще наоборот люди стремятся к тривиальным и дешевым идеям.

Дата публикации: 00:11 11 февраля 2005

Источник: bpn.ru