Рынок недвижимости ждет движение цен

В ближайшие полгода цены на жилье в новостройках в Москве могут снизиться на 10-20%, а в некоторых случаях до 30%, предупреждают риэлтеры. К этому приведет массовый выброс на рынок инвестиционных квартир, владельцы которых погорели на резком падении фондового рынка. Однако уже вскоре из-за того же кризиса, повлекшего за собой финансовые проблемы у застройщиков и, как следствие, сокращение объемов предложения, цены опять поползут вверх, но уже на уровне инфляции.

За август средняя стоимость жилья в московских новостройках выросла на 2,8%, до $6,48 тыс. за 1 кв. м (рост с начала года 29%), говорится в отчете корпорации "Инком". По данным компании "Миэль", в августе жилье в новых домах столицы подорожало на 4,1%, до $7,85 тыс. за 1 кв. м (рост с начала года 26,9%), а по подсчетам ARN.ru, этот показатель составил 4,3% и $7,3 тыс. за 1 кв. м соответственно (рос с января на 27%). Эксперты рынка уверены, что это последний рывок цен на столичные квартиры в строящихся домах перед неминуемой коррекцией. "После резкого падения фондового рынка у крупных инвесторов, вкладывающих средства в жилье, началась паника", — утверждает гендиректор УК "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко. "Спекулятивные инвесторы выставляют свои квартиры на продажу до того момента, как рынок нащупает дно", — соглашается руководитель аналитического центра компании "Инком" Дмитрий Таганов. По его оценке, 10-15% всех продаваемых квартир в новостройках принадлежит тем, кто вкладывал средства в инвестиционных целях. Руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко отмечает, что когда на финансовых рынках появлялись первые признаки кризиса, доля инвестиционных покупателей, продающих ценные бумаги и вкладывающих в покупку жилья, увеличилась до 50%. Если эти покупатели начнут массово избавляться от квартир, то цены на московские новостройки до конца этого года снизятся до 10%, прогнозирует господин Таганов. Появление на рынке инвестиционных квартир может привести к 20-процентному снижению, дает свой прогноз директор департамента бюро недвижимости Doki Ольга Побединская.

По данным Росстата, в 2006 году в Москве построено 4,779 млн кв. м жилья, в 2007 году — 4,821 млн кв. м, в январе—июне 2008 года — 1,161 млн кв. м (меньше на 50,7% по сравнению с январем—июнем 2007 года). В Подмосковье в 2006 году построено 6,484 млн кв. м, в 2007 году — 7,805 млн кв. м, в первом полугодии 2008 года — 2,181 млн кв. м (снижение на 7% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года). В целом по стране в 2006 году введено 62,3 млн кв. м жилья, в 2007 году — 97,8 млн кв. м, в первом полугодии 2008 года — 21,7 млн кв. м (рост на 2,9% по сравнению с январем—июнем 2007 года).

За счет фиксирующих прибыль инвесторов и застройщиков, выбрасывающих на рынок придержанные до лучших времен квартиры, объемы предложения на первичном рынке столице растут, отмечает Олег Репченко. При этом спрос сократился примерно в два раза по сравнению с первым полугодием, добавляет эксперт. В большинстве случаев коррекция коснется жилья невысокого качества с неадекватной стоимостью квадратного метра и явными проблемами с реализацией, уверены игроки рынка. "Падение цен на 15-20% стоит ожидать на тех объектах, строительство которых находится на первичной стадии, а также при плохих гарантиях со стороны застройщика", — говорит вице-президент Российской гильдии риэлтеров Константин Апрелев. По мнению Олега Репченко, в зоне риска окажутся дома- муравейники, позиционирующиеся как комплексы бизнес- и даже элитного класса, с ценой $15-20 тыс. за 1 кв. м. "В таких случаях коррекция может достичь 30% и ниже", — отмечает эксперт.

Кризис начал ощущаться и на региональных рынках. Так, в Екатеринбурге за лето количество продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизилось на 30-40% как в количественном выражении, так и в денежном, отмечает директор центра недвижимости "Северная казна" Татьяна Деменюк. Коррекция цен на жилье уже началась в Нижнем Новгороде и Перми. "За август новостройки в наиболее широко представленном сегменте бизнес-класса подешевели в среднем на 1,5%", — говорит директор по продажам нижегородского агентства недвижимости "Адрес" Елена Соловьева. По оценкам аналитиков корпорации "Перспектива", в августе цена на новое жилье в Перми снизилась на 0,1%. Новосибирские риэлтеры утверждают, что падения стоимости жилья в их городе за последний месяц не было, однако, по данным агентства RID Analytics, наметилась тенденция появления дисконта к объявленным ценам продаж: стоимость жилья в реальных сделках на 3-7% ниже стартовой цены.

Девелоперы надеются, что ожидаемое снижение цен будет временным. "Первой поползет вверх стоимость жилья в регионах, где наблюдается большой отложенный спрос. Затем наступит очередь Москвы и Подмосковья", — уверен представитель СУ-155 Федор Сарокваша. Основной причиной нового витка цен станет неизбежное сокращение объемов строительства. По данным Росстата, уже в январе—июне 2008 года по сравнению с первым полугодием 2007 года объемы строительства в Подмосковье сократились на 7%, а в столице и вовсе на 50,7%. Учитывая финансовые проблемы многих застройщиков и их намерения заморозить новые проекты ("Ъ" рассказывал об этом вчера), новых домов вводиться в эксплуатацию будет еще меньше, признаются игроки рынка. Впрочем, сценарий 2006 года, когда из-за дефицита предложения за апрель—май цены выросли сразу на 30%, а за год — более чем на 50%, уже не повторится, убеждена Ольга Побединская. Она считает, что после прохождения рынком черной полосы цены на жилье будут расти на уровне инфляции.

В то же время эксперты считают, что вторичное жилье не подвергнется серьезной ценовой коррекции. "В отличие от новостроек серьезных изменений на вторичном рынке жилья ждать не стоит, ведь именно сюда хлынет часть денег с "первички"", — считает Константин Апрелев.

Халиль Аминов, Маргарита Федорова

Дата публикации: 11:36 19 сентября 2008

Источник: bpn.ru