5 вопросов экспертам. О классификации жилой недвижимости

Все более привычны для участников рынка недвижимости термины «эконом», «бизнес» и «элита». Что это такое, в принципе, понятно: каждый следующий класс лучше предыдущего. Но вот детали… С подробностями классификации объектов жилой недвижимости читателей журнала знакомят эксперты рынка жилья.

Наши эксперты:

1. вице-президент РГР, президент агентства недвижимости «САВВА» Константин Апрелев
2. управляющий партнер компании Delta estate Елена Земцова
3. генеральный директор компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Владимир Димитриадис
4. директор департамента продаж компании IntermarkSavills Екатерина Гурьева
5. управляющая центром сопровождения компании «ХИРШ» Анна Харьковая

Пользуетесь ли Вы приведенной выше классификацией или в Вашей компании принята какая-то другая? Почему?

Константин Апрелев:

— В целом эта классификация удобна. Однако представляется целесообразным разделить каждый из названных классов на два подкласса, чтобы более точно учесть все особенности и различия многоквартирных жилых домов в России. Элита делится на люкс (А) и делюкс (А–), бизнес — на премиум (В+) и бизнес (В), а эконом — на повышенную комфортность (С+) и собственно эконом (С). Данная классификация использует уже существующую на рынке терминологию. При этом она представляет собой комплексную систему учета качественных и количественных критериев, позволяющих потребителям и профессионалам в сфере недвижимости наглядным и простым способом определить по таблице уровень категории и качества каждого отдельно взятого многоквартирного жилого дома.

Елена Земцова:

— К великому сожалению, универсальной классификации жилой недвижимости пока не существует, слишком все размыто. Мы уже сталкивались с ситуациями, когда дом в центре застройщик позиционировал как объект класса de luxe или премиум по причине только территориальной принадлежности, без учета целого ряда характеристик, присущих элитному жилью. То есть пока на нашем рынке существует дефицит предложения, условия будет диктовать застройщик. Понимание качества у покупателей уже сформировано на примере европейской жилой недвижимости. Но адекватных предложений в Москве недостаточно, и это ведет к вынужденной соглашательской позиции: раз цена высока, значит, приходится признавать статус жилья. Либо оценивать самостоятельно исходя из личных представлений.

Владимир Димитриадис:

— В нашей компании принято пользоваться терминами «эконом», «бизнес» и «элита», так как их удобно применять в целях определения категории жилья. Данная классификация хороша тем, что можно сосредоточиться на определенном сегменте недвижимости и быстрее получить результат, связанный с покупкой или продажей объекта.

Екатерина Гурьева:

— С 2008 г. наша компания перешла на обновленную классификацию жилых комплексов в Москве, в соответствии с которой для элитного жилья предусматривается три качественные подкатегории (в порядке повышения класса): А, А+, А (de luxe).

Комплексы более низкого уровня относятся к классам В (бизнес-класс), С (экономкласс) и D (типовые серии домов), с собственной внутренней дифференциацией по качественным признакам (например, В+, В, В–).Для элитного жилья мы исходим из того, что качественный уровень (категория, класс) объекта во многом есть следствие его местоположения. Кроме того, при классификации учитываются конструктивные особенности домов, качество используемых при строительстве материалов и инженерных систем, объемно-планировочные решения и иные характеристики.

Анна Харьковая:

— Честно говоря, я не слышала, чтобы классификация объектов недвижимости была как-то официально оформлена, чтобы существовали четкие критерии для той или иной категории. Если говорить о новых домах, то часто застройщик сам относит свой объект к определенному классу. понятно, что здесь налицо субъективизм, желание повысить таким образом ценность своего товара. Но деление на названных три класса — это единственное, что есть сегодня на рынке. И мы им пользуемся — по крайней мере, это наиболее удобная и воспринимаемая всеми участниками рынка система, позволяющая разговаривать на одном языке.

Объясните разницу между классами Не только в деньгах, но и в качественном выражении. Чем одна категория жилья отличается от соседней? За что потребитель в каждом случае платит деньги?

Константин Апрелев:

— Скажу сразу, что цена, на мой взгляд, не является критерием, относящим жилье к тому или иному классу. Поэтому мы вовсе не рассматриваем ее в нашей классификации.

Набор критериев состоит из шести основных групп:

• местоположения (пять параметров);
• конструктивных особенностей здания (десять параметров);
• парковки (четыре параметра);
• обустройства придомовой территории (четыре параметра);
• организации и управления эксплуатацией здания (четыре параметра);
• инженерных систем (восемь параметров).

Категория люкс должна соответствовать на 90% всем самым современным требованиям к жилым комплексам, делюкс — на 75%, премиум — на 60%, бизнес — на 50%, повышенная комфортность — на 40% и эконом — на 30%.

Елена Земцова:

— В общем, деньги — лучший показатель класса недвижимости. Сложно себе представить дорогую квартиру в Капотне и, наоборот, дешевую — на Остоженке. Тем более что сегодня в отличие от начала и середины 1990-х рынок жилья можно признать зрелым. Да, встречаются еще рекламные объявления застройщиков, в которых дом в Мытищах или Реутове объявляется элитным. Бывает, в нем даже есть пентхаус. Но от самоназвания дома его классность никак не повышается. В жилой недвижимости в отличие от гостиничной не существует сертификации по «звездам».

Владимир Димитриадис:

— Четкой общепринятой классификации жилья на сегодня не существует. Все признаки, по которым дома делят на эконом, бизнес и элиту, довольно условны. Тем не менее, когда речь идет об экономклассе, всем понятно, что имеется в виду наименее дорогой сегмент жилья. К нему можно отнести большую часть кирпичных и панельных домов, построенных в советское время, за исключением сталинок, которые, особенно после реконструкции, тянут на бизнес. Современный бизнес-класс представляют монолитные новостройки, в которых обычно не менее 100 квартир. Как правило, это высотное жилье — в 16 и более этажей. Средняя площадь однокомнатных квартир начинается от 50 кв. м, двухкомнатных — 75–80 кв. м, трехкомнатных — 100 кв. м.

Еще одна тенденция развития этого рынка состоит в том, что по своим качественным параметрам экономкласс нового поколения все больше приближается к бизнес-классу. По словам девелоперов, это продиктовано повышенными требованиями потребителя, который становится более разборчивым в выборе жилья. Так оно или нет, но все участники рынка признают: качество новостроек экономкласса постоянно растет.

Екатерина Гурьева:

— Проекты класса A — это прежде всего удачное местоположение, преимущественно в центральной части Москвы (в пределах ТТК). Вторым крайне весомым фактором является качество архитектурного проекта: продуманные планировочные решения квартир, эксклюзивный дизайн-проект отделки внутренних общественных площадей с преобладанием натуральных материалов.

Класс A+ — расположение внутри Садового кольца, оригинальный проект (от известного архитектурного бюро), высококачественные строительные и отделочные материалы, выдающиеся видовые характеристики квартир, ограниченное количество объектов собственной инфраструктуры, наличие сервисных услуг для жильцов и т. д. В проектах класса A+ значительное внимание уделяют комфорту и безопасности проживания — в просторном лобби обычно располагается так называемый ресепшен, а также «мягкая зона» с диванами и журнальными столиками и отдельные комнаты для охраны и водителей. Территория проекта обязательно огорожена и круглосуточно охраняется.

А (de luxe). На сегодняшний момент география проектов данного класса ограничена историческим центром Москвы (топонимические районы Остоженка, Пречистенка, а также районы Арбат, Китай-город и частично Якиманка и Тверской).

Объекты de luxe отличают высочайшие требования к архитектурному проекту (только известные студии), в котором значительное внимание уделяется безопасности проживания — дом обязательно оборудован многоуровневыми охранными системами.Отдельную качественную категорию элитного жилья образуют апартаменты временного проживания на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Панельные новостройки сегодня относят к экономклассу. Очевидно, что это не самое плохое жилье на рынке, поскольку существуют, например, пятиэтажки. Как их назвать: Тоже эконом Или эконом-минус? Так же и с элитой — есть предложения, которые лучше среднего в этом классе. Это супер-элита?

Константин Апрелев:

— Эти детали как раз учтены в нашей классификации посредством двух подклассов в каждой категории. Панельные новостройки — это однозначно жилье повышенной комфортности (С+). Элитная категория также разделена на две подгруппы, что позволяет обозначить различия между объектами.

Елена Земцова:

— Конечно, всего три класса на весь рынок — это маловато. Но вот тому же офисному рынку трех классов — А, В, и С — вполне хватает. И там никого не смущает, когда бизнес-центр определяют как В+ или А–.

Классификация жилья тоже к этому когда-нибудь придет. И та же супер-элита никого смущать уже не будет. Пока же она четко нигде не прописана, типы жилой недвижимости можно называть как угодно: эконом, комфорт, бизнес-класс, элитное. Еще есть социальное жилье, которое непонятно к какому классу относится. Сегодня экономкласс подразумевает недорогие квартиры старого фонда: так называемые хрущевки, объекты панельного домостроения 1970-х гг. и некоторые современные панельные дома. То есть все то, что составляет большую часть жилищного фонда Москвы. Понятно, что по качественным характеристикам все эти объекты неоднозначны. Так что необходимость разделения типов жилья на группы сейчас очевидна.

Владимир Димитриадис:

— Какой смысл вводить дополнительные параметры и подпараметры в существующую классификацию жилья? Клиенты в большинстве своем обычные люди, которые не слишком вникают в тонкости риелторского рынка, не желая забивать себе голову сложными наименованиями. Три простых класса — эконом, бизнес и элит всем понятны, как и то, что в каждом из них можно найти предложение более высокого уровня и подороже или более дешевое и не самое комфортное. «Докторская» колбаса может быть от неизвестного производителя, с массой примесей и низкого качества и от авторитетного — с тонким ароматом и мягким послевкусием. Но в любом случае «Докторская» остается в сегменте колбас для среднего класса. Состоятельные люди предпочитают более дорогое. Выбор всегда за нами в соответствии с нашими финансами!

Анна Харьковая:

— Если говорить об экономклассе, не думаю, что это кому-нибудь нужно — придумывать какие-то подклассы. Участникам рынка достаточно описания параметров квартиры, причем конкретного: вот пятиэтажка, вот девяти, а это панельный дом-новостройка. И риелторы, и покупатели с продавцами прекрасно обходятся безо всей этой науки с классификацией. Цены — как они ведут себя в разных классах за последний год, например? Почему иногда складывается ситуация, когда один тип жилья дорожает, другой — дешевеет?

Константин Апрелев:

— Для конечного пользователя чаще всего важна не стоимость квадратного метра, а всего объекта целиком. Поэтому можно столкнуться с ситуацией, когда 1 кв. м в экономе стоит дороже, чем в повышенной комфортности, из-за того, что площадь первой квартиры меньше и в итоге она оказывается дешевле. Платежеспособность среднего класса сегодня снижается, а это значит, что покупательский спрос не поспевает за ростом цен. Люди приобретают то, что в состоянии купить.

Елена Земцова:

— Даже при обвальном кризисе недвижимости этого года в США (в среднем минус 7–8% по стране) Манхэттен остался единственным островком стабильности. Там, наоборот, жилье выросло в цене на 6% за первое полугодие 2008 г. Рынок элитной недвижимости во всех развитых странах живет по особым законам. Кажется парадоксом, но число миллионеров в мире увеличивается в 1,5 раза быстрее, чем развивается экономика. В нашей стране это правило также действует. Если в среднем по России рост доходов граждан в прошлом году составил около 15%, то у самой состоятельной части населения — 40%.

Владимир Димитриадис:

— Фактически в 2006 г. был достигнут максимум реальной стоимости московской недвижимости. Рост цен 2008 г., по сути, лишь отыграл коррекцию, имевшую место в 2007-м. Достижение сейчас пикового значения 2006 г., после которого на рынке недвижимости началась самая болезненная стагнация, наводит на мысль, что и нынешнее подорожание квартир также исчерпало потенциал для дальнейшего роста.

Ни одна из причин увеличения стоимости жилья в 2008 г. не связана с реальным спросом для жизни. Все отражает в том или ином виде инвестиционный спрос — переложить свои инвестиции в недвижимость, вложить свободные деньги, уберечь сбережения от потерь и т. д. На данный момент цены на московское жилье почти полностью оторвались от платежеспособности не только основной массы населения, но и почти всего среднего класса. Для покупки по ипотеке на 30 лет типовой однокомнатной квартиры в спальном районе Москвы в старом жилом фонде нужен доход порядка 6–7 тыс. долл. в месяц. Если же речь идет о приобретении трехкомнатной квартиры также в старом жилом фонде в спальном районе столицы, то нужен доход уже под 10 тыс. долл., а если в современном доме бизнес-класса — то и все 20 тыс. Очевидно, что такие покупки доступны только очень ограниченному кругу людей, большая часть которых за эти годы уже приобрела себе жилье, и даже не одно.

Екатерина Гурьева:

— Среднерыночная цена 1 кв. м в строящихся элитных жилых комплексах в течение первого полугодия 2008 г. увеличилась примерно на 20%, составив 21,6 тыс. долл. При этом повышение цен преимущественно пришлось на I квартал (12% к декабрю 2007 г.). Тогда как во II квартале удорожание больше имело технический характер — в основном из-за роста строительной готовности отдельных объектов.

Наиболее динамично подорожали квартиры в проектах класса А (22%). Прирост в комплексах более высокого класса составил около 18%. В первом полугодии 2008 г. на первичном рынке элитного жилья сохранилась существенная дифференциация средних цен по топонимическим и административным районам Москвы — разница между наиболее престижными районами (Хамовники, Якиманка) и районами с пониженным статусом (Красносельский) достигает 1,8 раза.

Анна Харьковая:

— За последний год квартиры экономкласса подорожали почти вдвое: самые дешевые однокомнатные прошлой осенью стоили 130 тыс. долл., сегодня — 250. Правда, в основном рост пришелся на начало рассматриваемого нами периода, в течение последних месяцев цены если не встали, то растут очень медленно. Но в сентябре начался очередной деловой сезон, а вместе с ним оживился спрос. Такого рода явления всегда приводят к тому, что цены хоть немного, но увеличиваются.

Как наше жилье выглядит на фоне развитых стран? Наши элитные квартиры могли бы удостоиться такого же определения где-нибудь во Франции? Есть какие-то существенные отличия нашего и зарубежных рынков?

Константин Апрелев:

— Думаю, что квартиры категории люкс в нашей классификации полностью соответствуют понятию элиты в Европе. В Америке требования к элите пониже, скорее ближе к классу делюкс, а по некоторым параметрам, возможно, и к классу премиум. Все зависит от сложившегося компромисса между застройщиками, экспертами-консультантами и потребителями.Основное отличие рынков Европы — это пониженная этажность жилых домов по сравнению с московскими проектами класса бизнес. Несколько меньшая площадь квартир и кухонь, а также большие размеры окон. Кроме того, в Европе в целом меньше многоквартирных домов и больше индивидуальных.

Елена Земцова:

— Нормально наше жилье выглядит. Российский миллионер, к счастью, сейчас может позволить себе купить квартиру в любой точке мира, он уже научился выбирать и сравнивать. Да, он не в состоянии пока выбрать социальное окружение на уровне района и лондонский Холланд-парк не перенесет в окрестности Патриарших прудов. Но квартиру, по качеству проживания в ней равную квартире на том же Манхэттене или в престижном лондонском квартале Белгравия, позволить вполне способен.Наш рынок взрослеет, в том числе и по такому показателю, как выбор. Например, в Москве вы сейчас можете выбрать себе элитное жилье с отделкой как на первичном, так и на вторичном рынках. Еще семь лет назад такого не было. И сегодня вторичный рынок по числу выставляемых элитных объектов уже превысил рынок первичный.

Владимир Димитриадис:

— Наши элитные квартиры вполне соответствуют западным стандартам, но есть и некоторые различия. Практически во всех европейских странах принято сдавать объекты с отделкой, встроенной кухней и полностью оборудованными и оснащенными ванными комнатами. Гораздо реже можно встретить новостройки в бетоне, тем не менее эти случаи имеют место быть, но тогда такое жилье стоит ощутимо меньше. В России же большую часть квартир сдают без отделки, и уж тем более без мебели.

Если же сравнивать элитные квартиры на вторичном рынке Москвы, с дизайнерским ремонтом и всеми «наворотами», то они по уровню вполне сопоставимы с европейскими.

Анна Харьковая:

— Самое главное отличие состоит в том, что в большинстве стран новостройки продают пригодными для проживания, а не в состоянии голого бетона, как у нас. Еще одним отличием является более высокая, чем у нас, плата за пользование жильем — коммунальные платежи плюс налоги. Например, продав типовую одно- или двухкомнатную квартиру в спальном районе Москвы, можно купить жилье в Европе. Это, конечно, будет никак не элитный объект, но ведь и мы продавали не элиту.

Однако для покупателя, думаю, станет неприятной неожиданностью, что ежемесячное содержание такой квартиры будет обходиться в 600–800 евро в месяц. Мы в Москве все-таки не привыкли к таким ценам…

Владимир Абгафоров

Дата публикации: 11:14 14 октября 2008

Источник: bpn.ru