Восток Подмосковья – заповедник эконом-класса

Судьба восточного направления Подмосковья - хорошая иллюстрация к колебаниям, выпавшим на долю нашего стремительно взрослеющего рынка. Долгое время Восток плелся в аутсайдерах. Виной тому были плохая транспортная доступность и высокий уровень индустриального развития. Интерес со стороны девелоперов проснулся сравнительно поздно, однако сегодня восток четко занял свою нишу. Здесь сконцентрировано значительное количество жилья эконом-класса, причем вслед за городами-спутниками стали подтягиваться и современные коттеджные поселки. Если раньше, в погоне за сверхприбылями все азартно осваивали самые дорогие оазисы Подмосковья, то теперь, по мере насыщения рынка, доступная цена становится главным конкурентным преимуществом. Восток начали осваивать сравнительно недавно, первыми на карте столичных риелторов появились города-спутники, последнее время начали расти и коттеджные поселки.

Главное достоинство – дешевая земля

«В целом, восточные направления в плане коттеджного строительства развиты слабо, и рынок загородной недвижимости находится на стадии формирования. В основном там ведется пока лишь точечная застройка, и более активно осваиваются дальние рубежи», — рассказала Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood.

Помешало развитию подмосковных направлений на востоке, в частности, наличие на данных направлениях большого числа производственных объектов, и, в целом, высокая степень урбанизированности восточных трасс.

Но достоинства же стали естественным продолжением недостатков. Восток ближнего Подмосковья представляет собой, в первую очередь, очаг производственной и складской застройки. Основной плюс - низкая стоимость земли по сравнению с другими направлениями.

Дефицит земли в Московском регионе во многом подтолкнул к развитию Восток. «В престижном западном секторе Подмосковья застройщики совершенно очевидно сталкиваются с тем, что участков все меньше. Это означает, что девелоперские проекты можно развивать либо на значительном удалении («дальние дачи» на расстоянии 80-100 км от МКАД сегодня уже никого не удивляют), либо идти на другие направления. И поселки – конечно, не элитные, но достаточно добротный бизнес-класс – появляются, в том числе, и на Горьковском шоссе, Щелковском, Новорязанском», — полагает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор».

Если говорить о небольшом количестве поселков, пригодных для постоянного проживания, то можно выделить среди строящихся проектов поселок «Papillon», расположенный в 15 км от МКАД по Горьковскому или Носовихинскому шоссе (в проекте представлены коттеджи и дуплексы стоимостью от $300 000 до $1 000 000), коттеджный поселок «Полесье», 35 км от МКАД по Горьковскому шоссе (стоимость домовладений $300 – 500 тыс.), поселок таунхаусов «Жемчужина Подмсковья» на Щелковском шоссе, вблизи г. Балашиха (цена за дом $450 – 800 тыс.). Из завершенных проектов можно выделить поселки «Лесная купавна», «Медвежьи озера» и экопоселок «Лагуна».

Здесь есть и свои стародачные места: Малаховка, Кратово, Купавна. Цена земли там доходит до $30-40 тыс. за сотку. Немало, но если сравнить эти цены с Рублевкой, то получается недорого.

Но недостатков все же хватает

Восток – традиционно наименее престижное направление Подмосковья. Этому есть объективные, природные предпосылки, напоминает Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город». Это преимущественно западное направление ветров, текущая с запада на восток Москва-река. Получается, что к востоку от Москвы воздух и вода уже «обогащены» выбросами столицы. На протяжении как минимум 150 лет эти природные факторы «закреплялись» человеком – к востоку от Москвы развивалась промышленность. В результате сегодня там соответствующая инфраструктура. Не забудем и о социальном составе населения. Вспомним «Москва-Петушки» В.Ерофеева – это как раз восточное направление.

Ахиллесовой пятой востока всегда считалась проблемная транспортная доступность. Практически все восточные трассы обладают низкой пропускной способностью, имеют 2-4 полосы движения (Щелковское, Носовихинское шоссе), а также не могут похвастаться хорошим качеством дорожного покрытия. Здесь часто образуются транспортные заторы, и в целом нагрузка на восточные шоссе довольно высокая, — говорит Мария Литенецкая (Blackwood).

Впрочем, есть основания надеяться, что транспортная ситуация в восточном секторе Подмосковья может значительно улучшится. Министерство транспорта России ведет строительство новой платной автотрассы МКАД – Ногинск (окончание планируется в 2008-2009 году), которая будет иметь 4 полосы движения автотранспорта.

Протяженность дороги составит 48,7 км в обход городов Балашиха, Реутов, Железнодорожный, Люберцы, Электроугли, пос. Обухове, Купавна. Строительство автодороги МКАД – Ногинск позволит снять часть транспортной нагрузки с Горьковского, Носовихинского и Егорьевского шоссе, что сможет положительно сказаться на освоении территорий на этих направлениях.

Зато ходят электрички

Впрочем, ситуация неоднозначна. Оригинальный взгляд на проблему есть у Бориса Флексера, руководителя исследовательского центра компании «МИЭЛЬ – Новостройки».

Эксперт полагает, что поскольку большую долю предложения на подмосковном рынке недвижимости составляет эконом-класс, основным видом транспорта является электричка. Города Реутов, Железнодорожный, Электросталь, Ногинск, Орехово-Зуево, Электрогорск, располагаются вдоль железнодорожного полотна Горьковского направления.

Это дает возможность жителям добраться до Москвы, избегая дорожных пробок. Так, например, из города Реутов до Курского вокзала можно добраться на электричке за 20 минут, из Железнодорожного – за 40 минут. А до Балашихи планируется строительство легкого метро.

Инфраструктура: чего не хватает для счастья

Относительно уровня инфраструктуры, мнения наших экспертов разошлись. Так, Татьяна Сташкевич («Рескор») считает, что на востоке инфраструктура почти отсутствует. «Внешней» нет (точнее, есть, но она явно не того уровня, который устроил бы жителей современных коттеджных поселков), а новые поселки пока строятся тоже без инфраструктурного набора.

Противоположного мнения придерживается Наталия Сергеева, начальник отдела рекламы компании MOZAIK Development. Она полагает, что инфраструктура восточного направления развита довольно сильно, т.к. во-первых, это стародачные места с сопутствующей инфраструктурой: пляжами, парками и магазинами, во-вторых – огромное количество поселков, городов - спутников Москвы, которые сейчас переживают период бурного роста. В них строится не только жилье, но и объекты инфраструктуры: магазины, спортивные комплексы, развлекательные центры и пр.

Например, поселок Балашиха, который охватывает как Щелковское, так и Горьковское шоссе – это уже настоящий современный город. Жители поселка «Лесная Купавна», расположенного в 14 км. от МКАД, в непосредственной близости от Балашихи, легко могут воспользоваться необходимыми объектами инфраструктуры. полагает она.

С шопингом нет проблем

Города-спутники стали привлекательной целью для торговых операторов. «Инфраструктура в городах этого направления динамично развивается – появляются крупные торговые центры (например: в Балашихе на шоссе Энтузиастов расположены ТЦ «Светофор», «Вертикаль», «Галеон»), а также объекты социальной инфраструктуры, возводимые в рамках комплексных проектов. Что касается сегмента ритейла, то основная масса представителей здесь – сетевые операторы. Вместе с тем в городах сохраняется достаточное количество отдельно стоящих магазинов шаговой доступности, что во многом делает жизнь здесь вполне комфортной», — говорит Борис Флексер (МИЭЛЬ-новостройки).

Как отмечает Евгения Демёхина, заместитель руководителя отдела маркетинга и рекламы инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», например, в Балашихе в настоящий момент не удалось выявить крупные строящиеся или планируемые к строительству торговые центры. «Город полностью обеспечен подобными объектами, возводиться новые крупные торговые помещения только в рамках строящихся микрорайонов для обеспечения нужд будущего населения», — считает эксперт.

Новостройки: $2690 за кв. метр

Рынок жилых новостроек представлен здесь в основном проектами панельной застройки. Однако, все большую популярность получает монолитно-кирпичное строительство. В центральных частях городов появляются объекты бизнес-класса. Наиболее застраиваемыми в настоящее время являются города Реутов, Балашиха, Железнодорожный.

Средняя удельная стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости восточного Подмосковья составляет $2690 за кв.м. Самым дорогим по данным компании «МИЭЛЬ – Новостройки» на сегодня является Реутов, где стоимость квадратного метра составляет $4000.

Сегодня во всех городах спутниках активно идет массовая застройка. Например, в Балашихе можно выделить мкр. Щитниково, квартал «Лукино», ЖК «Никольско-Трубецкое», мкр. 22, «Балашиха-парк», мкр. 21А, ЖК «Поле чудес», мкр. «Жемчужина Балашихи», мкр. Первого Мая, ЖК «Солнцеград».

В Реутове, как отмечает Евгения Демёхина («Сити-XXI век»), ведется в основном монолитное строительство. Панельное жилье строится, как правило, для того, чтобы предоставить в них квартиры жителям домов сносимых серий. Основной застройщик - ГК «Центрстрой».

Крупнейшие объекты: мкр. «Реутов-Сити», жилой комплекс на ул. Комсомольская. Напротив, в Железнодорожном возводят в основном панель. Здесь бросаются в глаза мкр. «Ольгино» (панельная застройка), мкр. «Южное Кучино» (панельная застройка), ул. Юбилейная (панельная застройка), малоэтажный жилой комплекс «7 звезд».

Монолитная застройка носит в основном точечный характер. Так же последнее время резко вырос интерес к давно всем известным Люберцам. Новостройки представлены панельными и монолитными домами. Крупнейшие микрорайоны: ЖК «Красная горка» (панельная застройка), ЖК «Авиагородок-центр» (монолит-кирпич), ЖК «Наташинский парк».

Здесь есть и проекты бизнес-класса. Например, в июне этого года начались продажи на начальном этапе строительства в жилом доме бизнес-класса в городе Люберцы. Строящийся по индивидуальному проекту на улице Парковой, проект представляет собой 16-этажное монолитно-кирпичное здание с нежилыми помещениями на 1-м этаже и подземной парковкой. Пока здесь квадратный метр обойдется уже минимум в $3700.

Другим интересным для подмосковного рынка новостроек проектом Борис Флексер (МИЭЛЬ-Новостройки) считает квартал «Жегалово», расположенный в городе Щелково. Проект предполагает реконструкцию района и возведение кирпичных домов переменной этажности, а также объектов социальной, бытовой и торговой инфраструктуры, включая детский сад, школу, торговые центры, предприятия бытового обслуживания, спортивный комплекс, кафе и гаражный комплекс.

Как видим Восток Подмосковья, как и любая другая часть московского региона имеет свои плюсы и минусы, которые, находят свое понятное выражение при ценообразовании. Дискомфорт от пробок и соседства с промышленными комплексами, помогут сгладить цены, более доступные, чем на престижном Западе.

Павел Чернышов

Дата публикации: 14:49 29 сентября 2008

Источник: bpn.ru