Вся система долевого строительства может исчезнуть

Минимальное удорожание жилья с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве составит 3-5%.

Однако, по мнению директора юридического департамента холдинга "ЛенСпецСМУ" Даниила Селедчика, этот минимум будет, скорее всего, перекрыт из-за увеличения срока начала продаж (только после окончательного оформления участка и публикования проектной декларации) и из-за ужесточения штрафов за срыв сроков строительства. Многие участники рынка прогнозируют удорожание жилья до 20% исключительно в связи с вступлением в действие этого закона, вне зависимости от рыночных тенденций.

Начальник отдела недвижимости Института проблем предпринимательства Тимофей Титаренко полагает, что "маятник качнулся очень жестко".

"Бесправный" до сих пор дольщик может по формальным основаниям вытащить деньги из стройки в любой момент. В частности, таким основанием вполне может стать перемена назначения встроенных помещений (например, вместо фитнес-центра на магазин или офис).

Без доли

В этой связи не исключено вообще исчезновение системы долевого строительства. Жилищный пакет, кроме закона о долевом участии в строительстве, включает в себя также и поправки в Налоговый кодекс, с их вступлением в силу реализация жилья перестает облагаться НДС. В результате, полагает Тимофей Титаренко, можно прогнозировать увеличение объемов банковских средств в строительстве жилья, с тем чтобы продавать квартиры уже на вторичном рынке, в уже построенном доме.

В любом случае совмещение видов финансирования теперь практически исключено: либо долевое участие (в первую очередь физических лиц), либо банковские кредиты. На совместное финансирование банки не пойдут, так как им предстоит нести консолидированную ответственность перед дольщиком.

Русский парадокс

В результате может произойти парадоксальная вещь.

После того как на рынке появится судебная практика (удастся понять, к примеру, при каких "существенных" недоделках покупатель квартиры может требовать компенсации и ее пределы), после того как строители окончательно определятся, работать ли им в рамках создаваемого правового поля с долевыми договорами или попытаться выйти из него, -- ценник для "конечного потребителя" не увеличился бы слишком серьезно. Потому что могут возникнуть две цены: 25%, заплаченных за банковский кредит, а потом еще 25% -- за компенсацию затрат на такое кредитование.

***

Алексей Бегунов, директор ЗАО "Агентство "Бекар":

"С введением закона об участии в долевом строительстве себестоимость строительства возрастет до 20-30%. Это заложено в необходимости использования банковских и собственных средств в большем объеме на первом этапе строительства, а также в дополнительных рисках застройщика. Устанавливаются также санкции за перенос сроков сдачи дома, что, учитывая сроки согласования и запрет на продажи до получения разрешения, создает безвыходную ситуацию. Выход из нее видится только в увеличении количества ипотечных сделок, которое возможно при стоимости кредита 4-6% годовых и более доступной процедуре его оформления".

Игорь Козырев, начальник юридического отдела СК "Импульс":

"Возросшая ответственность и увеличившиеся риски застройщиков приведут к повышению цен. В 2005 г. цены могут возрасти на 20-30%. Подняв цены сразу, можно потерять покупателей, поэтому цены будут плавно повышаться в течение года. Раньше дольщики были бесправны, сейчас им дается право на получение всей информации о строительной компании, вплоть до аудиторских отчетов. На мой взгляд, это лишнее. Требование обязательной регистрации договора в ГБР приведет к усилению госконтроля в этой отрасли".