Легкие заморозки на рынке кредитов

Одним из первых отголосков финансового кризиса стали проблемы с ипотекой. Еще несколько месяцев назад все ограничивалось новостями о крахе ипотечной системы в Штатах из-за того, что там выдавали кредиты неимущим. Сегодня тучи сгущаются и над нами.

Чего боятся банкиры

Для многих ипотека была и остается (по крайней мере, пока) единственной возможностью решить квартирный вопрос. То, что ряд банков, даже специальных ипотечных, пересматривает свою политику и отходит от жилищного кредитования – факт общеизвестный. Однако так ли велики масштабы трагедии?

Мнения участников рынка рознятся. Даже не поднимая статистику, легко понять, что на сегодня общий объем выданных ипотечных кредитов достаточно высок. По данным одной из компаний, за последние два года основными покупателями новостроек и вторичных квартир экономкласса в крупных городах были «ипотечники» – почти 75 процентов от общего числа сделавших приобретение. Процессы, происходящие на мировых биржах, еще не поменяли кардинально уклад жизни.

– Однако финансовые системы в мире взаимосвязаны, – говорит Анжела Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании. – К сожалению, финансовый кризис затронул и Россию. Как следствие, наблюдается удорожание заемных средств на рынках капитала. При всем том ипотечный рынок по-прежнему достаточно активен.

Несмотря на то что часть банков ушла из него, сейчас в России ипотеку предлагают более 700 финансовых учреждений. Даже если половина из них решит «завязать», это не приведет к резкому сокращению объема кредитования. Более того, в условиях остро проявившейся ненадежности быстрых и потому более доходных банковских операций ипотека дает возможность получать стабильный доход на протяжении долгого времени.

Свернули, и еще свернут

Сегодня в России насчитывается более 1100 банков, и каждый из них в условиях кризиса испытывает нехватку средств, а также подвергается серьезным рискам. Все банки ужесточили требования к заемщикам, поскольку риск невозвратов по ипотечным кредитам вырос. Кроме того, нельзя забывать о разноречивых прогнозах в отношении цен на недвижимость. Возможность их падения ставит банки в невыгодные условия – в случае неплатежеспособности заемщика они рискуют лишиться основного обеспечения займа, поскольку доход от продажи квартиры может не покрыть издержки банка. Хотя достоверной статистикой, по понятным причинам, делятся не охотно, стоит признать, что в той или иной степени кризис повлиял на работу всех без исключения банков.

– Одни из них ужесточили требования к заемщикам и повысили процентные ставки, – говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга группы компаний. – Другие временно свернули ипотечные программы для того, чтобы реструктурировать свои портфели. Третьи полностью отказались от этого направления. Однако важно понимать, что какой бы ни была ситуация на рынке, ипотека останется и свои позиции самого доступного способа приобретения жилья не сдаст.

Проблемы ипотеки связаны не только с ситуацией на мировых биржах. Кризис ликвидности стал лишь легким уколом, который выпустил воздух из старательно надуваемого воздушного шара. Как отметил, вице-президент Ассоциации строителей России (АСР) Владимир Пономарев, доля низкокачественных ипотечных кредитов, которые можно отнести к категории subprime, достигает в России 50 процентов.

Плохое качество ипотечных кредитов объясняется тем, что в последние несколько лет банки увеличивали объемы ипотеки в основном за счет снижения требований к заемщикам, в том числе за счет уменьшения первоначального взноса до 20 процентов от суммы кредита.

По мнению г-на Пономарева, это результат того, что в нашей стране ипотеку и доступное жилье пытались сделать синонимами.

– А ипотека – это «доступное жилье для богатых», – сделал он неутешительный вывод.

Пока рынками правит хаос, банки будут ужесточать требования к заемщикам. В среднем процентные ставки повысились на 1,5–2 процента, некоторые финансовые учреждения при кредитовании новостроек вводят дополнительное обеспечение кредитов – залог имеющейся недвижимости.

– Наиболее рискованными были кредиты на новостройки, и немногие банки выходили с такими программами, – говорит Мария Литенецкая, исполнительный директор одной из компаний. – Риск в том, что застройщики часто не выполняли обязательств по сдаче объектов в эксплуатацию, по оформлению в собственность квартир. Все это ложилось на плечи заемщиков тяжелым грузом. Сейчас банки свернули программы кредитования новостроек, и теперь самым рискованным продуктом остается кредит под залог имеющегося жилья. Думаю, в ближайшее время и этот ипотечный продукт будет заморожен до лучших, стабильных времен.

«Серый» доход обойдется дороже

Кризис ударил по всем участникам рынка. Для застройщиков выросли процентные ставки на кредиты под развитие бизнеса, а отбор объектов для финансирования стал намного более строгим. Непростая ситуация сложилась и для ипотечных заемщиков.

Началось с того, что отечественные банки, которые сами кредитовались в иностранных банках, были вынуждены свернуть ипотечные программы. По данным аналитиков, банки перестали предлагать кредиты без первоначального взноса, и даже стандартный взнос в размере 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья теперь предлагается редко.

– В качестве минимального требования к заемщику банкиры выдвигают сейчас первоначальный взнос в размере 30 процентов от стоимости жилья и обеспечение кредита уже имеющейся в собственности недвижимостью. Помимо этого они требуют обязательного подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ.

Согласно наблюдениям Оксаны Каарма, управляющего партнера известной компании, возвращается практика, когда заемщикам с «серыми» доходами выдают кредиты с большей процентной ставкой, нежели людям с «белой» зарплатой. Большинство банков увеличили процентные ставки (особенно по рублевым кредитам) и размер первоначального взноса.

Прибавим к этому и такой факт: из-за колебаний курсов валют клиенты, оформившие кредит в долларах, уже столкнулись с тем, что платить им приходится ощутимо больше. Впрочем, до катастрофы пока далеко. Просто ипотеку откинуло на несколько лет назад, утверждают сведущие люди. Хотя для тех, кому пришлось отложить долгожданную покупку, это слабое утешение.

Здесь и сейчас

В приватных беседах некоторые риелторы отмечают, что за последнее время число продаж с использованием ипотеки у них даже возросло. Является ли это исключением из правил или просто желанием сделать хорошую мину при плохой игре?

В условиях, когда крупнейшие банки сворачивают деятельность, рядовому потребителю почему-то советуют как можно быстрее покупать в кредит.

– Парадокс заключается и в том, – говорит А. Дубровская, – что для заемщиков именно сейчас наступает момент, когда тянуть с получением кредита ни в коем случае нельзя, – кредит нужно брать, пока банк не раздумал или не повысил ставки. Состояние финансовых рынков имеет для покупателя мало значения, ведь после того, как банк выдал клиенту деньги, это он, банк, находится в зависимости от заемщика, а не заемщик от банка. Исключение составляют лишь выданные кредиты с плавающей процентной ставкой, такие кредиты брать сейчас не время.

О. Каарма между тем признает, что спрогнозировать дальнейшее развитие ситуации не просто (заметим от себя – почти невозможно), однако подчеркивает: в долгосрочной перспективе инвестиции в недвижимость останутся выигрышными.

На кофейной гуще

Большинство специалистов сходятся во мнении, что в ближайшее время тяжелый для кредитного рынка период не закончится.

– Сейчас на рынок смогут выйти только высококачественные проекты крупных игроков, которые либо смогут привлечь финансирование, либо будут способны сами его обеспечить. Такие проекты смогут получить и одобрение банков, чтобы кредитовать физических лиц на их покупку, – говорит Оксана Каарма.

Схожего мнения придерживается Ольга Гусева:

– В меньшей степени кризис коснулся ипотечных программ для вторичного рынка жилья, в большей – для первичного. Однако, если вдуматься, для потребителя сложившаяся ситуация может в итоге сослужить неплохую службу. Застройщики охотнее станут переходить на договоры долевого участия, пока еще недостаточно распространенные на рынке.

Ну а тем временем основные надежды возлагаются на государство – только ему, родимому, по плечу затормозить и обуздать кризис. И пока игроки не увидят хотя бы какой-то ясности, ситуация так и будет оставаться непредсказуемой.

Павел Чернышов

Дата публикации: 13:50 17 ноября 2008

Источник: bpn.ru