Квартира в новом доме

При покупке квартиры в новом доме нередко возникают ситуации, когда без помощи юриста не обойтись. Сегодня на вопросы читателей журнала отвечает специалист юридического бюро «Падва и Эпштейн» Дмитрий Штыков.

— Дом сдан госкомиссии. Какие документы должен предоставить застройщик, когда квартиру принимает покупатель? Как оформить право собственности на квартиру в новом доме?

— В соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон) передача объекта застройщиком и его принятие участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту или иному документу после получения в установленном порядке разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы (ФРС). Для этого нужно предоставить следующие документы:

• разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит квартира;
• договор долевого участия в строительстве;
• передаточный акт.

Заметим, что разрешение на ввод в эксплуатацию дома (или его нотариально удостоверенная копия) передается застройщиком в регистрирующие органы не позднее чем через десять рабочих дней после его получения.

— Как узнать методику расчета пени за просроченное время строительства?

— Методика расчета неустойки (пени) установлена ст. 6 Закона. В соответствии с ней в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Нужно отметить, что участнику долевого строительства, являющемуся гражданином РФ, пени выплачивают в двойном размере, то есть 2/300 ставки рефинансирования. Согласно указанию Центрального банка РФ, с 14 июля 2008 г. ставка рефинансирования составляет 11% годовых.

— В квартире, купленной в новостройке, имеются некоторые мелкие недоработки. В каких документах они должны быть зафиксированы, и в какой срок их обязаны устранить?

— В случае обнаружения каких-либо недостатков участник долевого строительства до подписания документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором будет указано несоответствие объекта условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации. Не следует подписывать документ о передаче квартиры до устранения недостатков. Законом установлен минимальный гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет), который исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Если в течение гарантийного срока покупатель обнаружит в квартире недоработки, свидетельствующие о ненадлежащем качестве строительства, он вправе предъявить застройщику свои претензии. При этом он может потребовать на выбор:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

— Заплатили застройщикам сразу всю сумму по договору долевого участия. Теперь строительство заморозили, так как разрешение на него было получено неправомерно. Имеем ли мы право требовать от застройщика возврата денег с учетом роста цен?

— Согласно ст. 10 Закона сторона, не исполнившая своих обязательств по договору, обязана уплатить другой стороне предусмотренные неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки. Убытками в соответствии с ГК РФ считаются:

• расходы, которые необходимы для восстановления нарушенного права;
• утрата или повреждение имущества (реальный ущерб);
• неполученные доходы (упущенная выгода).

Соответственно, в случае, когда условия соглашения не выполнены по вине застройщика, участник долевой собственности вправе в судебном порядке расторгнуть договор долевого участия в строительстве и требовать возврата денег с учетом роста цен.

— Нужно ли платить ТСЖ, организованному застройщиком, по счетам за содержание жилья, пока я не стал его собственником?

— Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Все расходы по содержанию и эксплуатации дома-новостройки до момента оформления на него прав собственности в установленном законом порядке обязан нести застройщик. Но договором долевого участия в строительстве может быть предусмотрена обязанность дольщика вносить плату за жилье. В этом случае при заключении соглашения целесообразно настаивать на включении в него условия о возникновении обязанности по оплате таких расходов только с момента фактического получения квартиры (подписания акта приема-передачи).

— Каким образом воздействовать на застройщика, нарушающего сроки окончания сооружения здания, если уже возведенный дом не принимает госкомиссия?

— Эффективным способом воздействия на застройщика является письменная претензия с требованием устранить нарушения и указанием на возможные санкции. Если это не приведет к нужному результату, застройщика можно привлечь к ответственности через суд. Кроме того, законодательством предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения второй стороной обязательства по передаче квартиры в установленный срок.

— Купил квартиру в новом доме, который еще не принят госкомиссией. Можно ли зарегистрироваться в такой квартире?

— Для регистрации по месту жительства необходимо подать документы, подтверждающие право на жилое помещение. Это могут быть: ордер, договор, заявление лица, предоставившего гражданину жилое помещение, или иной документ. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Регистрация же права собственности на квартиру в новом доме согласно Закону будет проведена только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого здания, то есть после прохождения приемки государственной комиссией.

Поэтому зарегистрироваться в новой квартире можно только после принятия дома госкомиссией и получения свидетельства о праве собственности.

— Покупаю квартиру в сооружаемом доме по переуступке права требования. Можно ли по этому же договору перепродать жилье? Какие налоги придется заплатить в таком случае?

— В соответствии с действующим законодательством уступка права требования допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания документа о передаче квартиры, но только после уплаты участником долевого строительства цены договора (или одновременно с переводом долга на нового покупателя в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). Сделка об уступке права должна быть зарегистрирована в органах ФРС. При этом придется заплатить госпошлину в размере 500 руб. в связи со сменой залогодержателя в отношении земельного участка, используемого под застройку, и сооружаемого объекта. Доходы от переуступки права требования по договору долевого строительства в соответствии с Налоговым кодексом РФ облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

— Есть ли законодательно установленные сроки предоставления документов для оформления квартиры в собственность с момента принятия дома госкомиссией?

— Обязательные сроки предоставления дольщиком документов для оформления квартиры в собственность с момента принятия дома госкомиссией действующим законодательством не установлены. Участник долевого строительства может обратиться в органы ФРС с заявлением о государственной регистрации права собственности, но это не является его обязанностью.

Дата публикации: 16:39 23 октября 2008

Источник: bpn.ru