Застройщики просят у кредиторов отсрочку

Последний месяц петербургский рынок недвижимости перешел из стадии тревожного ожидания в стадию постепенного снижения цен. Правда, пока это снижение составляет лишь доли процента, но у девелоперов растет уверенность в том, что оно продолжится. До этого момента цены также на доли процента, но росли. Правда, все это проходило на фоне резкого снижения количества сделок как на первичном, так и на вторичном рынках. В большинстве как девелоперских, так и риэлторских компаний количество сделок сократилось в разы.

"Сейчас не стоит говорить о кризисе. Скорее, можно просто говорить о сложившейся ситуации на рынке. Любой рынок непостоянен. Есть подъем, есть некое плато, есть падение. Причем эту ситуацию с плато мы уже проходили несколько раз - это и 2005 год, и 1998-1999 годы", - считает генеральный директор группы компаний ЦДС Михаил Медведев. Как уверяют эксперты, сейчас главное, чтобы покупатели и продавцы перестали "думать и уже приняли какое-то решение - например, снижать цену".

Наиболее пострадавшими от проблем на рынке можно считать крупные строительные компании (например, "ЛенСпецСМУ", ЛЭК, "Строймонтаж"), которые работали в сегменте комфорт- и бизнес-класса, с квартирами изначально большего метража и высокой стоимостью. Они уже вынуждены давать скидки, достигающие 15 процентов, и таким образом привлекать покупателей. Больше всего "зависает" трех- и четырехкомнатных квартир в строящихся домах - по ним, как признаются строители, сделок нет уже почти два месяца. В то же время девелоперы, специализирующиеся на строительстве жилья эконом-класса, чувствуют себя вполне уверенно. "Если компания вела нормальный бизнес, не стараясь резко вырваться вперед, с ней ничего не случится. Главное - не бросаться из одной крайности в другую. Рынок недвижимости никуда не денется, жилье нужно всегда. По сравнению с июнем, июлем, августом прошлого года - ровная ситуация, может, последний месяц продажи идут чуть-чуть получше. Это происходит за счет того, что цены на наших объектах достаточно средние. Это сегмент типового жилья, с небольшой площадью квартир. Спрос на них сейчас стабильный", - говорит Михаил Медведев.

"Кто были наши покупатели раньше? Почти 60% - те, кому квартира нужна, чтобы там жить; 30% - инвесторы, половина которых рассчитывала получить прибыль на росте цен и перепродаже, а вторая половина намеревалась сдавать в аренду и через несколько лет передать квартиру своим детям. Оставшиеся 10% покупали жилье с помощью ипотеки, - комментирует ситуацию председатель совета директоров холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков. - Что изменится? Инвесторы, которые покупали для перепродажи, уйдут. Половина из ипотеки тоже уйдет. Итого мы теряем 20% покупателей. Значит, нужно изобретать какие-то вещи, чтобы их вернуть".

"Снижение цен на недвижимость, как и заморозка проектов, это уже реалии нынешнего времени. Но думаю, это позволит провести ревизию и еще раз уже более внимательно посчитать экономическую составляющую проектов, сократить излишние затраты. В целом это позволит очистить рынок недвижимости от дутых пузырей. И те, кто раньше считал, что можно просто прийти на рынок и по-быстрому "срубить бабла", просто либо уйдет с него, либо начнет набирать профессионалов и профессионально работать в строительной отрасли. Глобального обрушения не будет.

Предстоит, а точнее, уже сейчас началась очистка рынка от пены. А это пойдет только на пользу как рынку, так и компаниям, нормально на нем работающим", - уверен генеральный директор корпорации "Адвекс. Недвижимость" Владимир Гаврильчук.

"Крайне сложная и при этом не краткосрочная складывается картина, - комментирует вице-президент банка ВТБ Александр Ольховский. - Колоссальный рост цен на жилье за последнее время повлек резкое снижение спроса; резко снизилось количество людей, которым доступна ипотека; упали объемы кредитования вместе с объемами привлекаемых застройщиками средств "с рынка". Потребители ждут лучших времен. Денег у застройщиков нет, а сконцентрированы они - в бюджете".

К решению проблем строителей подключились и власти Петербурга. Правда, пока мэрия выказала желание выкупать у девелоперов те участки, на которых строительство еще не начиналось. Выкупая эти земли, городская администрация, с одной стороны, рассчитывает освободить компании от необходимости реализовать еще не начатые проекты в условиях финансового кризиса, с другой - поддержать предложение на рынке за счет строительства бюджетного жилья.

Выкуп активов возможен по итоговой цене торгов санкт-петербургского Фонда имущества или по оценочной стоимости, если участок был приобретен компанией на вторичном рынке. По словам вице-губернатора правительства Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, у города есть финансовые возможности для выкупа земли, не взятой в оборот компаниями-застройщиками. Он подчеркнул, что отбирать простаивающие участки никто не собирается - выкуп может произойти только в том случае, если компании "сами придут и предложат их продать". Приобретенные участки администрация намерена отдавать под строительство социального жилья, что позволит удержать предложение недвижимости в городе на высоком уровне.

В Гильдии управляющих и девелоперов предлагают мэрии пойти еще дальше и создать фонд для выкупа строящихся квартир (хотя бы у тех компаний, которые могут гарантировать достройку дома) и самих проектов с последующим приданием последним статуса "социально значимых". Еще гильдия намерена предложить городу взять на себя инженерную подготовку даже тех участков, что уже выкуплены частными инвесторами. Прежде такую подготовку осуществляли сами девелоперы за счет средств, полученных от продажи завершенных проектов. Однако теперь застройщики заявляют, что лишены такой возможности - денег нет. Причем недостаток в средствах испытывают как средние компании, так и крупные, занимающиеся комплексным развитием территорий.

Руководство строительного холдинга "ЛенСпецСМУ", ставшего в 2008 году самым крупным покупателем земли в Петербурге, предлагает властям сделать и вовсе беспрецедентный шаг - временно заморозить выплаты за выкупленные у города земельные участки. Согласно условиям прошедших торгов, вся сумма по заключенным контрактам должна быть выплачена в течение 40 месяцев. По словам президента холдинга Вячеслава Заренкова, компания хочет получить дополнительную отсрочку по первым платежам на полгода. В ответ на эту инициативу представители Фонда имущества уже заявили, что предоставление подобной отсрочки невозможно: пересмотреть условия торгов после их проведения - значит, нарушить права остальных участников аукциона. Однако холдинг не спешит отказываться от своей идеи: по словам Заренкова, отсрочку можно утвердить на законодательном уровне, заодно распространив ее на все работающие в северной столице предприятия строительной отрасли, поскольку большинство застройщиков сейчас испытывают проблемы с привлечением заемного финансирования. А сэкономленные на платежах деньги, по мнению главы "ЛенСпецСМУ", девелоперы могут пустить на новое строительство. "Конечно, это может быть больно для бюджета в начальный период, но региональная власть должна участвовать в стабилизации ситуации", - говорит Заренков.

Пойдут ли питерские власти на такую меру, пока не ясно. Ведь и у мэрии имеются задолженности, по которым ей необходимо рассчитываться.

Павел Никифоров

Дата публикации: 16:07 23 октября 2008

Источник: bpn.ru