«Детская болезнь» рынка ипотеки

Дети и недвижимость. Понятия для многих несовместимые. «Несовершеннолетние есть?», — риэлтор произносит это так, как тысячу лет назад спрашивали: «А скажи-ка, любезный, нет ли в вашем городе чумы?». И это риэлторы, которые лучше других знают, что в четырех случаях из пяти люди идут на улучшение жилищных условий как раз из-за них, несовершеннолетних.

Знают, а спрашивают: надеются на «легкий хлеб». Дело в том, что любая сделка с участием несовершеннолетних требует согласия органов опеки и попечительства (ООП). И есть добрая дюжина причин, по которым сделку могут запретить (на деле — несколько затянуть).

Когда раздалось: «Опаньки!»

Любая критика сложившейся административной практики наталкивается на аргументы вроде: «В стране три миллиона беспризорных! Вы что, хотите, чтобы их стало 10 миллионов?!» Считается, что только бдительность сотрудниц ООП спасает детей от страшной участи. Но откуда тогда взялись три миллиона? (Если, конечно, принять эту цифру за чистую монету.) Притом, как известно, в стране не бывает «неразруливаемых» ситуаций.

Несколько лет назад Дмитрий Т., специалист по промышленному кредитованию, приехал из все еще солнечной, но уже бывшей братской республики на историческую родину — в Россию. Купил скромную двухкомнатную квартирку в уютном подмосковном городке. Как и положено банкиру, Дмитрий втайне презирает всех, кто не может отличить форвардсы от фьючерсов, и решение о том, в чью собственность оформлять недвижимость, принимал самостоятельно, по совокупности факторов. Жена тяжело болела, финансовая политика первого работодателя вызывала изумление даже на фоне свежих воспоминаний о солнечной республике, поэтому Дмитрий «хеджировал» риски — оформил квартиру на дочерей-дошкольниц.

Жизнь, между тем наладилась: и жена выздоровела, и представительство серьезного иностранного банка на работу пригласило. После поездки всей семьей в Евродиснейленд решили заняться бытом — купить по ипотеке приличную квартиру в Москве. Стоимости имеющейся как раз хватило бы на первоначальный взнос. И тут раздалось: «Опаньки!».

Ария восточного гостя

Дамочка из ООП объяснила нашему банкиру, что он может продавать, покупать, дарить, принимать в дар и обменивать что угодно на что угодно, но при одном непременном условии: права и законные интересы ребенка не должны пострадать. — А как же! — самодовольно улыбнулся Дмитрий Т. — Каждой по комнате!

— Вы не поняли, — осадила его дама. — В данном случае, поскольку девочки уже являются собственниками жилого помещения, то они и должны остаться собственниками аналогичного помещения. Ни сантиметром меньше, в доме и в населенном пункте того же типа.

И даже в этом случае разрешение ООП не гарантировано: квартира, купленная по ипотеке, будет находиться под залогом, а это можно трактовать как ухудшение условий проживания. Впрочем, здесь Дмитрий заметил, что дама чувствует себя не совсем уверенно, и попытался ее убедить: сумма, вырученная за старую квартиру, полностью вносится за новую, и в случае чего им же вернется. Следовательно, девочки ничего не теряют. «Не все ли равно? — согласилась дама. — Перевести квартиру в вашу собственность я не разрешу, продать — только если ипотечное жилье будет оформлено на девочек. Может быть, в банке пойдут навстречу».

Не пошли. В дружественном банке, предоставляющем ипотечный продукт, Дмитрию сказали: «Дима, я на себя такую ответственность взять не могу, да и Вовчик не сможет — над ним тоже люди есть». Как вы понимаете, Дмитрий беседовал не с рядовым кредитным инспектором. Обращаться в другие банки смысла не было. Ни одно кредитное учреждение не возьмет в залог недвижимость, принадлежащую несовершеннолетним. Даже если ребенку принадлежит одна десятая или еще меньшая доля. Ребенка, в случае прекращения платежей, нельзя выселить, и это все объясняет.

Увезите вы их в тундру

Но, как говорил Шерлок Холмс, «нет такой загадки, которую один ум мог бы загадать, а другой не смог бы разгадать». Простейшая схема получения разрешения ООП — добрый, универсальный «домик в деревне». Партнеры банка по бизнесу предложили помощь в покупке точно такой же квартиры в точно такой же пятиэтажке, то ли в ауле, то ли на хуторе, то ли в стойбище, куда якут оленей не гонял (да здравствует панельная революция в СССР!). Осталось купить эту квартиру на имя дочерей (прописывать их там не обязательно) и можно подбирать скромненький «бизнес-класс» в Москве.

— Это... Этот ваш Зынды... гинчи... Это где? — спросила дама.

— Там, — Дмитрий махнул рукой в сторону окна.

— Вы что, там жить собираетесь? — подняла брови дама.

— Собираюсь.

— Вы меня за дуру не держите! Не пройдет! — отрезала террористка из ООП.

— Что значит «не пройдет»?! — возмутился Дмитрий. — Вы что, устанавливаете ограничения гражданам на место жительства? Это нарушение статьи 27 Конституции Российской Федерации!

Дамочка в ужасе посмотрела на банкира:

— Ничего я не устанавливаю. Если купите квартиру дочерям в Подмосковье, то разрешу продавать эту. ...Или хотя бы в какой-нибудь соседней области, — добавила дама, подумав.

Вроде бы удалось подыскать дешевую квартирку под Иваново. Но, во-первых, область не совсем соседняя, а во-вторых, не посчитает ли дама из ООП, что эта квартира нарушит права и законные интересы девочек? Все-таки «Город невест»...Дама вроде бы порядочная, а ведь могла приложить линейку к карте и сказать: «Ой, а до вашего Зафигячинска ровно 1000 условных черточек!» А может быть, Дмитрий все испортил своей конституционной вылазкой. Но как-то отошло на второй план главное — а где здесь защита интересов ребенка? Еще понятно, когда речь идет об обычной альтернативной сделке (с ребенком-владельцем или просто прописанным — неважно) и новая квартира меньше старой, хотя и здесь случаются неоднозначные ситуации: скажем, нужны деньги на операцию тому же ребенку или матери. Но и в нашем случае сложилась явно парадоксальная ситуация: защита прав детей вообще, приводит к тому, что конкретная семья не может улучшить свои жилищные условия!Подобные законодательные коллизии, как правило, свидетельствует о том, что с законом что-то не в порядке. Подождите! А о каком, собственно, законе идет речь?

Это того... волюнтаризм

«Договоритесь о терминах, и вы наполовину решите любую проблему» (это уже Аристотель). Вдумайтесь в название «Органы опеки и попечительства». Какое отношение эти термины имеют ко мне и к моему ребенку? Открываем Гражданский кодекс, статью 31 — «Опека и попечительство»: «Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав...». Стоп! Какое это имеет отношение к моей семье?! Может быть, дальше? Статья 32 — «Опека»: «Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства». Чушь какая-то... Статья 33 — «Попечительство»: «Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления...». Да при чем же здесь мы?! А вот и ключевая статья 34 — «Органы опеки и попечительства». В части 1 говорится о том, что ими являются органы местного самоуправления, в части 2 — что суд, признавший гражданина недееспособным или ограниченно дееспособным, сообщает об этом в ООП по месту жительства гражданина для установления над ним опеки или попечительства. Наконец, часть 3 объясняет, чем эти ООП занимаются. Оказывается, осуществляют «надзор за деятельностью опекунов и попечителей» (а также назначают их — ст. 35). А статья 37, требующая предварительного разрешения ООП на сделки с имуществом, касается только опекунов («Опекун не вправе без предварительного разрешения...» и т.п.). Все! В Жилищном кодексе говорится (статья 72, часть 4), что согласие ООП требуется только при обмене квартир, предоставленных по договорам социального найма. Все!

Так по какому праву эти люди, которые узнали о существовании моего ребенка, только тогда, когда я решил продать квартиру (причем, я же сам и сообщаю им об этом), его «опекают» или над ним «попечительствуют»? Почему все до единого родители несовершеннолетних в Российской Федерации с первой минуты жизни ребенка вместе с гордым званием «мама» и «папа» признаются потенциальными преступниками?

Как послать родителей в... опекуны

Ладно, не будем томить. Есть закон, позволяющий уравнять всех мам и пап если не с алкоголиками и наркоманами, то со своекорыстными опекунами. Семейный кодекс. Нет, не глава 20 — Опека и попечительство над детьми. Она входит в раздел VI. — Формы воспитания детей, оставшихся без попечения родителей — и этим все сказано.

И не статья 64 — Права и обязанности родителей по защите прав и интересов детей — на которую почему-то дружно ссылаются философы из ООП. Да, в части 1 ее говорится: «Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей (!).

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми (!) физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий». Зато в части 2: «Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей». И вот этим «если», причем задним числом чиновники оправдывают свое право вмешиваться в имущественные дела семьи! Они, оказывается, устанавливают факт имеющихся противоречий. Хотя в последнем предложении статьи говорится, что под противоречиями подразумеваются разногласия, открытый конфликт, между родителями и детьми! Ладно, в каждом ведомстве свои мифы и свои тараканы. Есть у них ППМ №539 от 22.07.97, а из какой законодательной дыры это постановление выросло, им знать не обязательно.

Но есть чудненькая статья 60 — Имущественные права ребенка — а в ней часть 4: «Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка». И это не то, что вы подумали! Честь родителей спасает 3-я часть той же статьи: «Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса РФ». В 26-й говорится о том, что «несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки <...> с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя», а в 28-й практически то же самое о малолетних: «За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки <...> могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны».

Но ниже идут роковые три строчки: «При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса РФ)». Вот такая хитрая «рокировочка» — взял Семейный кодекс и послал родителей в Гражданский кодекс, по пути превратив их в опекунов: «Опекун не вправе без предварительного разрешения...».

Причем это касается не только недвижимости, но и любого другого имущества несовершеннолетнего, и не понятно, зачем тогда нужна вся остальная статья 60?

9:00 – 18:00 — защита детей

Да, есть немало семей, где родители измываются над детьми, толкают их на преступления, готовы не то, что дом, а самого ребенка продать за стакан. И продают! Так работайте, отслеживайте эти семьи, ограничивайте через суд дееспособность родителей-алкоголиков и наркоманов (ст.30 ГК, пора бы дополнить ее и лудоманами), устанавливайте прямое попечительство ООП над этими родителями (ст.35), опротестовывайте сделку купли-продажи, если профилактику прошляпили! Нет, гораздо проще защищать права ребенка, сидя в кабинете и по справкам БТИ.

Никакого отношения к пословице о воде и молоке эта практика не имеет: схема «домик в деревне», когда квартирой алкоголиков интересуются серьезные люди, проходит влет, очевидно, к радости надзирающих из ООП — «дети с возу...» и не просто так. Если здесь и годится какая-нибудь пословица, то о коготке и птичке. Или сравнение со «стратегией вируса»: едва проникнув в какую-либо сферу, «надзиратели» и «регуляторы» захватывают ее всю, не заботясь о жизнедеятельности организма.Иногда предлагается запретить оформление жилья в собственность несовершеннолетних. Вряд ли это будет оправданным решением. Собственность несовершеннолетних возникает по разным причинам, например, через наследование.

Ребенку может фактически принадлежать самая разная собственность, иногда соизмеримая со стоимостью недвижимости, и если над самими родителями не установлено попечительство, они как законные представители несовершеннолетнего распоряжаются этой собственностью без оглядки на ООП.

Определенную условность понятия «собственность несовершеннолетнего» (в семье) признает даже такое жесткое ведомство, как Федеральная налоговая служба. С одной стороны, дети от налогов не освобождены (иначе в стране не осталось бы гвоздя, принадлежащего взрослому), с другой — требовать с ребенка уплаты налогов нельзя (полная дееспособность несовершеннолетнего может быть признана по достижении 16 лет, в случае если он работает по контракту или занимается предпринимательской деятельностью — статья 27 ГК «Эмансипация», а также в случае вступления в брак, согласно Семейному кодексу). И что? Да ничего! ФНС не рассматривает родителей априори как злодеев, и пока родители исправно платят налоги за трехлетнего карапуза, они спокойно этой собственностью распоряжаются.

Дмитрий Т. против нацпроекта «Доступное жилье»

Наверное, если добропорядочный гражданин обратится в суд по поводу неправомочного вмешательства неких органов опеки и попечительства в дела его семьи под предлогом защиты интересов детей от возможных (только потенциально и без всяких на то оснований!) злоупотреблений со стороны родителей, то несомненно, что на каком-то этапе он выиграет это дело.

«Рынок — это здравый смысл», — дал определение кто-то из ветхозаветных экономистов, кажется Рикардо. Нацпроект, говорите? Доступное жилье и все такое? Ну, купит Дмитрий эту квартиру в райцентре под Иваново. Сколько там двушек в предложении на вторичке (а первичек после Хрущева не было)? 20? 30? Будет на одну меньше. Насколько укрепятся в цене остальные? Копейки. Нет, не подорвать Дмитрию Т. нацпроект тем, что он купит эту ненужную ему квартиру, а значит, некая гипотетическая семья останется без квартиры. Это все мудреные макроэкономические формулы. Если будут деньги, то даже «гипотетическая семья» себе квартиру как-нибудь найдет. В конце концов, младшенькой через 10 лет исполнится 18, и Дмитрий Т. эту ненужную ему квартиру продаст. Лишь бы не другой семье с несовершеннолетними для обхода ООП. Ну, и чтобы нацпроект дождался. Правда, национальный проект уже понизили до «государственной программы», но все-таки.

Альберт Акопян

Дата публикации: 10:51 08 октября 2008

Источник: bpn.ru