Чтобы серые стали белыми

В Государственную Думу РФ внесены поправки в законодательные акты, которые регулируют взаимоотношения «дольщиков» и девелоперов. Предлагаемые депутатами-«единороссами» коррективы должны поставить крест на различных схемах, с помощью которых застройщики привлекали деньги граждан в обход Закона об участии в долевом строительстве. В условиях финансового кризиса и дефицита свободных средств у банков поправки могут серьезно осложнить жизнь строительным компаниям, отмечают эксперты.

МНОГОСТРАДАЛЬНЫЙ ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был подписан Президентом РФ в декабре 2004 года в пакете с другими законодательными актами, направленными на развитие рынка доступного жилья, и вступил в силу 1 апреля 2005 года. Текст документа сразу же вызвал ожесточенные споры между законодателями и участниками рынка. Разработчики закона хотели как лучше: они стремились защитить граждан от так называемых строительных «пирамид», которые собирали деньги частных инвесторов, а потом исчезали в неизвестном направлении.

Вариант закона трехлетней давности вносил существенные коррективы в строительный процесс. Прежде всего, застройщикам запретили начинать сбор средств без полного перечня разрешительной документации. Сам договор долевого строительства подлежал обязательной государственной регистрации (так исключалась возможность двойных продаж). За срыв указанных в соглашении сроков законодатели предусмотрели для девелопера крупные штрафы.

Сразу после подписания документа президентом строительные компании заявили, что документ навязывает им кабальные условия. «Закон создает различия в правовом положении сторон: к примеру, строитель, не выдержавший сроки, должен платить пять ставок рефинансирования в год, а за нарушения со стороны потребителя санкции практически не предусмотрены», - сокрушались участники рынка. После ужесточения требований девелоперы лишились возможности привлекать деньги граждан на ранних стадиях строительства, поэтому пошли за деньгами в банки. Однако закон установил солидарную ответственность застройщиков и кредитно-финансовых учреждений по всем видам рисков, поэтому процентные ставки у банкиров резко возросли. Попутно выяснилось, что нововведение может обернуться для строительных компаний новыми налоговыми выплатами. Прежние соглашения о соинвестировании, которые заключались между девелопером и гражданином, не облагались налогом на добавленную стоимость, а договор долевого участия под эту льготу уже не подпадал.

«Дополнительная налоговая нагрузка заставила застройщиков повышать стоимость квартир», - отмечают эксперты. По данным агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость», новостройки в Москве за первый квартал 2006 года подорожали более чем на 20%, а к лету цены в целом по городу подскочили на все 40 процентов.

МЕЖДУ тем закон так и не заработал: через год в Москве было зарегистрировано всего два договора долевого участия. Вместо них застройщики применяли различного рода суррогатные схемы. Например, с клиентом заключался договор соинвестирования, который оформлялся задним числом, или договор предварительной купли-продажи. «После внесения на счет застройщика денег за физлицом бронировалась квартира в строящемся доме, а после его сдачи госкомиссии - оформлялся договор купли-продажи», - рассказывают специалисты.

Но наибольшее распространение получили векселя, которые распространялись в счет приобретения будущих квартир. «Покупатель за внесенные средства получал ценную бумагу, по которой векселедатель брал на себя обязательства заплатить фиксированную сумму по истечении срока векселя, подразумевая предоставление эквивалентной размеру взноса жилплощади.

При этом ни в самой ценной бумаге, ни в договорах не было указано, что владелец ценной бумаги получит именно квадратные метры», - говорят эксперты. Формально такого рода сделки не противоречили ни Гражданскому кодексу, ни Закону о долевом участии в строительстве, поэтому лазейкой с успехом пользовались строительные мошенники. По официальным оценкам, в России от недобросовестных застройщиков пострадали 70-80 тыс. семей.

ВНЕСЕННЫЕ депутатами-«единороссами» поправки должны полностью исключить возможность заключения «серых» сделок. «Практика показала, что действующее законодательство не устанавливает обязательность заключения договоров долевого участия, которые являются одной из самых защищенных форм договорных отношений между участниками строительного процесса», - говорят разработчики документа.

Нововведения предусматривают систему штрафов за использование сомнительных схем соинвестирования, не предусмотренных Законом о долевом участии: для должностных лиц от 20 до 50 тысяч рублей за каждого гражданина, для юридических - от 500 тысяч до миллиона рублей. Своеобразным «пряником» для девелоперов должно стать освобождение их от уплаты НДС при условии заключения абсолютно прозрачных договоров с «дольщиками». «Бюджет потерь практически не заметит, а для застройщиков налоговые послабления могут стать хорошим стимулом соблюдать букву закона о «долевке», - считают авторы законопроекта. Кроме того, законодатели обещают упростить бюрократические процедуры для компаний, имеющих земельный участок под застройку на правах субаренды, в частности, им не придется, как сейчас, доказывать право на регистрацию договора долевого участия в суде.

Коррективы предполагается внести и в некоторые статьи закона о банкротстве, чтобы предотвратить перепродажу третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан. «Приоритетное право выкупа имущества разорившейся компании будет предоставлено региональным или муниципальным властям, чтобы они могли завершить сооружение недостроенного дома, который профинансировали частные инвесторы», - объясняют специалисты.

ОДНАКО депутатские инициативы, по крайней мере, в ближайшей перспективе, создадут дополнительные трудности для застройщиков. В условиях нестабильности на финансовых рынках деньги населения стали основным источником финансирования жилищных строительных проектов. «Дефицит средств сегодня испытывают не только мелкие и средние фирмы, но и крупные застройщики, имеющие в работе по 500 тыс. кв. м», - говорят эксперты. Занять деньги за рубежом для российских компаний сегодня практически нереально, а на внутреннем рынке кредиты подорожали до 22-25%, в то время как доля заемных средств при строительстве объектов в Москве достигает 70 процентов.

Возможно, девелоперы до наступления лучших времен воспользуются послаблениями, которые им были даны летом 2006 года. Тогда в Закон о долевом участии уже вносились поправки, разрешившие строителям выпускать облигации, обеспеченные квартирами. Во всяком случае, в городской администрации обещают, что новые изменения никак не отразятся на планах по сооружению в этом году 5 млн кв. м жилья и уж точно не повлияют на реализацию социальных программ. «Городские проекты финансируются из столичного бюджета, который гарантирован от финансовых рисков и колебаний на мировых рынках», - отмечают в правительстве Москвы.

МНОГОСТРАДАЛЬНЫЙ ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был подписан Президентом РФ в декабре 2004 года в пакете с другими законодательными актами, направленными на развитие рынка доступного жилья, и вступил в силу 1 апреля 2005 года. Текст документа сразу же вызвал ожесточенные споры между законодателями и участниками рынка. Разработчики закона хотели как лучше: они стремились защитить граждан от так называемых строительных «пирамид», которые собирали деньги частных инвесторов, а потом исчезали в неизвестном направлении.

Вариант закона трехлетней давности вносил существенные коррективы в строительный процесс. Прежде всего, застройщикам запретили начинать сбор средств без полного перечня разрешительной документации. Сам договор долевого строительства подлежал обязательной государственной регистрации (так исключалась возможность двойных продаж). За срыв указанных в соглашении сроков законодатели предусмотрели для девелопера крупные штрафы.

Сразу после подписания документа президентом строительные компании заявили, что документ навязывает им кабальные условия. «Закон создает различия в правовом положении сторон: к примеру, строитель, не выдержавший сроки, должен платить пять ставок рефинансирования в год, а за нарушения со стороны потребителя санкции практически не предусмотрены», - сокрушались участники рынка. После ужесточения требований девелоперы лишились возможности привлекать деньги граждан на ранних стадиях строительства, поэтому пошли за деньгами в банки. Однако закон установил солидарную ответственность застройщиков и кредитно-финансовых учреждений по всем видам рисков, поэтому процентные ставки у банкиров резко возросли. Попутно выяснилось, что нововведение может обернуться для строительных компаний новыми налоговыми выплатами. Прежние соглашения о соинвестировании, которые заключались между девелопером и гражданином, не облагались налогом на добавленную стоимость, а договор долевого участия под эту льготу уже не подпадал.

«Дополнительная налоговая нагрузка заставила застройщиков повышать стоимость квартир», - отмечают эксперты. По данным агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость», новостройки в Москве за первый квартал 2006 года подорожали более чем на 20%, а к лету цены в целом по городу подскочили на все 40 процентов.

МЕЖДУ тем закон так и не заработал: через год в Москве было зарегистрировано всего два договора долевого участия. Вместо них застройщики применяли различного рода суррогатные схемы. Например, с клиентом заключался договор соинвестирования, который оформлялся задним числом, или договор предварительной купли-продажи. «После внесения на счет застройщика денег за физлицом бронировалась квартира в строящемся доме, а после его сдачи госкомиссии - оформлялся договор купли-продажи», - рассказывают специалисты.

Но наибольшее распространение получили векселя, которые распространялись в счет приобретения будущих квартир. «Покупатель за внесенные средства получал ценную бумагу, по которой векселедатель брал на себя обязательства заплатить фиксированную сумму по истечении срока векселя, подразумевая предоставление эквивалентной размеру взноса жилплощади.

При этом ни в самой ценной бумаге, ни в договорах не было указано, что владелец ценной бумаги получит именно квадратные метры», - говорят эксперты. Формально такого рода сделки не противоречили ни Гражданскому кодексу, ни Закону о долевом участии в строительстве, поэтому лазейкой с успехом пользовались строительные мошенники. По официальным оценкам, в России от недобросовестных застройщиков пострадали 70-80 тыс. семей.

ВНЕСЕННЫЕ депутатами-«единороссами» поправки должны полностью исключить возможность заключения «серых» сделок. «Практика показала, что действующее законодательство не устанавливает обязательность заключения договоров долевого участия, которые являются одной из самых защищенных форм договорных отношений между участниками строительного процесса», - говорят разработчики документа.

Нововведения предусматривают систему штрафов за использование сомнительных схем соинвестирования, не предусмотренных Законом о долевом участии: для должностных лиц от 20 до 50 тысяч рублей за каждого гражданина, для юридических - от 500 тысяч до миллиона рублей. Своеобразным «пряником» для девелоперов должно стать освобождение их от уплаты НДС при условии заключения абсолютно прозрачных договоров с «дольщиками». «Бюджет потерь практически не заметит, а для застройщиков налоговые послабления могут стать хорошим стимулом соблюдать букву закона о «долевке», - считают авторы законопроекта. Кроме того, законодатели обещают упростить бюрократические процедуры для компаний, имеющих земельный участок под застройку на правах субаренды, в частности, им не придется, как сейчас, доказывать право на регистрацию договора долевого участия в суде.

Коррективы предполагается внести и в некоторые статьи закона о банкротстве, чтобы предотвратить перепродажу третьим лицам активов, в которые вложены средства граждан. «Приоритетное право выкупа имущества разорившейся компании будет предоставлено региональным или муниципальным властям, чтобы они могли завершить сооружение недостроенного дома, который профинансировали частные инвесторы», - объясняют специалисты.

ОДНАКО депутатские инициативы, по крайней мере, в ближайшей перспективе, создадут дополнительные трудности для застройщиков. В условиях нестабильности на финансовых рынках деньги населения стали основным источником финансирования жилищных строительных проектов. «Дефицит средств сегодня испытывают не только мелкие и средние фирмы, но и крупные застройщики, имеющие в работе по 500 тыс. кв. м», - говорят эксперты. Занять деньги за рубежом для российских компаний сегодня практически нереально, а на внутреннем рынке кредиты подорожали до 22-25%, в то время как доля заемных средств при строительстве объектов в Москве достигает 70 процентов.

Возможно, девелоперы до наступления лучших времен воспользуются послаблениями, которые им были даны летом 2006 года. Тогда в Закон о долевом участии уже вносились поправки, разрешившие строителям выпускать облигации, обеспеченные квартирами. Во всяком случае, в городской администрации обещают, что новые изменения никак не отразятся на планах по сооружению в этом году 5 млн кв. м жилья и уж точно не повлияют на реализацию социальных программ. «Городские проекты финансируются из столичного бюджета, который гарантирован от финансовых рисков и колебаний на мировых рынках», - отмечают в правительстве Москвы.

Елена Егоршина

Дата публикации: 12:44 02 октября 2008

Источник: bpn.ru