Эволюция квартир для среднего класса

Широко известный герой Мольера всю жизнь говорил прозой, хоть и не знал об этом. Точно так же во времена СССР термина «средний класс» не было, но сам он был — куда же без него?! В любой стране есть люди, о которых можно сказать, что они богаче бедных и беднее богатых. Вот эту категорию населения и принято называть средним классом. А если есть люди — есть и квартиры, где они проживают. В этом смысле интересно посмотреть, какое жилье было доступно среднему классу России в последние 100–110 лет.

До 1917-го: город арендаторов

Москва до революции — это город доходных домов. Иметь в те годы особняк могли позволить себе далеко не многие, отдельные квартиры — в отличие от нынешних времен — в собственность не продавали. С другой стороны, конец ХIХ — начало ХХ в. — это период активного становления российского капитализма, когда состоятельные люди осознали, что иметь собственную усадьбу — престижно и здорово, а построить на принадлежащей тебе земле дом для сдачи в аренду — в высшей степени выгодно. В те годы было снесено значительное количество особняков, на месте которых возвели доходные дома — «огромные до безобразности», как описывали их современники. Еще бы, по четыре-пять этажей, высота каждого из которых достигала 3,5–4 м.

Получить представление о быте доходных домов можно, прочитав, например, произведения Гиляровского. Были дома подороже, для «чистой» публики, и откровенные ночлежки. Молодежь часто снимала дешевые комнаты, но при этом с пансионом. Состоятельные горожане селились в гостиницах — там предлагали сервис, но при этом цены были на порядок выше, чем в доходных домах. Все в точности так же, как и сегодня. Наконец, определенная (не очень большая) часть тогдашнего среднего класса имела право на служебное жилье.

Заканчивая наш весьма краткий рассказ о недвижимости тех лет, стоит упомянуть, что Москва в те времена не была столицей. Крупный, несомненно, второй по значению город страны, но все же провинция. Соответственно, рынок был более спокойным, без ажиотажа и давления со стороны приезжих.

Сталин: коммуналки для всех

В первые годы после революции не строили вообще ничего — государство решало другие проблемы. Однако, как говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», когда в начале 1920-х гг. возобновилось жилищное строительство, оказалось, что новая власть насаждает коллективизм и в этой сфере — начали появляться дома-коммуны.

Помимо предельной компактности помещения, предоставляемого каждому конкретному жильцу (или семье), у этих зданий была еще одна родовая черта — крохотные кухни. Предполагалось, что привычка есть дома отомрет вместе с прочими пережитками буржуазного строя, питаться люди будущей общественной формации станут в коллективных столовых.

Укрепление Сталина на политическом олимпе мало что изменило в этих представлениях: ни о каком отдельном жилье средний класс и мечтать не мог. Даже в знаменитом Доме на набережной далеко не все квартиры были отдельными — существенную их часть строили под коммунальное заселение. В позднесталинскую эпоху (после войны) значительно изменилась архитектура: дома стали масштабнее, помпезнее, красивее, но принцип заселения в них оставался тот же — коммунальный. И в 20-х, и в начале 50-х гг. в прошлого века проектировали много больших квартир — в районе 100 кв. м. Но в тот момент никто не подразумевал, что это будет отдельное жилье, — квартиры планировали как коммунальные. Индивидуальные жилища — что городские квартиры, что госдачи — предназначались только для высокопоставленных чинов, но никак не для среднего класса.

Хрущев: маленькое, но свое!

После смерти Сталина в 1953 г. ситуация в строительстве серьезно изменилась. В 1955-м, даже в 1958 г. еще продолжают строить дома, внешне очень похожие на сталинские — их даже считают сегодня сталинками. Большие, масштабные, они, однако, принципиально отличаются одной деталью: увеличилось число одно- и двухкомнатных квартир, которые планировали как отдельное жилье. Таких домов очень много, например, в районе Университет. Это еще не хрущевская эпоха, но уже новые веяния.

В конце 1950-х Никита Сергеевич повел решительную борьбу с «архитектурными излишествами». Появились всем известные пятиэтажные хрущевки — максимально дешевое и простое в строительстве жилье. Сегодня над ними, отмечает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации «Рескор», принято иронизировать, но, говоря серьезно, это была единственная на тот момент возможность переселить людей из бараков.

Вот типичный проект тех лет: двухкомнатная квартира общей площадью 34 кв. м. В кухне площадью 5 кв. м просчитан каждый сантиметр, чтобы хозяйке было удобно готовить, мыть посуду и т. д. Несмотря на тесноту, в квартире предусмотрен масштабный стенной шкаф, который многие семьи потом превращали в «тещину комнату».

Сказать, что в хрущевское время вообще не появлялось коммунальных квартир, конечно, нельзя. Коммуналки образовывались, например, при разводе проживающих в квартире супругов. Но прежняя практика, когда в квартиру изначально селили посторонних друг другу людей, была прекращена. За что Никите Сергеевичу большое спасибо!

Брежнев: постепенные улучшения

Вся брежневская эпоха — это плавное улучшение тех проектов, которые достались от прежних времен. Леонид Ильич вообще не был сторонником резких телодвижений — это в полной мере отразилось и в архитектуре. Возводимые в конце 1960-х — начале 1970-х панельные девяти- и двенадцатиэтажки очень похожи на хрущевки, но уже улучшенные. В домах появились лифты и мусоропроводы. Площадь кухонь постепенно увеличивалась, преодолев рубеж в 6 кв. м, — у «панелек» начала 1970-х годов постройки она составляет порядка 7–8 кв. м.

В самом конце 1970-х, говорит Оксана Каплина, руководитель Отдела качества компании ХИРШ, появилось понятие «улучшенная планировка»: знаменитые трехкомнатные квартиры «75–45–10» (названные так по площади общей, жилой и кухни соответственно). В таком помещении просторный холл, естественно, раздельный санузел. Ванна длиной 1,7 м (вместо прежних полутораметровой и даже 1,2-метровой сидячей). Вместо балконов — лоджии.

Пришедшие на смену Брежнева лидеры до Горбачева включительно никак не отметились в архитектуре. Были у нас перестройка, разрушение социализма — но в жилищном строительстве эти процессы никак не проявились, ни о каких домах-горбачевках никто не слышал. До начала 1990-х строительство шло по проектам, появившимся в конце 1970-х. Возводили все те же панельные дома улучшенной планировки для большинства населения и кирпичные «царские села» для избранных.

Наши дни: здравствуй, монолит!

Радикально ситуация изменилась в 1990-е гг., когда широкое распространение получила монолитная технология. О преимуществах этих домов сказано много — тут и больший срок службы, и свободная планировка квартир. Но стремясь использовать под жилье максимальное количество построенных площадей, покупателям иногда предлагают квартиры, в которых на 100–110 кв. м площади приходится лишь три окна. Это значит, что квартира будет только двухкомнатной (одно окно нужно в кухню). Как использовать такие огромные площади — непонятно. Равно как и непонятно, кому нужна квартира настолько «глубокая», что в дальних углах ее и белым днем не обойдешься без электрического освещения.

Нынешний средний класс жилья (он называется еще бизнес-классом) — это квартира в монолитном доме. Либо в западных районах Москвы (это категория получше), либо во всех прочих местах нашего города (это нижняя грань бизнеса, уже граничащая с экономом). Разумеется, продолжают строить и панельные дома, и на вторичном рынке они также составляют большую часть предложений. Однако жилье это все-таки постепенно вымывается из категории среднего класса, переходя в сегмент эконом.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:51 19 сентября 2008

Источник: bpn.ru