Квартирки-малышки: теснота - не помеха популярности

Жить люди хотят в помещениях больших и просторных. Это в теории. На практике же по какой-то «загадочной» причине большинство ютится в малогабаритных квартирках. На рынке такие квартиры пользуются спросом: они удобны при разъездах, разменах. В маленькие двухкомнатные квартиры, бывает, переезжают из больших однокомнатных, в маленькие однокомнатные – из коммуналок. Наконец, их покупают просто потому, что на большие нет денег. Хотя маломерки дешевыми не назовешь: цены в этом сегменте начинаются от 4,5 млн. рублей.

Мал-мала-меньше

Воспоминание из далеких теперь 70-х, выпуск новостей: в Японии правительство издало новые нормативы строительства социальных домов. Местные журналисты сразу же сказали, что на смену стандартам «кроличьей норы» пришли стандарты «собачьей конуры». Прогресс, однако…

Итак, какое жилье считается сегодня «небольшим»? На поверхности лежит ответ – квартиры гостиничного типа, в просторечии «гостинки». Их «минимализм» действительно впечатляет: размеры однокомнатной квартиры не превышают 20 кв. м (а встречаются и по 13 кв. м). И просто миниатюрностью дело не ограничивается: в таких жилищах обычно нет отдельной кухни (вместо нее небольшой закуток в комнате, или плита установлена в прихожей). Санузел – всегда совмещенный, при этом ванна будет либо сидячая, либо ее не окажется вовсе.

Однако «гостинки» - это все-таки для Москвы экзотика. Их количество на рынке – доли процента, большинство людей никогда не бывали подобных помещениях. «Стандарты жилых домов постоянно меняются, то, что вчера казалось вполне приемлемым, теперь уже маловато, - объяснила корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ». – Сегодня, слыша о «небольшой квартире», я представляю себе типовое жилье 60-х – начала 70-х годов. Это хрущевские пятиэтажки в полном составе, а также пришедшие им на смену первые здания брежневского периода: девяти- и 12-этажные дома, площадь однокомнатных квартир в которых была в 30 кв. м или чуть больше, «двушек» - в 39-42 «квадрата».

Примечательно, что при общей «экономии метров» площадь в таких квартирах распределяется иногда не совсем рационально. Например, в Строгино и Ясенево есть девятиэтажки, где в однокомнатных квартирах (31 кв. м) зачем-то сделаны раздельные санузлы. Кухня – 6 кв. м, балкона нет вовсе, прихожая такова, что из предметов роскоши там возможны только крючки на стене, и при этом - отдельное от ванной помещение для «фаянсового друга»! Приятно отметить, что в последующие годы проектировщики работали уже без подобного «гусарства»: в «однушке», даже если она в 39 кв. м, и там нормальный коридор и кухня в 9-10 «квадратов», санузел будет совмещенным.

Ареал? Обширный!

На вопрос о том, где эти квартиры в нашем городе есть, ответ будет кратким: почти везде! Исключение составляет только самый Центр – его не застраивали типовыми объектами в 60-80-х годах прошлого века. Сначала там были дома дореволюционные и сталинские, потом появлялись «царские села» для партийной и советской элиты, сегодня – элитные здания. Все эти проекты – при их непохожести – объединяет одна общая черта: квартиры в них ну никак не «малолитражные».

Во всех прочих местах Москвы небольшие квартиры не то что встречаются – они составляют там большинство жилищного фонда. «Наибольшая концентрация, конечно, в «спальных» районах ближе к МКАД», - отмечает Ольга Якуничева, главный специалист ЗАО «Русский дом недвижимости». Что естественно – эти территории, «прирезанные» к Москве после строительства МКАД в 1960 году, в последующие годы активно застраивались, причем жильем «для масс». Площади под застройку были огромными, их освоение растянулось минимум на 15 лет. Первая «волна» - хрущевки, они появились в самом начале 60-х в Тушино, Черемушках, Беляево и многих районах. А вот, например, до прекрасного района Вешняки на самом востоке столицы строители добрались только в начале 70-х – и здесь нет ни одного пятиэтажного дома. Что, впрочем, не мешает квартирам быть столь же «компактными»…

Кроме этого, квартиры той эпохи есть во всех городах Подмосковья – и ближнего, и не очень. Люберцы, Реутов, Долгопрудный, Раменский, Королев, Домодедово, Химки… Причем – в отличие от Москвы, где в последние годы было построено много нового качественного жилья – в большинстве городов области эта застройка советских лет является лучшей.

Новых домов там нет (либо очень мало), соответственно, небольшие квартиры в 9- и 12-этажках – это самое оптимальное, что можно купить…

Совсем не дешево

«Чем квартира меньше, тем выше на нее спрос», - такая закономерность отмечается всеми экспертами рынка. И парадоксально это только на первый взгляд. «Покупая квартиру, пусть очень небольшую, человек все же получает отдельное жилье, а не комнату в коммуналке, - объясняет ситуацию Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость». – При этом такое жилье оказывается доступным гораздо большему количеству покупателей. А людей с небольшим количеством денег всегда очень много – отсюда и получается, что на небольшие объекты всегда сильнее всего спрос». Актуальные на сегодня цены, по мнению эксперта – от 4,5 млн. рублей за однокомнатные квартиры и от 6,3 млн. за двухкомнатные.

«Покупателей, ограниченных в средствах, всегда достаточно, - поддерживает коллегу Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»). – Это люди, переезжающие из коммуналок, молодые семьи. При этом все понимают, что жить лучше в отдельной квартире. В итоге пропорция такова: в рамках одного района цена современной однокомнатной квартиры в 38 кв. м в новом 17-этажном доме примерно равна стоимости «хрущевки» в 45 метров».

На современный лад

В конце 90-х годов проблемой возведения небольших квартир внезапно озаботилось московское правительство. Дело в том, что при отселении людей по городским программам (очередники, переселенцы из сносимых пятиэтажек и т.п.) людям по закону нужно предоставлять значительно меньше квадратных метров, чем есть в современных квартирах. В них «однушка» - 39 кв. м, и приходится отдавать ее одиноко проживающим! В этой связи глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин многократно заявлял о «целесообразности строительства домов с малогабаритными квартирами».

Проект появился, и даже успел получить от доброго нашего народа наименование «лужковки». «В домах этой серии (панельные, П-46ММ), - рассказывает Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»), - были соблюдены все формальные нормы, но не более того. В частности, однокомнатные квартиры были в 23 кв. м (комната – 14 кв. м и кухня в 2,5), двухкомнатные – в 41,5 кв. м (комнаты по 16,9 «квадратов» и кухня – 7)».

Однако с реализацией получилось не так гладко. Совершенно точно один такой дом был построен в Южном Бутово (Чечерский проезд, 26). Остальные сведения противоречивы. В частности, Н.Алиханова говорит о еще двух панельных домах П-46ММ в Москве и ряде аналогичных проектов в Подмосковье (Королев, Мытищи…). По информации Ольги Якуничевой («Русский дом недвижимости»), малогабаритные квартиры сделали в хороших монолитно-кирпичных домах возле метро «Новые Черемушки».

Эти квартиры (двухкомнатные в 48 кв. м, однокомнатные – 30) предназначались в первую очередь для переселенцев из пятиэтажек. Но в любом случае массовым явлением «лужковки» не стали. Почему?

Недовольство жителей вряд ли можно считать серьезным доводом – по закону нормы соблюдены. Есть еще недовольство строителей. О своей работе они отчитываются в миллионах квадратных метров построенного жилья, и строить маленькие квартиры, где трудозатраты больше (и внутренних стен ставь больше, и обоями их оклеивай, и сантехнику в каждой квартире устанавливай) им неинтересно. Куда как лучше гнать современные «аэродромы», где работы в пересчете на 1 кв. м заметно меньше.

Есть и еще одно соображение, на наш взгляд, главное. Ю.М.Лужкову не хочется – это видно невооруженным взглядом – войти в историю градоначальником, при котором в Москве появились свои гарлемы и бронксы. Отсюда настойчивое желание «поднять» депрессивные юго-восточные районы – именно в Люблино в самые тяжелые годы, когда не было финансирования, удалось протянуть ветку метро. Отсюда же и желание расселять людей вперемежку – например, в доме, где живет автор этих строк, из четырех квартир на этаже две покупные, а две – социальные. Строить малогабаритки – это значит создавать потенциальные гетто, и московские власти сознательно не идут на это.

По поводу перспектив спроса на небольшие квартиры существует две точки зрения, причем, диаметрально противоположные. Сторонники говорят, что потребность в малометражках сохранится. «Несмотря ни на что, интерес к этой категории жилья никогда не снижался», - уверена Наталья Алиханова («Пересвет-Недвижимость»). Тут есть резон: небогатых людей всегда много, а число «малолитражек» не увеличивается – новых-то не строят. С другой стороны, напоминают противники, потребности самых «экономных» покупателей все больше удовлетворяет Подмосковье. «В области строится много новых домов, в которых по цене старой московской хрущевки можно купить хорошую просторную квартиру», - считает Ольга Якуничева («Русский дом недвижимости»). Кто в итоге окажется прав – покажет время.

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:31 13 октября 2008

Источник: bpn.ru