Недвижимость. Кризис или "лопнувшая афера"?

Если в начале сентября ситуацию на квартирном рынке называли стагнацией, то сейчас это определение явно не подходит. Цены то замедляют рост, то снижаются, то вновь увеличиваются, по крайней мере, по утверждениям участников рынка. Столь разноречивая информация свидетельствует о некоторой неразберихе, лишь дополнительно приводящей в недоумение и без того стоящих на распутье продавцов и покупателей жилья. Можно ли понять, что происходит в реальности?

Текущую ситуацию с жильем нельзя назвать внезапной

Итак, аналитики говорят о снижении темпов роста цен уже с летнего сезона, и даже о незначительном удешевлении наименее ликвидных жилых площадей, а также жилья в новостройках на стадии строительства. В свою очередь, представители крупных риэлторских компаний дают информацию о продолжающемся росте цен, хотя и незначительном. Например, специалисты "ИНКОМ-недвижимости" называют цифру 2,1% - на столько поднялась цена за сентябрь в долларовом эквиваленте. Нина Кузнецова Генеральный директор агентства "МИАН" указывает на возможное повышение рыночной активности в октябре-ноябре на 15-20%. Специалисты из аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" несколько иначе оценивают изменение цен на рынке, ссылаясь на их снижение в размере 0,1-0,2% в секторе самых бесперспективных панелек; иные категории продолжают расти в цене. Также в информационных источниках можно найти информацию о удешевлении в 2% и более - в августе-сентябре.

Интересно, что еще недавно минимальная стоимость квадратного метра составляла по материалам СМИ более $6 000. Сегодня нижняя граница составляет $5 772 (если верить публикациям). Разница довольно существенная. Так что же в реальности происходит? Для ответа на вопрос попробуем абстрагироваться от текущей ситуации на рынке отечественного жилья.

Избыток общей кредитной задолженности в развитых странах давно привел к неплатежеспособности (временной или иной) немалое количество заемщиков. И это не только лица, воспользовавшиеся долгосрочной ипотекой (хотя чаще можно услышать именно термин "ипотечный кризис"). На "кредитной игле" сидели и сидят многие предприятия, как торгующие, так и занимающиеся производством. Модель, по которой так хорошо жить и развиваться на кредиты, дала серьезный сбой во всем мировом пространстве. Последним ярким отражением неплатежеспособности явилось падение курса целого ряда ценных бумаг на биржах США и Японии. Мировые финансовые центры забили тревогу. Критическая ситуация тут же перешла на биржевые площадки других стран. Упала в цене нефть (точнее акции нефтяных компаний) - основной показатель курса доллара, к которому привязана любая недвижимость в России.

Теперь вернемся к отечественному рынку. На фоне кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счет которых неплохо жили российские кредитные учреждения. В итоге, последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд.

Покупательская активность снизилась. Объем предложения квартир увеличился, а ведь оно тоже создавалось благодаря кредитам, которые требуется погасить.

Все это напоминает пирамиду, где вместо частных вкладов создание критической ситуации происходит за счет искусственно завышенных цен и невозвращенных задолженностей. Как только количество невозвратов превысит критическую массу, начнется разрушение всей конструкции. Возможно, мы находимся именно в этой стадии или приближаемся к ней…

Но и в такой ситуации, риэлторам выгодно, когда цены на жилье растут, так легче стимулировать потребительский или инвестиционный ажиотаж, базирующийся на принципе: "Покупай сегодня, завтра будет дороже!". В силу этого риэлторы радуются любому удорожанию. В то же время уровень реального спроса намного ниже имеющегося предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться. Однако происходит обратное: при снижении спроса цены как минимум стоят на месте, а в ряде случаев растут. Возникает мнение, что уровень цен создается искусственно. Следовательно, нельзя исключать резкого падения стоимости квадратного метра, как результата "лопнувшей аферы". И в этом случае действия многих девелоперов, уже начавших продажу имеющихся у них объектов недвижимости вполне закономерны, так как они не только расплачиваются со своими кредиторами, но и спасают от обесценения свои накопления. С другой стороны, история рынка недвижимости пестрит примерами ценовых скачков, причем, всегда на фоне чрезмерного неплатежеспособного спроса.

Таким образом, существует ряд фактов и признаков, позволяющих склоняться как к снижению цен на квартирном рынке, так и к их повышению. Ценовые колебания в размере до 5% по отдельным категориям жилья еще не свидетельствуют о возникновении какой-либо тенденции. Скорее всего, срабатывают косвенные механизмы реагирования на период неясной ситуации, но они не носят глобального характера. Следует ожидать более серьезную корректировку по каждой группе жилья. Безусловно, какие-то категории подешевеют, а какие-то исчезнут вовсе (так, через несколько лет в Москве не останется ветхого пятиэтажного фонда), а на что-то цены могут увеличиться.

Уровень ВВП в этом году ниже, чем в прошлом (в 2007 году - 8,1%, а в 2008 году ожидается не более 7,5%), уровень инфляции, ожидаемый в конце года, составит не менее 12%, а скорее всего более 14%, банковские кредиты стоят уже ближе к 20% годовых, серьезные убытки в сегменте среднего и малого бизнеса по стране в целом - все это говорит в пользу снижения цен.

При этом эксперты не однозначны в своих прогнозах: возможно, удешевление может составить и 5%, и 20% уже в декабре 2008 года.

Ценовые увеличения могут быть связаны с сегодняшним замедлением темпов строительства, изменением цен на нефть, выравниванием общей экономической ситуации, возрастающей инфляцией и пр. В связи с этим существует немало шансов на снижение цен с его последующим ростом (обратная ситуация маловероятна).

Виноват ли в происходящем кризис, принесенный с Запада? Далеко не во всем. По крайней мере, текущую ситуацию с жильем нельзя назвать внезапной. Слишком уж много факторов свидетельствовало о нарушении равновесия на квартирном рынке. И эксперты ужа давно прогнозировали восстановление ценового баланса. Финансовый обвал, который затронул все области экономики, лишь стимулировал развитие текущих событий.

При этом кризис (о котором сегодня говорят все поголовно) может использоваться заинтересованными лицами в корыстных интересах, на него удобно сваливать финансовые трудности, неисполнение обязательств, создавать ажиотаж и панику…

Вовлечение в чью-то игру - личное дело каждого. Видимо, так рассуждает в данный момент ряд серьезных игроков, среди которых немало девелоперов, старающихся сохранять спокойствие и не размениваться по мелочам.

Алексей Трембицкий

Дата публикации: 11:05 08 октября 2008

Источник: bpn.ru