«Единая Россия» спасет дольщиков

Парламентарии в очередной раз хотят заставить застройщиков уважать закон и права дольщиков, а заодно вывести на чистую воду отдельно взятых губернаторов. Третья по счету редакция закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве разрабатывается специальной рабочей группой партии «Единая Россия». Однако эксперты предупреждают, что этот по сути важный документ может стать дополнительным средством выжимания наличных средств. По оценкам парламентариев, число пострадавших на сегодня составило почти 61 тыс. семей. По всей России насчитали 723 проблемных объекта. За истекшие два года было достроено и сдано более половины из них.

«В шуме и пыли могут случиться ложные банкротства, могут появиться и новые обманутые дольщики» В «Единой России» считают, что 80% строителей не работают по закону № 214-Ф3 и под любыми предлогами отказываются заключать с покупателями их жилья договоры долевого участия.

«Сейчас застройщики попадают в неудобное положение только в случае, когда они пытаются объять необъятное, – пояснил гендиректор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Клейменов. – Они входят в новые проекты под залог предыдущих, берут кредиты и наталкиваются на разрыв между временем получения доходов и временем платить по счетам».

Закон о долевом строительстве был принят в 2004 году (№ 214-ФЗ) после череды скандалов с обманутыми дольщиками и был призван защитить права граждан, инвестирующих в жилье на стадии строительства. Риски для граждан минимизировать удалось, а для строителей привлечение средств населения стало более сложным и менее выгодным, нежели другие законные схемы.

«Механизм, когда застройщики принимают деньги от населения, нельзя назвать цивилизованным, но государство в начале 1990-х годов отошло от участия в инвестиционных строительных проектах, поставив строителей перед выбором: обанкротиться или выжить посредством прямого сотрудничества с населением. Стройкомплекс выжил, но цены резко выросли», – рассказал член Ассоциации строителей России Андрей Игумнов.

Сейчас ситуация изменилась. Мировой финансовый кризис неизбежно приведет к переделу строительного рынка и вынудит уйти с него многих сегодняшних игроков, в том числе и крупных. В шуме и пыли могут случиться ложные банкротства, могут появиться и новые обманутые дольщики. Значит, пришло время модернизировать закон. Другой вопрос – своевременно ли это делать в не самый лучший период для строительной отрасли.

Итак, каким образом депутаты предлагают заставить застройщиков соблюдать закон и защищать обманутых? Прежде всего за привлечение средств граждан в обход закона предлагается штрафовать юридические лица на суммы от 500 тыс. до 1 млн рублей, а для должностных лиц, подписавших документы, – от 25 до 50 тысяч. За каждый договор. Обманутым предлагается следующее: государство должно выкупать недострой, достраивать и передавать тем, кто пострадал от обмана строителей.

Любопытный факт: сейчас законодательство не обязывает региональные власти самостоятельно доводить проблемные стройки до ума, чем, собственно, некоторые губернаторы и пользуются, отдавая их в руки других компаний без соблюдения обязательств перед дольщиками.

Ведь для того, чтобы работать в рамках 214-го закона, надо кардинально перестраивать бизнес (приводить в порядок проектную документацию, бухгалтерию, правоустанавливающие бумаги и т.д.). А момент для этого сейчас – хуже не придумаешь. Кризис и без того испытывает застройщиков на прочность. Поэтому сейчас это может пагубно сказаться на состоянии отрасли и объемах возводимого жилья.

Есть несколько причин, по которым застройщики как черт от ладана бегут от закона. Во-первых, строителям выгоднее брать кредит у банков, чем привлекать средства граждан, делая скидку им в 20–25% от стоимости квартиры на этапе строительства.

Во-вторых, привлекать деньги граждан разрешено только после получения разрешения на строительство, а не секрет, что 7 из 10 объектов начинает возводиться до этого по одной простой причине: сумма отступных чиновникам до и после начала строительства различается в разы.

В-третьих, застройщиков привлекает возможность неоднократной перепродажи квартир. Схем много, а самой распространенной из них является вексельная, по которой с покупателем заключают договор купли-продажи векселя, но не квартиры. Затем в случае ложного форс-мажора, придуманного самим застройщиком, покупателю возвращаются деньги по векселю, а квартира повторно продается за большую сумму другим лицам.

Существует шесть схем обхода закона о долевом строительстве: инвестирования или соинвестирования проекта, переуступки права требования, совместной деятельности, организация «простого товарищества», вексельная схема и предварительный договор купли-продажи.

Есть и еще одно любопытное обстоятельство: инвестирование на ранних стадиях строительства позволяет покупателю заплатить за квартиру на уровне котлована существенно меньше, чем за готовую. Это вынуждало строителей-девелоперов поднимать цены на остальные квартиры и таким образом накручивать стоимость «квадратов».

Строители не любят закон и потому, что он предписывает застройщику передавать помещение в собственность дольщика только на основании акта приема-передачи. Этот документ может быть составлен и подписан только после того, как дом будет благополучно сдан госкомиссии, то есть официально введен в эксплуатацию.

Как признавались все опрошенные строители, этот документ, конечно, важен и нужен, но по сути является дополнительным средством выжимания наличных средств. По договорам долевого участия застройщик обязан сдать квартиры в определенный срок, не сдаст – будет платить большие штрафы. Госкомиссия это знает и затягивает приемку до тех пор, пока не наступает критический момент. Одним словом, коррупция и вымогательство в действии.

«В случае принятия этого закона или поправок к нему застройщики могут снова потребовать подсластить им пилюлю, например, в виде снижения или даже временной отмены НДС, – заверил руководитель консалтинговой компании «ПРО-Брокер» Максим Пименов. – Потому что для того, чтобы полностью соблюдать этот закон, придется пересматривать целый комплекс проблем, причем не только в строительной отрасли, но и в плане контроля за исполнением законов и так далее. Иначе это будет невыполнимый закон, который опять найдут, как обойти».

Только в октябре в организацию «Комитет помощи: жилье, земля, люди», которая объединяет всех обманутых частных инвесторов, из многих регионов поступили десятки жалоб и обращений в связи с заморозкой строительства и отказом застройщиков выполнять свои обязательства. Среди недобросовестных – компании «Жилстройинвест», «ТюменьЛукойлСтрой», «Святоград-Инвест», «Вавилон», «Риндайл», «Инвестиционная компания «ВНЛ», «Росрегионы», «Экострой»… список можно продолжить. Таким образом, попытка парламентариев заставить строителей уважать закон нисколько не становится менее актуальной из-за кризисных явлений в самой отрасли.

Павел Огородников