Осень на рынке ипотеки

Новости с рынка ипотеки этой осенью тревожные, но при этом крайне противоречивые. С одной стороны в прессе раздаются реплики, призывающие заемщиков брать ипотеку на любых условиях — иначе, мол, останетесь без кредита. С другой — сдержанные советы подождать, потому что условия отнюдь не располагают к кредитованию. Что же на самом деле происходит на рынке?

Долгое время российские банки пытались на фоне мирового кризиса ликвидности сохранить прежние позиции или хотя бы их видимость. Разумеется, ставки на кредиты постепенно увеличивались, а требования к заемщикам ужесточались в течение всего этого года. Однако вплоть до нынешнего сентября на нашем рынке сохранялись — пусть это и было редкостью — программы без первоначального взноса и программы для заемщиков с неподтвержденным доходом. Кредиты дорожали, но банки мужественно обещали, что российский рынок ипотеки существенно не пострадает. Однако наступивший сентябрь положил конец надеждам на скорое разрешение кризиса.

С премией или дисконтом

Ключевыми для ипотечного рынка в начале осени стали два события. Во-первых, федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) изменило стандарты своего взаимодействия с региональными партнерами. Если ранее процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока кредита, то теперь к этим параметрам добавился размер кредита. Новая ставка рефинансирования определяется как сумма базовой ставки (стоимость привлечения финансовых средств для агентства) и маржи за кредитный риск и в каждом случае рассчитывается индивидуально. То есть, по сути, ставки переводятся в «плавающий режим».

Кроме того, агентство заявило, что будет выкупать кредиты у своих партнеров как по номиналу, так и с дисконтом или премией — в зависимости от ставки, по которой заемщик обслуживает кредит. Если ставка при выдаче была установлена, например, на уровне 11%, а с момента выдачи кредита конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения, то закладная будет выкуплена дешевле номинала. Если с момента выдачи кредита ставки на рынке снизились, продажа по номиналу перестает быть выгодной для банка, поэтому агентство будет платить ему премию.

Эта новость, анонсированная СМИ еще в августе, вызвала немалый шум: многие эксперты сразу же подсчитали, что новый подход означает фактически удорожание ипотечных кредитов на 2–3% (до 15–16% годовых в рублях). Незадолго до часа X Ассоциация ипотечных компаний (АИК) обратилось в АИЖК с просьбой пересмотреть нововведения. АИК мотивировала обращение тем, что этот шаг может привести к сокращению ипотечного рынка в регионах и банкротству некоторых фирм.

Однако решение осталось в силе, и с 15 сентября агентство официально перешло на новые стандарты. Это подтолкнуло некоторых бывших партнеров АИЖК либо временно приостановить выдачу кредитов, либо искать сотрудничества с другими организациями, занимающимися рефинансированием. Но большинство рефинансирующих структур также начали сворачивать свою деятельность или менять условия выкупа.

«АТТА Ипотека» с начала августа проводит выкуп закладных только с дисконтом не менее 1% от суммы основного долга и в будущем намерена увеличить дисконт. Одновременно «АТТА Ипотека» снизила с 1,5 до 1% комиссию, выплачиваемую банкам за сервисное обслуживание проданных ими кредитов. Банк «КИТ Финанс» также фактически приостановил с августа выкуп ипотечных бумаг у других финансовых организаций. «Абсолют банк» с начала лета приобретает у других финансовых организаций кредиты только со ставкой не ниже 12% годовых, а комиссию за сервисное обслуживание выплачивает лишь в исключительных случаях. Эти события стали довольно ощутимым ударом для региональных рынков ипотеки. Впрочем, столичные рынки чувствовали себя в это время не намного лучше. В сентябре продолжилось удорожание кредитов у лидеров рынка: один за другим подняли ставки «Союз», Собинбанк, Русский ипотечный банк, «Юникредит банк», Альфа-банк. За последнюю неделю сентября повышением отметились «Уралсиб», «ДельтаКредит», «Жилфинанс», «Оргрэсбанк», БТА-банк.

По подсчетам «Фосборн Хоум», в среднем за год ставки выросли на 1,8%. Однако в реальности последствия такого вроде бы небольшого повышения вполне ощутимы. По расчетам экспертов, в результате повышения процентной ставки на 1% возможная сумма кредита при одной и той же платежеспособности уменьшается для заемщика на 8–12%.

Кроме того, пересмотрели программы те банки, которые еще позволяли себе вольности вроде выдачи субпраймовых кредитов. В сентябре банк «ВТБ 24» окончательно расстался со 100%-ным кредитом. А «Хоум Кредит», который прославился тем, что вышел на рынок с заявлением о том, что будет кредитовать «отказников», заявил на днях, что намерен полностью свернуть свою ипотечную программу и программу автокредитования.

Как предсказывают эксперты, это еще не последние встряски. По утверждениям «Фосборн Хоум», до конца года средняя ставка поднимется еще минимум на 0,8%. А в первом полугодии 2009 г. — на 0,5%. Но эти прогнозы были сделаны еще до второго ключевого события, повлиявшего на российскую ипотеку, — обвала фондового рынка.

Где деньги взять?

Кризис, начавшийся как эхо западного, лишний раз продемонстрировал шаткость российской банковской системы. Это событие стало своего рода катализатором процесса, тянувшегося целый год. Ситуация с финансированием у банков осложнилась, и, самое главное, окончание периода «затянутых поясов» стало еще более неопределенным. Сложности с финансами вынудили банкиров придерживать кредиты. Даже те организации, которые формально не отказывались от практики кредитования, на деле зачастую переставали выдавать ссуды, особенно долгосрочные. Так, Сбербанк официально не объявлял о прекращении кредитования, но удлинил срок рассмотрения заявки до 18 дней, что журналисты «Газеты» тут же интерпретировали как прекращение выдачи ссуд. На прошлой неделе «Газета» опубликовала целый перечень банков, решивших «сделать паузу» в кредитной деятельности: в их числе Русский ипотечный банк (РИБ), «Союз», «Петрокоммерц», Первый чешско-российский банк (ПЧРБ), «Зенит», Московский банк реконструкции и развития (МБРР).

Наиболее опытные брокеры заняли в этой ситуации позицию регулировщиков. Они перенаправляют потоки заемщиков из банков, испытывающих трудности с финансами, в те организации, что еще держатся на плаву. А «Фосборн Хоум» объявил даже о готовности платить комиссию банкам, если они будут пересылать к нему тех заемщиков, которых не в состоянии обслужить. Очевидно, что на рынке началась очередная перестановка сил. Шансы на лидерство имеют лишь крупные банки с мощным государственным или западным ресурсом.

Правительство пытается стабилизировать ситуацию, планируя выделить АИЖК 60 млрд руб. для рефинансирования ипотечных кредитов. В стратегии Министерства регионального развития указано, что общая сумма средств, которая будет направлена на поддержку ипотечной программы, составит 1 трлн руб. к 2020 г. Однако в ответ на это решение некоторые эксперты не преминули высказать мнение, что ситуацию оно не спасет. В частности, генеральный директор и совладелец ГК «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко заявила, что 60 млрд руб. — это только 0,2% от нужной ипотечному рынку суммы. Кроме того, по ее словам, АИЖК утратило кредит доверия, которое обеспечивало агентству контроль на 10% российского рынка ипотеки.

О светлом будущем

Пока наибольшую пользу из кризиса извлекли ипотечные брокеры. Условия выдачи кредитов ужесточились, и в связи с этим роль посредника стала более значимой для клиентов. Банки стали более пристрастно, чем раньше, рассматривать заявки: порой их «заворачивают» по совершенно необъяснимым причинам. Однако опытный брокер знает, в каком банке у данного клиента больше шансов на получение кредита. Кроме того, если это профессионал, он будет отстаивать интересы своего заемщика и разбирать все доводы, приведенные банком за или против. Больше внимания брокерам стали уделять и банки. В результате повышения требований значительно сократился пласт потенциальных заемщиков: конкурентная борьба за «качественных» клиентов обострилась.

Пока брокеры не жалуются на нехватку клиентов. И даже наоборот — говорят о том, что спрос на кредиты остается высоким. Оптимисты доказывают, что кризис, хотя и отбросил российскую ипотеку в своем развитии, на деле не уменьшает ее перспективы. Доля ипотечного рынка у нас пока составляет всего около 2%, в то время как в западных странах — не менее 50%. Кроме того, цены на жилье в России за последние годы выросли настолько, что покупка недвижимости без кредита стала возможной лишь для очень узкого слоя людей.

На основании этих посылок участники рынка делают вывод, что ипотека будет развиваться и дальше. В подтверждение своих слов они приводят статистические данные этого года. Цифры, разумеется, существенно меньше, чем год назад, но тем не менее они показывают положительную динамику. Так, по словам генерального директора «Фосборн Хоум» Василия Белова, рост рынка по сравнению с первым полугодием 2007 г. составил 61%. Однако прирост ипотеки идет, во-первых, за счет регионов, которые существенно отставали по объемам и только сейчас начали набирать обороты, а во-вторых, за счет увеличения размера займов. Жилье подорожало, и для покупки заемщикам требуется все больше банковских денег. Тот же В. Белов говорит, что, по их данным, средняя сумма кредита выросла на 25%. Однако трудно сказать, насколько увеличилось количество заемщиков и увеличилось ли оно вообще. Как неофициально сообщили в пресс-службе одного крупного банка, клиентов нет, поскольку все выжидают.

В целом ипотека за этот короткий промежуток времени откатилась назад больше, чем за предыдущие полгода. Но это еще не повод говорить о том, что ипотечное кредитование в скором времени исчезнет. Пока еще потребность в жилье в нашей стране слишком велика, а возможности для ее единовременной покупки столь же ничтожны. Реальных же альтернатив ипотеке предложено не было. В правительстве РФ давно пылится законопроект о строительных сберегательных кассах, но до сих пор решение не принято.

Яна Казакова

Дата публикации: 11:20 30 октября 2008

Источник: bpn.ru