ТСЖ: станут ли собственники товарищами?

Считается, что нет более эффективной формы управления домами, чем товарищество собственников жилья. Тем не менее владельцы квартир почему-то не спешат переложить на свои плечи ответственность за общее имущество дома. Объясняется это не только всеобщей занятостью, отсутствием управленческих навыков, инертностью мышления наших граждан, но и элементарной нехваткой информации — о ТСЖ знают по-прежнему мало.

До свидания, ЖЭКи

В начале 1990-х, на волне всеобщей приватизации, россияне дружно вступали в ряды собственников жилья. Наши неуверенные в завтрашнем дне граждане спешили получить право распоряжаться квартирами и домами безраздельно: продавать, менять, закладывать и оставлять в наследство. Многие тогда впервые в жизни ощутили себя людьми имущими, испытав при этом некую эйфорию. Новоявленные собственники в полной мере оценили все выгоды приватизации, не очень-то задумываясь о ее обратной стороне. Между тем, выкупив у государства квартиры, их хозяева получили впридачу еще и общее имущество дома.

Пока многоквартирные дома были государственной собственностью, их жителям не нужно было беспокоиться о состоянии подъездов, лифтов, водопроводов, систем отопления и прочем хозяйстве — это было заботой ЖЭКов и ДЕЗов, которые отвечали за нормальное функционирование здания. И несмотря на то что плохая работа коммунальщиков стала притчей во языцех, справедливости ради надо сказать — худо-бедно, но ЖЭКи со своими обязанностями справлялись. После того как частная форма собственности стала доминирующей, был утвержден новый Жилищный кодекс. Он-то и расставил все на свои места: в 2005 г. законодательство обязало владельцев жилья выбрать способ управления домом. Вариантов было предложено три, а именно: заключить все договоры по оказанию коммунальных услуг с соответствующими организациями от своего имени (так называемое непосредственное управление), вступить в товарищество собственников жилья (ТСЖ) или возложить ответственность за судьбу дома на управляющую компанию (УК).

Итак, сегодня жилищно-коммунальное хозяйство реформируют, игроки рынка играют по новым правилам. Значит ли это, что хорошо знакомые всем ЖЭКи останутся не у дел? В настоящее время жители дома могут заключить договор об управлении и с этими структурами, но власти недвусмысленно дают понять: и ЖЭКи, и ДЕЗы в качестве государственных предприятий доживают последние дни, скоро и они станут частными компаниями. Что же в итоге? Так как очень немногие собственники решаются на непосредственное управление, выбирать им приходится между ТСЖ и УК.

Кто выбирает ТСЖ

Создание ТСЖ как юридический процесс подробно описано в Жилищном кодексе РФ (ЖК РФ). Если основная часть жителей многоквартирного дома приватизировали свои квартиры, то формальных препятствий для организации товарищества нет: собственникам достаточно провести общее собрание и большинством голосов утвердить решение о создании ТСЖ, после чего остается лишь зарегистрировать его в качестве юридического лица.

Техническая сторона дела довольно проста, но при создании ТСЖ возникают проблемы другого рода — люди, как правило, психологически не готовы взять на себя ответственность за содержание здания. «Для того чтобы появилось товарищество, жители должны осознать: дом — это их собственность, а забота о нем — не только их право, но и обязанность», — говорит Ирина Смирнова, директор ГУП «Центр поддержки жителей» префектуры ЦАО.

Однако сегодня «правильный» настрой и активная жизненная позиция присущи, прямо скажем, немногим владельцам квартир. Тем не менее, по данным Департамента жилищной политики, в Москве в управлении ТСЖ находится не менее 3,5 тыс. домов.

Какими мотивами руководствуются их жители? Так, И. Смирнова делит всех собственников, организовавших товарищества, на три условные группы, у каждой из которых свои цели.

Безусловно, чаще всего ТСЖ создают в новых домах, иногда сами застройщики. И жители этому не препятствуют, ведь большинство из них — состоятельные люди (известно, какие средства нужны, чтобы купить квартиру на первичном рынке).

Отсюда и требования соответствующие: комфорт, безопасность, высокое качество услуг. Отдавая себе отчет в том, что ДЕЗы не смогут справиться с этой задачей, новоселы отдают предпочтение ТСЖ, которое впоследствии сможет заключить договор об управлении домом с профессиональной компанией.

Активно вступают в ТСЖ и владельцы квартир в старых домах исторического центра Москвы. Они дорожат своим районом, с почтением относятся к зданию, где проживают, и всеми силами препятствуют признанию дома аварийным и подлежащим сносу. Собственники готовы вкладывать в содержание здания даже свои личные средства. Понятно, что для этих сознательных жильцов ТСЖ — наиболее подходящий способ управления. Конечно, их нельзя считать идеалистами — в подобных проектах присутствует весьма привлекательная инвестиционная составляющая: одна только стоимость технических помещений дома, которые можно эксплуатировать, позволяет товариществу получать немалую прибыль.

Но большая часть жилищного фонда представлена все же не новостройками и не старинными зданиями, а обычными домами типовой застройки. И в них-то, как замечает И. Смирнова, организовать ТСЖ труднее всего. В домах-середнячках немало собственников жилья, но свои квартиры они, как правило, не покупали, а приватизировали. То есть жилье досталось людям практически бесплатно, отсюда и отношение к общему имуществу соответствующее.

Руководство ТСЖ

Человеческий фактор — это, с одной стороны сильная, а с другой — наиболее уязвимая сторона проекта под названием ТСЖ. Роль личности здесь трудно переоценить, ведь даже если большинство собственников понимают, что ради улучшения условий жизни надо объединиться в товарищество, для его организации все-таки нужны энтузиасты. Эффективность работы ТСЖ зависит, во-первых, от позиции, которую занимают жители дома, во-вторых, от деятельности председателя товарищества и его правления, а для этой роли, по мнению И. Смирновой, подходят люди порядочные, активные и, как ни странно, альтруисты.

«ТСЖ, безусловно, должно функционировать на деловой основе. Управление домом позволяет получать прибыль, но на первых порах организаторы товарищества работают только на общественных началах», — поясняет директор ГУП «Центр поддержки жителей».

К слову сказать, зарплата председателю ТСЖ полагается лишь в том случае, когда он исполняет обязанности управляющего домом, о чем с ним должен быть заключен трудовой договор. Чаще председатель только представляет интересы собственников, и тогда его деятельность может быть поощрена за счет членских взносов (если в ТСЖ примут соответствующее решение). Итак, организация товарищества возможна в тех домах, где есть инициативные жильцы, обладающие достаточным количеством свободного времени. Если с такими энтузиастами не повезло, собственникам придется обратиться в УК.

Между ТСЖ и УК

Разница между двумя способами управления домом (через товарищество или посредством управляющей компании), безусловно, есть. Создавая товарищество, собственники берут на себя большую ответственность, но ЖК РФ предоставляет им и немалые возможности. ТСЖ — это юридическое лицо, которое вправе заключать договор управления многоквартирным домом (и договоры об оказании коммунальных услуг), определять смету доходов и расходов, устанавливать размеры платежей и т. д. Естественно, при этом есть возможность создать для собственников условия, позволяющие получить определенную выгоду и преференции. Что же касается УК, то она преследует свои интересы. Управляющая компания — профессиональный участник рынка, обслуживание дома для нее, в первую очередь, бизнес и возможность получать прибыль.

Существует альтернативный вариант, позволяющий использовать преимущества обоих способов управления: ТСЖ может заключить договор с УК. При этом товарищество, конечно, контролирует деятельность управляющей компании, отслеживает качество исполнения всех обязательств по договору. В этом случае обслуживанием дома занимаются профессионалы, а ТСЖ заботится о соблюдении интересов жителей.

Расходы и доходы

Какой способ управления наиболее выгоден жителям дома в финансовом отношении? Этот вопрос — один из самых непростых. Многие убеждены в том, что членство в ТСЖ всегда сопровождается дополнительными расходами. На самом деле согласно ЖК РФ собственники, состоящие в товариществе, должны оплачивать коммунальные услуги, а также расходы на содержание дома и его ремонт — как текущий, так и капитальный. Что касается тарифов на ЖКУ, то ТСЖ работают по ставкам правительства Москвы. Правда, решением общего собрания эти ставки могут быть увеличены — для оказания жителям дополнительных услуг. Вот на этой почве, к сожалению, в товариществах иногда возникают конфликты: представления о комфорте у всех разные, одним жильцам достаточно чистого подъезда, другим нужен холл с мраморным полом и хрустальной люстрой.

Однако, по мнению И. Смирновой, решение проблем путем дополнительных взносов и сбора денег с собственников свидетельствует как раз о непрофессиональной деятельности председателя и правления ТСЖ. Но есть немало других примеров, когда товарищество существенно сокращает расходы жителей дома. Для этого ТСЖ заключает с обслуживающими организациями договоры, позволяющие ввести дифференцированные ставки. Некоторым удалось договориться с Мосэнерго о гибких тарифах (в зависимости от времени суток). В итоге жители экономят на оплате электроэнергии до 2 тыс. руб. в месяц.

Кроме того, ТСЖ могут получать доход, занимаясь предпринимательской деятельностью. Закон разрешает использовать для этих целей общее имущество — например, сдавать в аренду нежилые помещения, размещать на здании наружную рекламу и т. д. Полученную прибыль собственники смогут вложить в содержание дома.

Реальность и перспективы

За долгие годы россияне привыкли к тому, что ЖКХ — сфера государственной деятельности. Сегодня ТСЖ демонстрируют принципиально новое отношение к жилью — как к личному имуществу. Такая форма управления близка общемировым тенденциям, но вот будет ли она принята жителями наших домов? О перспективах ТСЖ в России можно спорить, но ясно одно: их место в новых рыночных отношениях пока не определилось. Ситуация, возможно, изменится, когда люди поймут, что условия содержания дома, в конечном счете, определяют цену квартир (уж их-то все считают личной собственностью).

Ольга Ермакова

Дата публикации: 11:07 14 октября 2008

Источник: bpn.ru