«Взлетная полоса» для офисной недвижимости

Развитие офисной недвижимости постепенно выходит за границы исторического центра. В этом смысле Пулково-3 является уникальным примером стремительно формирующегося делового района на периферии, в котором, помимо офисной и сопутствующей гостиничной составляющих, уже существует торговая и досуговая функции. Выбор данного местоположения предельно обоснован как для девелоперов, так и для зарубежных инвесторов – подобные проекты они видят практически во всех европейских столицах.

Преимущества деловой зоны Пулково очевидны. Своеобразными «магнитами» тут являются близость международного аэропорта и кольцевой автодороги, а также границ города, которые в ближайшем будущем достигнут данной территории, сделав возведенные объекты коммерческой недвижимости более востребованными на рынке. Еще одна причина кроется в отсутствии жестких градостроительных ограничений на эти земли, в частности высотного регламента.

На территории, составляющей сегодня конкуренцию Пулково-3, насчитывается всего пять объектов офисной недвижимости (суммарная арендопригодная площадь – 40 тыс. кв. м). Заполняемость почти всех давно действующих сооружений максимальна, что говорит о высоком спросе на помещения под офис в данной локации. По словам руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полины Макаренко, основная часть существующего предложения сконцентрирована вдоль Ленинского проспекта, вблизи площади Конституции, и ставки в этих объектах выше, чем в среднем по конкурентной зоне. Увеличения количества площадей под офисную функцию в ближайшей перспективе не ожидается – инженерно обеспеченных участков поблизости немного.

Офисный разгон

В настоящее время в зоне Пулково-3 существует лишь один современный офисный объект класса «А» площадью 32 тыс. кв. м – бизнес-центр «Аэроплаза», уже готовый к отделке и, по некоторым данным, более чем на 50% заполненный арендаторами.

Майкл Белтон, президент и управляющий директор девелоперской компании Storm Properties:

Девелопмент в Петербурге имеет ряд преимуществ. Среди них я могу назвать более понятный процесс получения согласований, заинтересованность властей в развитии сложных и уникальных проектов, а также содействие в их реализации.

Конечно, есть и свои трудности, такие как недостаточное количество крупных арендаторов, отсутствие практики предварительной сдачи площадей в аренду, более тяжелые условия строительства и многие другие. Но все это лишь временные явления, которые были присущи и московскому рынку на начальных этапах его развития.

Еще три проекта будут введены практически друг за другом. В 2009 году финская компания Eke Group предполагает построить бизнес-центр класса «B+» «Пулково Скай» (76 тыс. кв. м). Следом за ним в I квартале 2010-го фирма Avielen A.G. запланировала к сдаче первую очередь МФК «Аэропорт-Сити», включающую два бизнес-центра класса «А» общей площадью 40 тыс. кв. м и четырехзвездочный отель сети Crown Plaza на 300 номеров. Всего на участке в 6,2 га появятся четыре офисных здания класса «А» общей площадью свыше 90 тыс. кв. м. Инфраструктура комплекса будет включать в себя фитнес-центр, рестораны, а также многоуровневый паркинг на тысячу машино-мест. По словам директора по маркетингу и продажам Avielen A.G. Анастасии Кручининой, проект реализуют в формате бизнес-парка. «Подобный формат очень популярен и востребован в Москве, – говорит Анастасия Кручинина. – Это будет зона жизнедеятельности финансовых структур, банков, страховых компаний, для которых соседство с крупнейшими автодиллерами, строительными и логистическими фирмами может стать очень выгодным.

Несомненным же преимуществом для всех арендаторов является транспортная доступность МФК «Аэропорт-Сити» и то, что он будет расположен недалеко от стремительно развивающейся индустриальной зоны на юге Петербурга».

Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург:

Самый важный фактор для реализации любого проекта – это спрос. Мы не прогнозируем его падения. Что касается стоимости продажи или ставок аренды в текущих финансовых условиях, то мне не кажется, что начнется демпинг – для него нет оснований. Многие проекты стартовали как инвестиционные, финансовые модели рассчитывались на основе определения арендных ставок. Возможны различные уступки, арендные каникулы, создание условий для комфортной отделки офиса и т. д. Не думаю, что девелоперы пойдут на существенное снижение тарифов на аренду.

Реализацией еще одного проекта на Стартовой улице занимаются Группа компаний «ПИК» и ее дочерняя структура – фирма Storm Properties. Начало строительства бизнес-центра Gateway намечено на II квартал 2009 года, окончание – на II квартал 2011-го. На территории размером 1,5 га будут возведены два офисных здания предположительно высотой в 14 этажей с многоярусными парковками. Общая площадь проекта – 78 тыс. кв. м, арендопригодная – 50 тыс. кв. м. Участок расположен в 800 метрах от одной из крупнейших магистралей южного направления – Пулковского шоссе. Трасса в среднем пропускает более 50 тысяч машин в сутки в одну сторону, что является очень высоким показателем. Близость развязки КАД с Пулковским шоссе и Западным скоростным диаметром создают возможность подъезда к участку с трех сторон. «По оснащению качественными офисными помещениями рынок Петербурга отстает от московского примерно на пять лет, – говорит Майкл Белтон, президент и управляющий директор Storm Properties. – Но строить небольшие бизнес-центры для нас невыгодно, несмотря на то, что возникают трудности с поиском крупных арендаторов. Поэтому мы предусмотрели возможность сдачи помещений площадью от 300 кв. м».

Спрос сместится на юг

По подсчетам экспертов Knight Frank, конкуренция в зоне Пулково-3 к концу 2011 года вырастет в семь раз и будет равняться 260 тыс. кв. м офисных площадей классов «А» и «В». Однако с учетом практики переносов сроков выхода на рынок и возможной отмены реализации некоторых объектов реальный ввод качественных площадей к концу 2011 года может составить около 200 тыс. кв. м. «Данная зона вряд ли оттянет значительную часть спроса из центральных районов, – комментирует Полина Макаренко, – поскольку те, кто выбирает офисы в этой части города, как правило, «платят» именно за нахождение в центре деловой активности. А вот арендаторы (в основном речь идет о бэк-офисах крупных компаний), для которых расположение рядом с КАД является неоспоримым преимуществом, с большой долей вероятности отдадут предпочтение Пулково. В будущем зона около аэропорта сможет составить реальную конкуренцию объектам офисной недвижимости, находящимся в северных и восточных районах города».

Одной из особенностей Пулково-3 считается удаленность от уже сформировавшихся деловых районов, жилой застройки и станций метро. Однако, по мнению Анастасии Кручининой, во всех проектах деловой зоны предусмотрено большое количество парковочных мест, что является несомненным преимуществом по сравнению с офисными площадями в центре города. Кроме того, для сотрудников в перспективе будут организованы shuttle buses, а также (по взаимной договоренности всех «пулковских» девелоперов) единая система доставки в Пулково-3.

Анастасия Кручинина, директор по маркетингу и продажам Avielen A.G.:

Офис должен находиться в центре – таков основной стереотип нашего рынка. Все говорят о децентрализации, но пока наш город медленно идет к этому процессу. Однако, по моему убеждению, это вопрос времени, и с появлением сразу нескольких офисных объектов в зоне Пулково-3 существующий стереотип разрушится. Для успешного будущего заявленных проектов необходима грамотно разработанная концепция всего комплекса, маркетинговая стратегия, а также тот набор сервиса, который будет востребован арендаторами.

В нынешней финансовой ситуации, перекрывшей кислород уже многим планам девелоперов, будущее проектов в Пулково также не может рассматриваться отдельно от последних событий. Однако эксперты пока сохраняют спокойствие. «Сооружения деловой зоны Пулково, на которые непременно обратят внимание зарубежные компании, будут востребованы и в плане аренды, и как объекты инвестиционной продажи, – полагает генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков.

– Помимо местоположения, для инвесторов очень важными являются такие факторы, как устойчивые тарифы, статус арендаторов, долгосрочный характер и качество договоров аренды, технические особенности бизнес-центров, достаточное количество парковочных мест и т. д. Объекты, которые в настоящее время уже возводятся, разумеется, будут достроены и введены в эксплуатацию. Собственники проектов, не получивших финансирования, по моему мнению, как и многие участники рынка, займут выжидательную позицию либо задумаются о привлечении инвестиционного партнера».

Яна Карелина

Дата публикации: 16:40 06 ноября 2008

Источник: bpn.ru