Покупателей квартир в новостройках возьмут под защиту с 1 апреля

Газета М2 продолжает знакомить читателей с законопроектами, входящими в пакет жилищных реформ. 31 декабря 2004 года в «Российской газете» был опубликован Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Этот закон призван регулировать отношения, возникающие при заключении договоров долевого участия в строительстве — одного из самых распространенных способов покупки квартиры. Закон вступит в силу спустя три месяца после его опубликования, т. е. 1 апреля 2005 года.

Хочется отметить, что закон касается привлечения денежных средств не только для постройки жилых домов, но и для возведения любого объекта недвижимости, права на который перейдут к участникам в будущем (за исключением объектов производственного значения). Таким образом, строительство рынка будет регулироваться законом, а возведение заводского помещения — уже нет.

Покупатель должен знать все

Закон обязал застройщика предоставлять потенциальному инвестору определенную информацию еще до заключения договора. Более того, если договор будет подписан раньше, чем застройщик получит разрешение на строительство, опубликует проектную документацию и оформит права на земельный участок, ему грозят весьма суровые штрафные санкции (ст. 3 закона).

Всю необходимую информацию потенциальный инвестор сможет получить из проектной декларации, которая включает данные о застройщике и сведения о проекте строительства. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ, интернете или иным способом ознакомить с ней потенциальных инвесторов не позднее, чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства. Предоставленная информация о застройщике в обязательном порядке должна включать:

• наименование компании и место нахождения застройщика-организации (в том числе режим работы);
• фамилию, имя, отчество и место жительства застройщика–индивидуального предпринимателя;
• данные о государственной регистрации застройщика;
• сведения об его учредителях (участниках);
• данные о проектах строительства любых объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (застройщики всех скандально известных домов могут остаться «не у дел»);
• данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия и органе, выдавшем эту лицензию (к сожалению, если слухи об отмене лицензирования строительной деятельности оправдаются, данный пункт перестанет действовать);
• сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

В свою очередь информация о проекте строительства должна включать:

• сведения о цели проекта строительства, его этапах и сроках реализации;
• разрешение на строительство;
• указание на права застройщика на земельный участок; 
• информацию о собственнике земельного участка (для арендуемого участка), о границах и площади земельного участка, об элементах благоустройства;
• сведения о местоположении строящегося объекта недвижимости и количестве квартир, гаражей и т. д.;
• данные о функциональном назначении нежилых помещений в строящемся многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества;
• перечень общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников строительства после ввода объекта в эксплуатацию;
• сведения о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод строящегося объекта в эксплуатацию, а также перечень органов государственной власти, местного самоуправления и других организаций, представители которых участвуют в приемке указанного объекта;
• указание на возможные финансовые и прочие риски при осуществлении проекта строительства и меры по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
• перечень организаций-подрядчиков, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы.

Помимо указанной информации каждый застройщик обязан (в соответствии со ст. 20 и 21) предоставить любому заинтересованному лицу следующие данные:

• учредительные документы;
• свидетельство о государственной регистрации;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• отчетность о финансово-хозяйственной деятельности;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, а также распределение прибыли и убытков за три последних года предпринимательской деятельности;
• аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности;
• разрешение на строительство;
• технико-экономическое обоснование проекта строительства;
• проектную документацию и заключение государственной экспертизы проектной документации;
• документы, подтверждающие права на земельный участок.

Все по пунктам

Допустим, после получения информации о проекте и застройщике потенциальный инвестор согласился участвовать в долевом строительстве. Какие данные обязательно должен содержать договор долевого участия? Прежде всего там нужно точно указать то имущество, которое будет передано участнику после ввода объекта в эксплуатацию. Причем застройщик должен передать объект без недостатков, полностью пригодный для дальнейшего использования. Уточним, что даже если в договоре указано, что застройщик не несет ответственности за передачу некачественного объекта, это не освободит его от ответственности. Такой пункт будет признан недействительным, а застройщику придется возместить инвестору все понесенные убытки. Причем претензии к качеству переданного объекта могут быть предъявлены к застройщику в течение всего гарантийного срока, который должен составлять не менее пяти лет (ст. 7).
В некоторых случаях участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. Причем инвестор имеет право потребовать от застройщика вернуть не только уплаченную сумму, но и проценты, если это делается по указанным ниже основаниям:

• неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в предусмотренный договором срок;
• прекращение или приостановление возведения объекта, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику;
• существенное изменение проектной документации строящегося объекта, в том числе изменение размера объекта;
• изменение назначения общего имущества и т. д.

Получите, распишитесь

Не так давно отдельные фирмы продавали квартиры в строящихся домах с помощью договора уступки прав требований. Теперь уступка прав требований возможна только после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника. Причем уступка прав требований допускается с момента государственной регистрации договора до подписания акта приема-передачи.

Принятие этого закона является очередным этапом реформирования строительной отрасли. Но, как правило, когда появляются новые законы, необходимо подождать несколько лет, накопить практический опыт и только тогда оценивать значимость закона.

Дата публикации: 10:59 14 февраля 2005

Источник: bpn.ru