5 вопросов экспертам. Об аренде квартир

При высоких и постоянно растущих ценах на жилье стать собственником квартиры большинству граждан становится все сложнее. Может ли быть аренда в этих условиях решением жилищной проблемы? Что думают по этому поводу эксперты рынка недвижимости? В представленном материале они дают ответы на некоторые вопросы, относящиеся к этой теме.

Наши эксперты

Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»

Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор»

Юлия Гасиловская, директор департамента аренды компании «БЕСТ-Недвижимость»

Елена Попова, руководитель направления «Аренда» компании National Realty Group (NRG)

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН

Каково сегодня состояние рынка аренды квартир? Что происходит с ценами, балансом спроса-предложения и зависят ли эти показатели от сезона?

Мария Жукова:

— Ситуация в целом типична для начала осени: с середины лета спрос начал увеличиваться, а предложение сократилось. В результате выросли цены, особенно заметно на квартиры экономкласса. При этом и максимальный спрос отмечен в самом дешевом ценовом сегменте — на квартиры от 23 до 70 тыс. руб. в месяц.

В более дорогих классах бизнес и элита наибольший рост в летние месяцы показали однокомнатные квартиры — они подорожали на 15%, двухкомнатные — на 13%. А вот средняя стоимость найма трехкомнатных и многокомнатных квартир, напротив, снизилась.

Ольга Владиславлева:

— Повышение цен на аренду квартир в конце лета — явление обычное, хотя в этом году оно, на мой взгляд, оказалось более вялым, чем всегда. Волна спроса должна была быть побольше. Думаю, что это связано с двумя совершенно противоположными явлениями. Некоторая часть арендаторов жилья, что посостоятельнее, сумели квартиру купить, воспользовавшись, например, ипотекой, и ушли с рынка. Другая — напротив, самая несостоятельная — уже не в состоянии выдержать московские цены. Такие люди перебираются в Подмосковье.

Кроме того, в истории были годы, когда волна спроса начиналась раньше или позже обычного — не исключено, что и в этом году произойдет так же.

Юлия Гасиловская:

— В этом году на рынке произошли серьезные изменения. Несколько очень крупных компаний, название которых у всех на слуху, решили реформировать свой бизнес. В результате уволили много агентов — и эти опытные специалисты отправились не в компании-конкуренты (у них тоже реформы), а в «свободное плавание». Индивидуалы на рынке были всегда, но сегодня их количество возросло просто фантастически. Ситуация похожа на 1998 год, когда после дефолта многие компании не могли обеспечить своих сотрудников работой и увольняли их.

В результате риелторы, работающие частным образом, отчаянно демпингуют. Кроме того, на московском рынке стало традицией, что комиссию платит квартиросъемщик, тогда как во всем мире — обе стороны сделки. За несколько лет кропотливой работы некоторым риелторским компаниям удалось внедрить практику, когда в оплате комиссионных принимает участие и арендодатель. Но сегодня, после выхода массы индивидуалов, которые делают все бесплатно для хозяев жилья, этому пришел конец. Наш рынок оказался отброшенным лет на десять назад.

Елена Попова:

— Ситуация сейчас вполне типичная для этого времени года, она не выходит за рамки привычного. По сравнению с 2007 годом, когда стоимость аренды начала увеличиваться в августе — в период традиционного дефицита предложения, можно сказать, что пока цены стоят и даже несколько «просели». Однако мы ожидаем, что уже скоро они пойдут вверх и вырастут в среднем на 10%.

Алексей Кудрявцев:

— Летом традиционно увеличивается аудитория, интересующаяся наймом жилья. В основном спрос создают студенты, приезжающие в Москву из регионов к началу учебного года, и наемные работники. В третьем квартале 2007 года рост арендных ставок составил около 15%. В нынешнем году, учитывая ускоренные темпы инфляции и почти 30%-ное удорожание стоимости жилья, зафиксированное в первом полугодии, можно ждать более серьезного повышения арендных ставок — на уровне 20%.

Ввиду увеличения стоимости найма жилья в Москве значительная часть потенциальных арендаторов были вынуждены обратить внимание на ближайшее Подмосковье, особенно на города, расположенные непосредственно за МКАД.

Спрос на съемные квартиры в них за последний год увеличился почти на 40%, примерно такой же показатель прироста продемонстрировали и арендные ставки — 35–40%.

По экспертным оценкам в Москве сдается порядка 100–120 тыс. квартир. Кто их снимает в таком количестве? Кто сдает? Ведь сами москвичи живут не сказать, чтобы очень просторно, по официальным данным по обеспеченности жильем мы отстаем от Европы раза в два?

Мария Жукова:

— Я бы сказала, что столько квартир не сдается, а предлагается в аренду. Сколько сделок совершается реально, подсчитать невозможно. Хотя около 90% предложений проходит через базы данных риелторских агентств, причем у каждого агентства база своя. Кроме того, некоторые квартиры годами удерживаются одними и теми же арендаторами и не попадают в базы агентств. Другие же в течение одного года могут поступать в оборот по несколько раз.

Сдают жилье его собственники. Ими могут быть абсолютно разные люди, но в основном, конечно, москвичи. Сдают и только на летние месяцы, когда семья в полном составе уезжает на дачу. Многие москвичи сегодня перебираются за город на постоянное место жительства, а городскую квартиру сдают. Есть семьи, которые переехали на ПМЖ в другую страну, а московскую квартиру не продают, а сдают. Вариантов масса.

Ольга Владиславлева:

— На мой взгляд, сдаваемых квартир намного больше — на уровне 300–400 тыс. Обычно подсчеты строятся на том, что за один день в базы данных риелторских компаний приходит 100 новых квартир. В месяц получается 3 тыс., в год — 36 тыс. Считается, что средний срок «жизни» договора аренды — три года, поэтому и делают вывод, что всего квартир сдается 100 тыс. или немного больше.

Однако существует огромное количество жилья, которое не попадает в общие базы данных. Появилась квартира, агентство быстро сдало ее — никакой информации о том, что такая квартира вообще существовала на рынке, нет. Плюс варианты сдачи через знакомых, вообще без посредников.

Обилие предложений объясняется, конечно, не избытком площади, а дороговизной жизни. Например, ютится семья из пяти человек в небольшой трехкомнатной квартире, и вдруг им по наследству достается однушка. С точки зрения удобств эту квартиру надо использовать для себя: или переехать туда кому-то из членов семьи, или путем обмена подыскивать большую площадь. Но, увы, очень многие предпочитают в таких условиях тесниться в своей трешке, а однушку сдавать.Еще один вариант — инвестиционные квартиры. Их купили для того, чтобы заработать на росте цен. И, пока квартира не поступит в продажу, ее сдают.

Юлия Гасиловская:

— В прошлом году правительство Москвы пыталось выяснить, сколько именно квартир сдается. Полученные данные — более 150 тыс. объектов, и эта цифра кажется очень правдоподобной. Точно посчитать, к сожалению, невозможно, поскольку большинство собственников предпочитают скрывать факт сдачи — прежде всего с целью «ухода» от налогов.Сдача в аренду — это довольно популярный бизнес, а вложение денег в недвижимость — очень популярная форма инвестирования. И многие из тех, кто купил квартиры в расчете на рост цен, стали арендодателями.

Елена Попова:

— Дорогие квартиры снимают (либо им снимают) сотрудники крупных компаний, иностранцы, приехавшие из регионов (за последние восемь лет — особенно из Питера), чиновники. Недорогие квартиры предпочитают как иногородние жители, перебравшиеся в столицу в поисках лучшей доли, так и сами москвичи. Долю последних я бы обозначила примерно в 30%. Это, например, молодые семьи, которым нужно разъехаться с родителями, или те, кто сдают свою квартиру и снимают другую, где им удобнее. Потом не надо забывать, что появился весьма представительный класс собственников, которые за прошедшие годы на аренде (и не только) заработали много денег, купили несколько квартир и теперь их сдают. Есть люди, сдающие по 20 квартир!

Алексей Кудрявцев:

— По нашим оценкам количество квартир, предлагаемых в аренду, в столице составляет 150–200 тыс. При этом спрос на московское жилье заметно выше.

Значительную его часть формируют приезжие из других регионов. В среднем соотношение арендаторов москвичей и немосквичей стабильно составляет 50 на 50. Отмечены сезоны, когда баланс меняется в сторону той или иной группы, но не более чем на 10%. Исключение составляет только период деловой активности (конец августа — сентябрь), когда спрос практически на 100% создают приезжие из других регионов.

Аренда — тот сегмент рынка недвижимости, где более всего распространено мошенничество. Конечно, жуликов хватает везде, но почему именно в аренде сложилась такая ситуация?

Мария Жукова:

— Прежде всего потому, что люди готовы обращаться в такие псевдоагентства. Несмотря на многочисленные предостережения, потенциальные арендаторы активно реагируют на низкую стоимость услуг. Пока есть люди, готовые идти к мошенникам, такие «деятели» будут существовать. И это актуально не только для рынка аренды.

Ольга Владиславлева:

— Человек, начинающий любое новое дело, должен, прежде всего, разобраться с общим состоянием рынка, уровнем цен. Задуматься, почему одинаковые комнаты предлагают в одном месте за 5 тыс., а в другом — за 15 тыс. руб. И именно при аренде огромное количество людей забывают об этом — таким образом создается большое поле деятельности для мошенников.

И, к сожалению, СМИ позволяют себе печатать подобные «предложения».

Юлия Гасиловская:

— Во-первых, власти совершенно не борются с такими формами мошенничества.

Во-вторых, деньги тут обращаются принципиально меньшие, чем при купле-продаже. Соответственно, люди менее осмотрительны. Кроме того, жертвами, как правило, становятся приезжие — они верят, что в Москве можно снять квартиру за 5–10 тыс. руб. И эти приезжие не всегда пойдут жаловаться в органы милиции.

А в-третьих, при купле-продаже в процессе задействовано больше сторон. Помимо самих участников сделки и риелтора тут будут нотариусы, государственные регистраторы. Так что организовать мошенничество в этой сфере на порядок сложнее.

Елена Попова:

— Больная тема. Эта проблема, которая мешает нам жить и работать. Необходимо, в частности, введение лицензирования для риэлторов и в целом принятие закона о риэлторской деятельности, чтобы сделать рынок более прозрачным и цивилизованным, исключить риски для клиентов и повысить качество предоставляемых услуг.

Алексей Кудрявцев:

— Данная ситуация связана со спецификой спроса. В аренде он более чем наполовину формируется гражданами, прибывающими из других регионов (для сравнения: на рынке продажи этот показатель составляет не более 15–20%), которые, как правило, практически не знакомы с условиями рынка найма московских квартир и поэтому являются легкой «добычей» для мошенников.

Рынок аренды считается непрозрачным, «серым». Почему именно здесь значительное количество арендодателей избегают легальных договоров? Неужели 13% подоходного налога — это так много, что хозяева сдаваемых квартир предпочитают избегать цивилизованных отношений?

Мария Жукова:

— Уплату подоходного налога регулирует налоговый кодекс. В противном случае предусмотрены довольно серьезные штрафы. Однако, несмотря на это, доказать, что человек сдает квартиру, очень сложно.

Ольга Владиславлева:

— Кстати, 13% — это не так мало. Если брать однокомнатную квартиру, арендная ставка на которую составляет 25 тыс. руб. в месяц, то необходимо заплатить налог в размере более 3 тыс. руб. Кроме того, по традициям, сложившимся на нашем рынке, квартплату и большинство коммунальных платежей оплачивает владелец квартиры. И из оставшихся неполных 22 тыс. ему нужно отдать еще около двух. Еще в квартире надо хотя бы иногда делать ремонт. В итоге сдача в аренду оказывается (если посмотреть со стороны собственника) делом не таким уж баснословно выгодным. И вполне понятно желание людей сэкономить, где возможно.

С другой стороны, в относительно дорогом сегменте (от 50 тыс. руб. в месяц) уже довольно часто арендодатель регистрируется как индивидуальный предприниматель и платит 6% от суммы дохода в месяц. Таких, думаю, не меньше 30–40% владельцев.

Юлия Гасиловская:

— Основная причина в том, что власти пока еще не нашли эффективного способа выявлять и наказывать таких людей. Все это остается безнаказанным. Еще напомню, что избегают налогов не только арендодатели: возьмем, к примеру, договоры купли-продажи квартир, где указывают цены, существенно ниже рыночных.

Елена Попова:

— Надо сказать, что на рынке дорогой аренды (от 230 тыс. руб. в месяц) ситуация обратная: здесь в основном все сделки проходят «в белую» и налоги все платят исправно. В среднеценовом сегменте (от 70 тыс. руб.) соотношение где-то 50 на 50, и процент легальных сделок постоянно растет. А вот на рынке дешевых квартир, действительно, ситуация характеризуется большим количеством «серых» договоров. Объясняется это, видимо, тем, что здесь 13% налога для людей является значительной суммой, поэтому они идут на непрозрачные отношения.

Алексей Кудрявцев:

— Большинство арендодателей относятся к группе со средним уровнем доходов и ниже, плата за сдаваемое внаем жилье для них — заметная прибавка к получаемой ежемесячной зарплате или пенсии. Для этой группы 13% подоходного налога, действительно, существенная сумма.

Бытует мнение, что рынок аренды — это некий барометр, предсказывающий, куда двинется большой рынок недвижимости — купли-продажи. Справедливо ли такое утверждение?

Мария Жукова:

— Я с этим не соглашусь. Рост цен на рынке найма жилья начинается позже, чем на рынке купли-продажи, и темпы роста ежемесячных платежей всегда заметно ниже.

В год арендные ставки (долларовые) в среднем увеличиваются на 15%. Но если перевести в рубли, то получается около 8%. Инфляция составляет 10–12%. И возникает вопрос, а растут ли вообще арендные ставки? Нельзя забывать, что квартплата, электроэнергия, продукты питания, стоимость проезда регулярно дорожают.

При этом доходность арендного бизнеса постоянно падает. Собственники квартир понимают, что поднять ставку с целью увеличения уровня доходности сегодня невозможно. Максимальный спрос приходится на ценовой диапазон до 50–70 тыс. руб. в месяц. В среднем квартира окупается за 25 лет (без учета налогов, коммунальных платежей, ремонта, периода простоев и прочих затрат на содержание квартиры).

Ольга Владиславлева:

— Я считаю, что это совершенно автономные рынки, каждый из которых живет по своим законам. Иногда их движение происходит не то что в одну сторону, а в прямо противоположные. Например, в начале нынешнего года цены продаж быстро росли, а арендные остановились и даже немного «просели». Объяснение простое: люди, планировавшие продать квартиру, увидели рост цен и надумали с реализацией подождать. Свободную квартиру решили «пока посдавать», что в итоге привело к росту предложения.

Юлия Гасиловская:

— Ставки на рынке аренды практически не связаны с ценами продаж. Влияет другое: стоимость жизни, коммунальные платежи, уровень инфляции. Аренда и продажа — разные рынки.

Елена Попова:

— Рынки аренды и купли-продажи взаимосвязаны, но вот в какой последовательности — вопрос спорный. Были примеры, когда аренда подтягивалась, следуя за общим ростом цен на квартиры (сравните нынешнюю и ситуацию двухлетней давности), было и наоборот (период, когда с помощью аренды квартира окупалась за «смешные» сроки, скажем, пять лет — но это время безвозвратно ушло). Так что корреляция, конечно, есть, но что первично, что вторично, судить сложно. По моему ощущению, чаще бывает наоборот: аренда идет вслед за куплей-продажей. Алексей Кудрявцев:

— Это утверждение верно, но только отчасти. Для каждой конкретной семьи, нуждающейся в улучшении жилищных условий, с неодинаковым уровнем благосостояния этот барометр показывает разные значения. Далеко не всегда аренда оказывается выгоднее ипотечного кредита, многое зависит от «входных» данных для расчета: совокупного дохода семьи, текущих расходов на оплату арендного жилья, местоположения и площади планируемой к покупке квартиры и многого другого.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:57 19 сентября 2008

Источник: bpn.ru