АИЖК перевело ипотеку в реанимацию

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рассчитывает потратить на поддержку ипотечного кредитования, объемы которого в последние месяцы стремительно сокращаются, в 2008-2009 годах более 600 млрд руб. Из них самостоятельно АИЖК готово дать банкам чуть более 100 млрд руб. Остальные 500 млрд руб. предполагается привлечь от инвесторов в ипотечные облигации банков, которые им еще только предстоит выпустить. До этого времени российская ипотека может не дожить, предупреждают эксперты.

АИЖК объявило, сколько средств на поддержку ипотеки будет потрачено в рамках новой стратегии рефинансирования ипотеки, утвержденной наблюдательным советом агентства в конце прошлой недели (см. "Ъ" от 7 ноября). Напомним, чтобы восстановить рынок ипотечного кредитования, АИЖК намерено дополнить прямой выкуп закладных у банков, работающих по его стандартам, выкупом ипотечных облигаций, эмитированных любыми банками. Кроме того, АИЖК будет выдавать банкам поручительства, гарантирующие качество выпущенных ими ипотечных облигаций и включение таких бумаг в ломбардный список Банка России. Цель поручительств — привлечь к рефинансированию ипотеки рыночных инвесторов, сделав для них ипотечные облигации надежным инструментом.

Использование всех трех механизмов (выкупа закладных, выкупа ипотечных облигаций и выдачи поручительств) позволит банкам по замыслу АИЖК рефинансировать в этом и следующем году более 600 млрд руб. ипотечных кредитов. При этом большую часть этих средств АИЖК намерено привлечь от сторонних инвесторов. На выкуп закладных и ипотечных облигаций агентство готово направить собственные средства — обещанные недавно правительством (60 млрд руб.). Это позволит увеличить среднемесячный объем выкупа (в 2008 году 3 млрд руб.) до 5 млрд руб. в месяц. Объем поручительств перед сторонними инвесторами будет ограничен 500 млрд руб. Но это не средства АИЖК, которое не несет расходов по поручительствам, а потенциальный объем вложений в ипотечные облигации сторонних инвесторов. Еще порядка 60 млрд руб. АИЖК сможет предоставить банкам не напрямую, а через госгарантии (28 млрд руб. на этот год и 36 млрд руб. на следующий).

Для этого АИЖК будет обменивать пулы имеющихся у банков закладных на собственные корпоративные и ипотечные облигации. В результате вместо малоликвидных закладных банки получат на баланс бумаги из ломбардного списка ЦБ, под которые смогут получить финансирование у регулятора. Как пояснил первый замгендиректора АИЖК Павел Войтов, "курс обмена" облигаций АИЖК на закладные банков будет отражать соотношение доходности облигаций АИЖК и доходности пулов ипотечных кредитов, а также учитывать рискованность последних.

Впрочем, получить обещанные сотни миллиардов рублей для рефинансирования ипотеки банки смогут не раньше следующего года. На подготовку выпусков ипотечных облигаций требуется время, а реализация схемы обмена закладных на бумаги АИЖК станет возможной после того, как агентство эти бумаги выпустит. В настоящее время зарегистрированы четыре выпуска корпоративных облигаций АИЖК на 28 млрд руб. и один выпуск ипотечных облигаций на 11 млрд руб. Даты размещения из-за сложной рыночной конъюнктуры пока не определены.

До введения в действие нового механизма рефинансирование ипотеки будет производиться по старой схеме, с помощью выкупа закладных. По мнению участников рынка, пережить это время смогут далеко не все ипотечные банки. "Схема, предложенная АИЖК, может, и правильная, но в сложившихся условиях слишком сложная и оперативно нереализуемая, — считает замруководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев. — Опыта выпуска ипотечных бумаг в России у банков нет, а деньги нужны уже сейчас: каждую неделю очередной банк сворачивает ипотеку". "Единственная оперативная мера — увеличение ежемесячных объемов выкупа с 3 млрд до 5 млрд руб. — как слону дробина,— согласен зампред правления Юниаструм банка Сергей Бессонов. — Это среднемесячный объем выдачи кредитов двумя средними банками в некризисное время".

Светлана Дементьева